【每周拆违普法课堂】这个空子不要钻，违法建筑不恢复原样过户受限制

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如果业主或者使用者在已建成投入使用的城镇居住区内，没有申请取得建设工程规划许可证就擅自对原有建筑物进行拆除重建、改建、扩建，将会导致原有的合法建筑变为违法建设。常见的违建行为有：顶层公共避难（消防）空间的违法搭建，天井部位的擅自扩建，退层露台加盖的阳光房、别墅私自加盖扩建等。

很多时候，城市管理行政执法部门已对一些在建的违建作出责令停止建设的决定，但当事人反而采用抢建的方式继续建设，想让“生米煮成熟饭”。违法建设的速度却相当快，三天就可以建一层，导致违建查处中普遍存在难以制止、难以拆除的问题，助长了违建者的气焰。

案例再现

10月，原告丁某与被告石某签订一份房屋买卖合同，约定被告石某将位于上海市某区的一幢花园住宅以总价人民币5600万元出售给原告丁某，双方应于11月前至房地产交易中心办理过户，否则被告应按原告已付房款的日万分之五支付违约金。合同签订后，原告依约支付首期房款，但因涉讼房屋附有违法建筑，房地产交易中心不予办理过户登记。原告要求被告拆除违法建筑未果，故向上海市某区人民法院起诉要求被告拆除涉讼房屋上的违法建筑至恢复原状、办理过户手续，并支付相应的违约金。

被告认为原告明知涉讼房屋系违法建筑，且原建筑已灭失，目前存在的是违法建筑，因此原、被告签订的买卖合同属于无效合同。故被告不同意原告的诉讼请求，并反诉请求确认房屋买卖合同无效。

法官释法

涉讼买卖合同对房屋的坐落位置、建筑面积等约定与不动产登记簿记载的内容一致，该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方面表明被告系涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权，另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。

本案中，被告未举证其在合同签订过程中已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告，因此原告对于本案纠纷无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律对此应当予以保护。

法院认为原、被告签订的房屋买卖合同，不存在我国《合同法》地52条规定的无效情形，应属有效，故判决被告将房屋交付原告，被告应于原告将房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告办理房屋产权变更登记手续等，并驳回被告（反诉原告）要求确认合同无效的反诉请求。

本案中，虽然系争房屋被行政部门限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但依据我国《物权法》的区分原则，转让不动产合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力。而行政部门的权利限制是为了督促违法行为人及时纠正违法行为。在房屋恢复原状后，买卖合同可以继续履行，并不影响合同之效力。因此，买卖合同不会因系争房屋存在产权变更登记障碍而成为无效合同。

房屋买卖过程中，买卖双方对房屋是否存违法改建、重建等情况均应引起足够的重视，以免带来不必要的麻烦和经济损失。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

(三)以合法形式掩盖非法目的；

(四)损害社会公共利益；

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国物权法》

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条 下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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