买动迁房在过户时被查封？只有满足这些条件才可排除强制执行！
然而，有些人耗尽积蓄,甚至背负巨大债务买的房子，还没过户就被法院查封了
，有些小业主买的动迁安置房也遇到了这种情况。
松江法院就受理了这样一起案外人执行异议案件，买家胡先生在与动迁房所有人徐先生签订买卖合同后装修入住该房屋，结果到了约定的过户时间不仅联系不上徐先生，房子还被司法查封了，这该怎么办呢？
卖房购买动迁房
2017年，胡先生为了改善住房环境，卖了家庭唯一住房寻觅心仪房产。恰逢中介公司告诉他，徐先生因经济需要，急于出售手中的动迁房，价格便宜。胡先生至动迁房所在小区考察一番，立马有了买房意愿。同年5月，两方在中介居间下签订了房屋居间买卖合同，约定了房屋转让价格以及过户时间等事宜。之后，胡先生分三次支付了共计230万元的房款，徐先生也向其出具了收条确认收到购房款的事宜。双方约定，剩余10万元房款待动迁房限制转让期满后，也就是2017年8月过户时支付。
却被司法查封
2017年7月起，徐先生的电话越来越难打通，到8月，徐先生宛如“人间蒸发”。万般无奈下，胡先生在同年9月凭借手上的购房合同、收条、装修合同、水电费支付凭证等起诉至法院，请求判令房屋过户至其名下、徐先生支付违约金等。
裁定中止对动迁房的执行
胡先生称，在法院司法查封动迁房前，其已与徐先生签订房屋买卖合同、支付了大部分房屋款项，且已经装修入住该房屋，法院应中止对动迁房的执行。案件审查过程中，胡先生将剩余房款交付给法院执行。
陈女士则称，其申请财产保全的是徐先生名下的财产。现房屋登记在徐先生名下，司法查封并无不当。
上海现行规定，动迁安置房上市交易的条件需满足：小产证自登记之日起满三年，或者大产证自登记之日起满三年，且动迁协议自签署之日起也满三年。买受人在签订房屋买卖合同时即应预见限制期内不能办理过户登记，对相应交易风险应有一定认识。
此外，胡先生在约定的过户时间已到，徐先生拒不配合履行合同的情况下即向法院就房屋买卖合同的继续履行提起诉讼，应当视为胡某为合同履行所作出的积极行为。最终，法院裁定中止对涉案房屋的执行。
对该裁定双方当事人均未提起执行异议之诉。在该裁定生效后，法院依法解除了对该房屋的查封措施。
在这起案外人执行异议案件中，天平两端站着的是金钱给付义务的强制执行和动迁房买受人的物权期待权。
根据有关规定，动迁房买受人物权期待权能否排除法院强制执行，需要同时满足四个条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，前三个条件是否符合比较容易判断，难点在于第四个条件是否具备。
根据法院查明的事实，在系争房屋可以办理过户手续后，胡某即通过起诉等方式积极履行自身义务，系争房屋不能过户并非胡某自身原因所致，法院据此支持了胡某的执行异议。
在此，也要温馨提示：买卖动迁安置房一定要谨慎再谨慎。动迁房屋要小心，产权信息要明晰，法院查封要上心，政策限制记在心。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
文字：赵璋翊
图片均来源于网络
原标题：《买动迁房在过户时被查封？只有满足这些条件才可排除强制执行！》