重磅发布｜房产品质消费纠纷凸显，标准难认定
人们对于房产需求品质也在提高，
由满足基本生活居住需求等实用主义
转变成景观、舒适、配套体验为主的品质主义。
如今，
围绕房产品质纠纷的房产诉讼明显增加。
根据思明法院公布的数据，自2019年至今，思明法院审理的房产品质纠纷数量超过100件，涉及景观规划更改、房屋建筑安全、装修标准认定等。
今天是3·15
“国际消费者权益日”，
跟小编一起来看三起
涉房产品质纠纷，
慎重对待房地产买卖合同，
谨防交易陷阱。
落地窗变高台窗 业主状告开发商
每天拉开窗帘，隔着超大落地窗，海景便映入眼帘，在家尽享无限美景！王女士买房时就是这么想的，为此她豪掷900多万元购房，等着入住有超大落地窗的豪宅，结果交房时却极为失望。她没想到，超大落地窗“没了”，客厅、餐厅、卧室的窗户，竟是离地一米多高的高台窗。为此，王女士拒绝收房，同时将开发商告上法庭，要求开发商赔偿。
王女士起诉称，买房之前，开发商多次宣称讼争房屋的客厅系7.2米面宽横厅，具超大落地窗，享受“巨幕窗天海景”，其样板房也做出了同样落地窗的展示。但交房时，王女士发现客厅根本不是落地窗，而是距离地面一米多高的高台窗。事后，开发商告知，该房型原本规划就是高窗，且无法恢复变更成大落地窗。
王女士认为，开发商销售广告和宣传均宣称22层以上的高楼层系超大落地窗，可享受“巨幕窗天海景”，实际交付的房屋与承诺严重不符，严重违反了合同约定。所以，王女士认为自己有权拒绝交接，并要求出卖人承担逾期交房违约责任。
针对王女士的诉求，开发商答辩称，讼争房屋依据规划设计本就是客厅和主卧为高台窗，并未欺诈销售，无须承担违约或赔偿之责，也没有义务将高台窗变更成落地窗。此外，被告开发商认为，讼争房屋除了客厅、餐厅、主卧及保姆房的卫生间为高台窗外，其余房间均为落地窗。交付给王女士的讼争房屋为落地窗户型，如果王女士在购房时对讼争房屋的窗户高低及分布存在分歧，也应是其个人存在误解，开发商根本不存在违约。
本案双方当事人的争议焦点在于，开发商是否在销售过程中明确告知王女士讼争房屋客厅（包括餐厅）和主卧的窗户类型。法院审理后认为，尽管开发商否认其销售人员所提的“落地窗”说法，但是其官网“7.2米面宽横厅，超大落地窗，极致享受巨幕窗天海景”的宣传，对讼争房屋客厅窗户所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。法院还认为，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，约束双方当事人，开发商未交付符合约定的房屋，构成违约，应当承担违约责任。不过，尽管开发商对讼争房屋的宣传确有失实之处，但考虑到该房屋项目确实存在落地窗和高台窗两种户型，难以认定开发商存在欺诈的故意和行为，但可以认定开发商存在重大过失。因此，法院作出判决，要求被告开发商应按总房款的5%赔偿王女士经济损失共计46万多元。
豪宅泡水 业主质疑存安全隐患
花了千万元买了豪宅，可是在房屋交接时多处出现涂料脱落、漏水、发霉等情况。开发商多次维修也未解决问题。拖了一年半载之后，业主吴先生质疑楼宇建设采用的涂料不符要求，质量存在问题，为此将开发商告上法庭，要求索赔因房屋质量问题无法入住造成的经济损失。
吴先生起诉称，自己向开发商购买商品房时已明确约定房屋质量安全，并签订协议，房屋如发生质量问题，开发商应当履行保修义务。之后，自己也依约向开发商支付全部购房款。但是因讼争房屋存在客厅阳台右侧漏水、发霉，南次卧窗台漏水、整片脱落等问题，吴先生质疑房屋涂料有问题，并未实际接收房屋。此后，开发商多次对房屋进行维修，但均没解决问题。为此，吴先生认为开发商违约。
开发商认可房屋质量存在瑕疵，但是认为房屋主体工程已验收通过，讼争房屋仅存在瑕疵，属装修范围事项，通过整改即可实现，在合同所允许范围内，自己不存在违约。开发商还答辩称，自己已尽到维修义务，合同未约定自己应在多长期限内完成维修。且吴先生还有其原有房屋可居住，维修房屋期间并未给其造成其他损失，故吴先生索赔损失没有依据。
