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星期五
2020年6月
像买卖房子这样的大事，必须慎之又慎，任何一个环节出了差错，都会对买卖双方带来不小的损失。近日，家住西固的侯某就遇到了这样一件烦心的事：他花了一大笔钱买房，居然买到了一套被法院查封的房子，这可如何是好？在回答这个问题之前，我们先来了解一下侯某买房的经过。
2019年，侯某通过中介公司介绍，准备以100万元的价款购买赵某名下的一套房屋。赵某在签订购房合同前已向侯某表明，该套房屋此前曾为一笔50万元的贷款做抵押担保，贷款尚未还清，侯某需先行支付50万元用于偿还贷款，待房屋上的抵押登记撤销后再办理过户手续，并将剩余购房款付清。侯某觉得赵某的房子无论在面积、户型、地段等各方面都符合自己的需求，价格也比较划算，且先行支付的50万元也能折抵购房价款，自己并无任何损失，于是爽快地答应了赵某的条件。
购房合同签订后，侯某依约先行支付了50万元购房款，同时为了支付剩余款项，侯某还办理了按揭贷款手续。一个月后，侯某、赵某和中介公司工作人员一同前往房地产登记管理部门办理房屋过户手续，却发现原来卖房人赵某此前还有一笔欠款未还，债权人已将赵某诉至西固法院并申请了财产保全，现这套房屋已被西固法院依法查封，无法办理产权过户手续。侯某认为自己已经支付部分购房款，并且已就剩余款项向银行申请了按揭贷款，该房屋应当归自己所有。于是侯某向西固法院提出执行异议申请，请求法院解除保全，中止执行，并将房屋过户至自己名下。
西固法院受理侯某的执行异议申请后，办案法官立即对涉案房屋的权属状况进行调查。经调查发现，该房屋目前仍登记在赵某名下，房屋也未实际交予侯某居住使用。此外，办案法官经询问银行工作人员得知，赵某并未将侯某先行支付的50万元用于偿还银行贷款，而是挪作他用。
案情介绍到这里，相信您也能看出购房人侯某这次是受骗了，他根本不可能取得这套房屋的所有权。但或许是因为“当局者迷”，侯某执意认为自己已经是这套房屋的所有权人，一再请求法院解除查封。办案法官告知侯某，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，只有经过依法登记，才会发生物权变更的法律效力。这套房屋自始至终都登记在赵某名下，侯某从未取得过房屋的所有权，也无权以房屋所有权人的身份申请法院解除对该套房屋的查封措施。此外，法院查封房屋时，赵某与侯某的房屋买卖关系尚未发生，法院依据债权人的申请查封赵某名下的房屋完全符合法律规定，所以侯某的执行异议申请不能得到支持。
那么对于类似侯某这样不小心购买了法院查封房屋的购房人，难道就只能自认倒霉吗？当然不是。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从上述规定可以看出，如果买房人不小心购买了被法院查封的房屋，只有同时满足以上四个条件，才可以向查封法院申请排除执行。
遗憾的是，本案的案情并不符合上述司法解释的规定，因此侯某的执行异议并不能得到支持。但鉴于侯某已向赵某支付了50万元购房款，办案法官建议他尽快向法院提起诉讼，请求法院判令赵某返还已经支付的购房款并赔偿相关损失。最终，侯某接受了办案法官的建议，撤回了自己的执行异议申请，并准备于近期向法院提起诉讼。
西固法院提醒购房者，房屋所有权的变动以登记为生效要件，因此在签订购房合同前一定要仔细确认房屋的权属状况，必要时可以和卖房人一起前往房产登记管理部门查证，确保房屋可以办理过户手续。在相关情况调查清楚之前，切勿盲目支付购房款，避免给自己造成财产损失。
完
供稿：王久博
编辑：徐 良
（以上图片来源于网络）
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原标题：《买了被法院查封的房子，该怎么办？》
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