【法治督察员来了】第11期：购买新房您需要关注的几个问题
案例回顾
案例1
2018年，市民章女士在江北区买了一套28平方左右的公寓，约定精装交付。今年3月新房交付，章女士准备验收的时候发现，说好精装修的房子变成了毛坯房。开发商告诉章女士，装修公司违约了，他们目前正在起诉装修公司，业主可以自由选择退房或者交房，选择退房的业主，开发商会将购房款全部退还，选择交房的业主，他们承诺退还装修费。章女士要求全款退房，但是开放商只退还了毛坯房的房款，装修费迟迟不退。
奉化某小区今年元旦交付，属于全装修，但是装修出现了许多问题。例如，每户人家的地板都是这样覆盖了厚厚的灰尘，这些灰尘不是外面带进来的，而是从地板下面出来的，人在地板上走动，或者跺跺脚，就有大量灰尘喷出来。有业主反映，地板擦洗了很多遍，但依然有灰尘冒出来。有的业主反映，家里的床永远放不平，跟跷跷板一样。
新房交付本是一件令人高兴和期待的大事，但是这样那样的房屋质量问题总是让人揪心。本期我们来聊聊买房那些事儿。
法治督察员解析
1.购房前期，在了解考察楼盘时，哪些方面值得注意？
屠秋月：
购房者想要买到理想的商品房，除了选择好的房屋位置、交通、户型、价格等，还要选择一家信誉良好、实力雄厚的房地产开发公司。
首先可以到房地产管理部门或登陆官方房地产信息网站查询企业信用和相关楼盘信息；其次还应到住宅小区建设现场进行实地考察，看看周边环境状况等。要了解房产开发商是不是已具备商品房预售资格，也就是查看“五证”是否齐全。“五证”是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。
2.在缴纳定金和签订购房合同的时候，需要特别注意哪些问题?
屠秋月：
要弄清楚定金和订金的含义。购房者交了定金之后由于其他原因不能购买房子了，就算开发商有过口头承诺，往往也很难拿回定金。
签订购房合同时要注意部分条款是可以修改或补充的。
1、签合同条款时，在约定建筑面积误差的同时，还要约定套内建筑面积的误差，防止公摊面积增大，套内面积减少的情况。
2、约定违约责任条款要详细、具体。比如开发商逾期交房、规划设计变更问题，由于开发商原因不能办理产权证等退款退房问题等。违约责任条款一定要详细、具体约定违约金、赔偿金。
3、要重视合同附件。合同附件是合同的有效组成部分，与合同主条款具有同样的法律效力。
合同附件包括：房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等。特别是精装修住宅，要注明装饰设备的品牌、型号、标准等，越详细越好。
4、另外妥善保管商品房的销售广告、宣传资料。宣传资料虽然不能视为合同条款，但有些说明和允诺对房屋价格是有重大影响的。
3.验房时我们应该如何检查房屋的质量问题?
屠秋月：
我们要清楚，业主有权要求先验房再办理收房手续。
1、首先要看资料。你所购买的这套房子的《竣工验收备案表》有没有。
2、业主同开发商（物业人员）共同验房，按实际验收情况填写《住户验收交接表》，可将提出的意见填写在《楼宇验收记录表》中。
验房中主要检查下水道、台盆、座便器、浴缸是否畅通；卫生间是否漏水，最好去楼下的房屋内看看天花板是否有渗水痕迹。
房屋质量问题分轻重，若房子只是掉灰、有细微的裂缝，那么业主可以要求开发商进行修补，若房子主体质量有问题，那么购房者有权要求开发商退房并赔偿。
4.如果房屋交付后，发现存在质量问题，业主应该如何理性维权?
屠秋月：
房屋交付后，存在质量问题的都可以要求房产商承担维修责任。对于不属于主体结构质量不合格的一般质量问题（在保修期内），可以请开发商进行维修，因维修致使房屋使用功能受到影响或给购房者造成损失的，业主可以要求开发商赔偿损失。
如果主体结构质量不合格，应先请求房屋所在地的工程质量监督单位检查，在取得房屋质量鉴定不合格证书后，可向开发商退房并赔偿损失。如果开发商拒绝，可以找住房和城乡建设局（房产市场监管处），也可以到法院提起诉讼。
5.您作为宁波市法治督察员，对于相关部门立足职能加强监管，是否有好的意见和建议?
屠秋月：
首先是立法保障。宁波作为计划单列市，在促进房地产平稳健康发展中出台了一系列的文件和政策，比如《宁波市住宅设计实施细则》《宁波市全装修住宅设计技术细则》《关于进一步规范商品房销售行为有关事项的通知》等，依法保障住宅的质量。
其次，国家实行工程质量监督制度，依法在建筑工程施工过程中对房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装质量进行监督。
第三，房地产行业协会通过综合信用等级考评、行业创先评优等来规范房地产市场。最主要的是将规范、规定切实贯彻执行下去。
来源：中共宁波市委依法治市办、宁波广电集团都市文体频道
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