深挖国企“朋友圈”潜力 越秀地产开启TOD全国化布局

中房报记者 曾冬梅 广州报道

自从2019年引入广州地铁成为第二大股东，越秀地产股份有限公司（股票代码：00123.HK，以下简称“越秀地产”）便如同在TOD（transit-oriented developmen指以公共交通为导向的开发）领域开了外挂。2020年6月14日，该公司透露，母公司广州越秀集团与长沙轨道交通集团、广州地铁集团在湖南长沙签署了三方战略合作框架协议，在房地产、金融、大交通等方面进行深度合作。越秀地产认为，这意味着公司的“轨交+物业”全国化战略布局踏出了第一步。

一位接近越秀地产的业内人士向记者透露，该合作目前还处于较为初级的阶段，尚未有明确的项目落地。但从这次联姻也可看出，身为战略投资者，广州地铁还是很给力的，不仅提供了广州优质的地铁车辆段项目资源，还积极帮助越秀地产拓展外地市场。

2019年，越秀地产的土地储备中有13.2%来自TOD项目，这些项目贡献了50.8亿元的合约销售额。2020年6月5日，该公司又跟广州地铁订立了期权契约，计划再收购广州两个轨交项目。

当然，仅仅是一个国企朋友并不能满足越秀地产持续的增长需求。在大半个月前，广州交通投资集团有限公司（以下简称“广州交投集团”）也加入了该公司的朋友圈，双方计划打造“交通+地产”模式。与地方国资平台合作也是越秀地产的特色增储方式，该公司董事长林昭远在年初的业绩会上强调，要加快推动国企合作以获取优质土地资源。

二股东助力首拓省外轨交项目

据了解，上述合作框架是在广州、长沙两市战略合作框架协议签署系列活动中敲定的，三方将致力于在轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展深度合作，形成战略共同体。

长沙轨道交通集团、广州地铁集团虽然主营业务并非房地产，但近年来也都对地产业表现出了浓厚兴趣。前者持续探索“地铁+物业”开发新模式，成功打造了以“五一里”为代表的地铁商业项目，积极开展多元化开发经营。后者也在全面推进和落实“轨道+物业”的开发建设与资金筹集机制，大力推进地铁沿线土地整理和TOD物业综合开发，开发面积预计将达620多万平方米。

越秀集团旗下的越秀地产无疑是此次合作中承载TOD物业开发任务的最合适人选。自从2019年4月成功引入广州地铁成为第二大股东，深度参与广州轨交物业事业发展，越秀地产便一跃成为了国内“轨交+物业”模式的典型代表。

实力雄厚的母公司发挥了孵化器的作用，越秀集团先行收购广州地铁的轨交项目，在具备销售条件前注入越秀地产，越秀地产因此得以游刃有余的把握生产和销售节奏。短短一年多时间，该公司就收购了广州的品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚三大地铁上盖物业，新增总建筑面积约315万平方米。2019年，这三个项目分别实现了32.27亿元、15.28亿元以及3.21亿元的合约销售额。

在合作之初，林昭远就表示过，越秀地产引入广州地铁作为战略合作伙伴，除了在广州开展深度合作，还将借助双方资源进一步拓展与其他省市国企的合作。为了推动“轨交+物业”模式的落地，该公司还特地成立了大湾区轨交地产公司和TOD产品专业团队，希望将TOD产品线复制到国内一二线城市开展业务。

此次越秀地产能参与到与长沙轨道交通集团的合作中，一部分也是因为广州地铁的背景、资源优势。该公司表示，未来将大力推进长沙地铁站点TOD物业开发，同时凭借广州地铁战略关系以及母公司越秀集团的资源整合能力，持续推进TOD模式的全国化布局。

不断扩大的国企“朋友圈”

随着城市土地资源的日益稀缺，TOD开发模式逐渐受到地方政府和开发商的青睐。中达证券方面认为，TOD项目于开发商而言，具有多重意义，包括开拓新的土地资源获取渠道、提供新业绩增长点，培养城市综合运营商能力，拓展能力半径等。

在越秀地产之前，已有不少房企涉足TOD领域，如京投发展、万科、龙湖集团等。与轨交公司达成战略联盟是拓展TOD项目的最便捷路径，如龙湖集团在今年6月4日才刚刚与武汉地铁集团签署战略合作协议，而深圳地铁也已在2017年成为了万科的第一大股东。

但若论合作的推进力度，越秀地产却大有后来居上之势。

若无意外，越秀地产将会在今年第四季度行使期权再收购广州地铁两个项目51%的股权。这两个项目的总建筑面积约105万平方米，再加上之前收购的三大TOD项目，该公司旗下五大TOD项目的总建筑面积将增加至419万平方米，占2019年底土地储备总量约18%、粤港澳大湾区土地储备约34%。

按照计划，广州地铁将在2023年之前发展33个新地铁站，越秀地产的目标是每年从广州地铁处获取2——3个TOD项目，在2024年前后，轨交项目贡献的销售额预计占到该公司总销售额约25%的比例。

中信里昂认为TOD项目将成为越秀地产的加分项，该机构表示，作为一家国企发展商，越秀地产拥有行业超低的融资成本4.9%，凭借国企“朋友圈”资源，公司可优先获得低溢价、高质量优质土储和“轨交+物业”商业模式下的合作开发机会。

但只凭广州地铁这一个国企朋友，还不足以撑起越秀地产的千亿梦想。

2019年，越秀地产甚至还打通了一条基于国企背景优势的特色化增储渠道，新增位于广州、江门、武汉、苏州、成都和襄阳的8个项目。项目来自于各地方政府的国资平台，合作对象包括南方报业集团、江门滨江集团、成都兴城人居等。林昭远在今年3月份的业绩发布会上表示，这些国企有土地资源，但没有开发能力，或者相对来说开发能力相对比较弱。

对越秀地产而言，拿这种国企合作项目，“市场竞争没有那么激烈，相对来说成本比较可控，盈利也是相对比较好一些，抗风险能力也是比较强，这是我们去年取得比较大的成就。” 林昭远坦言。

按照这样的思路，越秀地产最近又找到了一位志同道合的国企“小伙伴”。5月28日，越秀集团与广州交投集团签订战略合作协议。广州交投集团董事长杨宇正表示，广州交投集团的核心产业为高速公路、城市快速路等现代交通基础设施，未来希望拓展房地产板块。他透露，该公司此前已经和越秀地产城市更新集团紧密联系，希望尽快启动各项工作，共同推动城市改造等项目的落地。