【微言普法】擅自转租起纠纷，转让无效谁之过？

2020-07-03 02:29

河北

本来是想省事直接接手他人转让的现成的干洗店，谁料转让费也交了，干洗店开业仅三个月，却因经营场所的转租问题而无法营业，那么转让无效到底谁之过？6月11日，张家口市桥西区人民法院就审理了这样一起合同纠纷案件。

案情

2019年7月13日闫某与杨某就干洗店转让事宜签订了《转让合同》，合同签订后，闫某支付了转让费11万元，双方办理了交接手续。2019年7月15日，杨某注销了个体工商户登记，注销理由是停止经营。后双方在办理工商登记变更时，由于原房东秦某不同意底商的转租行为，且未能达成新的租赁协议，闫某无法取得房屋所有权证书等相关材料，无法完成新的工商登记，最终干洗店无法经营。因协商未果，闫某诉至法院，要求杨某解除转让合同、返还转让款并赔偿损失。

庭审中，被告杨某辩称，转让包括三部分，一是干洗设备的转让、二是干洗技术的转让、三是房屋剩余租期内的转租，设备及技术皆已转让，房东不同意转租可解除与被告的租赁合同，不产生解除整个转让合同的法律效力。

法官审理认为，被告杨某从房屋所有权人秦某手中承租房屋底商一套用于经营干洗店，当时合同已经约定未经秦某许可不得擅自转租房屋。租赁期间届满前，被告杨某将该干洗店转让给原告闫某。原告闫某在明知被告杨某不享有对底商的转租权的情况下，与被告杨某签订《转让合同》。被告杨某、原告闫某之间的转租合同破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对出租房屋的控制，且事后未得到秦某追认，故房屋转租行为应认定为无效。同时，房屋的转租作为本案转让合同的必要部分，其无效直接导致了《转让合同》目的无法实现，在原告闫某无法申请新的工商登记情况下，干洗店已无法继续经营，《转让合同》同样归于无效。对于原告闫某的主张，虽只是要求解除合同，而非确认《转让合同》无效，但人民法院有权审查合同是否存在无效情形，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任。

法院遂判决

原告闫某与被告杨某之间关于干洗店的转让合同无效；被告杨某于本判决生效后十日内一次性返还原告闫某转让款100000元，闫某收到转让款同日将干洗店（含相关设备、设施）交还被告杨某

法官说法

《中华人民共和国合同法》第二百四十二条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题司法解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。综上可知，未经出租人同意承租人擅自转租的，出租人有权利解除租赁合同，但不论合同是否解除，转租合同原则上是无效的，但同时又受到六个月异议期限制。

本案中，被告杨某明知不可擅自转租房屋而转让，店铺的转让，不仅包含店铺设备的转让、经营技术的传授，也包含了经营场所的转租，最后转让合同无效。因此办案法官提醒大家，不论是商铺还是住房的转租在生活中都很常见，但不论在承租还是转租过程中，承租人都需要留意，出租人是否是房屋所有权人。如果不是所有权人，则要审查其是否有转租权，是否得到房东的同意，否则可能会面临合同无效或解除的法律风险。