全球城市观察︱纽约曼哈顿，空置的写字楼能改成保障房吗

2020年10月，曼哈顿的办公空间空置率升至2004年以来最高水平。图片来源：Pixy

受新冠疫情影响，纽约市寸土寸金的曼哈顿变“空”了。根据房地产投资公司高力国际Colliers International的最新报告，今年10月，该地区的办公空间空置率上升至12.9%，是2004年以来的最高水平。

包括Facebook、Twitter、渣打银行在内，许多企业陆续出台政策，鼓励员工长期居家办公。而据世邦魏理仕统计，9月，只有10%的上班族重返曼哈顿。

已经开始有人为写字楼林立的曼哈顿设想新的未来，比如，能否将闲置的办公室改造成住宅，特别是可供低收入者生活的保障性住房，原本单一的办公区能否发展成为融合了办公、居住、商业的多功能区。

最近，CityLab采访了纽约市房地产委员会（Real Estate Board of New York）的副总裁Paiman Lodhi，讨论这种转变的可能性。

实际上，通过重新分区改变土地利用方式，这在纽约的城市发展中发挥过关键作用。如今时髦的SoHo区最早曾是手工作坊集中的工业区，工业中心外迁后，这里一度式微。直到艺术家、设计师入驻，将租金低廉的厂房改造为工作室，SoHo区才得以复兴。

Lodhi则在采访中回溯了1990年代中期启动的“421-g计划”，通过一系列税收减免政策，鼓励将商业空间转化为住宅，以重振曼哈顿下城。

通过将曼哈顿下城区的B类及C类办公空间转化为住宅，421-g计划增加了2.5万套住宅，Lodhi表示，“许多功能单一的办公区在工作时间之外毫无生气，经过改造，它们成为了生活、工作、娱乐相结合的活跃社区。“

不止纽约，类似的改造再利用也出现在美国其他地区。最近，租赁网站RENTCafé发布了一份报告，调查了过去70年来美国那些由商业空间改造而成的住宅，2010年代进入高峰期。全美范围内，共有778例学校、工厂、办公楼和其他非住宅空间被改造，共计增加了9.6万套住房，其中23%是保障性住房。

2010年以来，美国的住宅类适应性改造达到高峰，共有778例学校、工厂、办公楼和其他非住宅空间被改造为住宅。图片来自RENTCafé报告

Lodhi表示，曼哈顿地区内就能找到不少理想的改造对象，比如中城东区、熨斗大厦南部，那里有大量B类和C类的办公楼，交通区位优越，加入居住可以丰富原本单一的办公区，促进社区内商业的发展。

想象很美好，但落地并不那么容易。比如，重新分区需要通过纽约市统一土地利用审查程序（Unitary Land Use Review Procedure）。

更大的挑战是经济账。在底特律等工业城市，办公空间的租金相对低廉，转换相对容易。而在曼哈顿，即便新冠疫情打击了租赁市场，写字楼的租金仍处于高位，转换成本很高。

将非住宅改为住宅，还需要匹配区域内的基础设施，比如增加水暖，改建消防系统等，这都需要政府投入。但受疫情影响，纽约市和纽约州都面临财政紧缺，如果缺少政府支持，比如421-g这样的税收减免政策，类似的转换项目将面临挑战。

CityLab还采访了一家“非营利开发商”Breaking Ground，他们致力于将一些老旧的酒店改造为保障性住房。目前，他们已经在曼哈顿中城改建了一栋旧酒店，650套客房成为了公寓。