法院审理认为，吴先生与开发商签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。因讼争房屋存在客厅阳台右侧漏水、发霉，南次卧窗台漏水、整片脱落等质量问题，吴先生其并未实际接收房屋，而由开发商进行维修。讼争房屋系住宅，其所存在的前述质量问题确严重影响正常居住使用，且吴先生也因开发商的修复而未实际使用该房屋，故吴先生要求开发商对修复期间造成其无法入住的经济损失进行赔偿，合理有据，应予支持。最终，法院判决开发商赔偿吴先生因房屋质量问题无法入住造成的经济损失16万元。
精装标准不一 开发商被判退赔
张先生向开发商购买装修单价为3500 元 / 平方的精装房。不过在交房时，张先生认为装修标准与样板房所见到的标准不一，装修单价不足3500元/平方。为此，张先生将开发商告上法院，要求赔偿装修差价。
张先生起诉称，之前开发商宣传“交付房屋装修标准与样板房一致”“装修标准为3500元”，自己参观完样板房之后颇为认可，遂与开发商签订商品房预售合同，明确规定房屋为精装房。之后开发商就诉争房屋向有关部门申报预售方案。根据有关部门出具的明码标价联系单，载明诉争房屋装修状态为精装。但是在交房时，张先生发现房屋装修标准与自己所看到的样板房不一致，认为装修单价不足合同约定的3500元/平方，遂要求开发商按照样板房标准进行整改，并赔偿装修差价，具体赔偿金额以装修造假评估鉴定结果为准。开发商答辩称，装修单价 3500 元 / 平方米开发商自行估算的价格，不是双方合同构成要件，并出示与张先生签订的补充协议，里头载明样板间所示内容不是买卖双方合同的组成部分，因此开发商认为不需要赔偿。
法院审理认为，开发商发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法。开发商以样板房的方式向购房人宣传精装修房。但是实际交付的房屋与其宣传资料不一致，这导致宣传资料不具有真实性。因此，张先生要求开发商赔偿装修损失，符合法律规定。法院委托某工程咨询公司对房屋装修造价进行鉴定。结果为每平方米造价鉴定为 2500 元。最终，法院判定开发商赔偿装修差价10万元。
法官提醒：通读合同很重要
面对房地产交易中心的不和谐因素，
购房者应当如何巧妙
避开陷阱、规避风险、依法维权？
法官提醒，
预防此类风险，
通读合同很重要。
法官在此建议购房者
尤其关注合同中以下重要内容：
第一，开发商广告或销售人员的承诺是否落实到正式合同中。开发商为吸引购房者，往往在广告宣传材料上，把房地产项目的位置、品质、配套设施等说得过于优越，但购房者实际购买后却发现和描述的相去甚远，有的则根本不一样。
第二，审查开发单位的相关手续，看开发商有无“一书两证”和“竣工验收报告书”，并认真研究购房合同是否存在霸王条款，着重核对涉及房屋质量标准的条款是否和房管部门提供的规范合同一致。此类条款往往载于合同附件，购房者极易忽视；
第三，就精装房而言，开发商在就精装修标准进行说明时，经常仅以“同等价格”“同等品牌”等作为承诺，标准模糊不清。购房者在签订合同时应向开发商确认合同中的装修标准，比如销售过程中样板房与实际交付房屋是否存在异同，装修所使用的的材料，尤其是品牌。并要求开发商严格按照合同约定的品牌和工艺进行装修，以免造成纠纷。
第四，购房者在购房过程中要有保存证据的意识。比如在签订购房合同前保存好开发商提供的售楼广告、样板房照片等，磋商内容尽可能的采用书面形式，或者采取录音、录像等各种方式留存，一旦日后发生纠纷，则便于自身维权。
第五，《合同法》第148条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”因此，在发现问题后，购房者应运用手中的书面合同和证据及时与开发商沟通解决，防止产生逾期收房责任。
记者观察：房产消费成为纠纷高发领域
近几年，房产消费日益成为各种纠纷的高发领域，尤其是因景观、采光、安全等与居住品质相关的房产消费纠纷类型多发。但与此同时，相比其他消费，房产消费作为绝大多数人一生中最大的一笔消费，消费者大多处于弱势境地，维权成本高昂。
思明法院调研报告显示，涉房产品质纠纷明显增加，多是在房产销售中开发商设置各种“消费陷阱”所致。主要分为三类：因商品房广告的虚假宣传引发的纠纷、因房屋存在质量问题引发的纠纷、因精装修标准缩水引发的纠纷。这主要是因为我国至今未出台权威指导意见和具体监管措施，权责难以详细界定，导致监管空白。
法官建议，要解决房产消费“维权难”，关键还是在于要通过立法，完善房地产领域相关法律规定，构建房地产纠纷多元化解机制，加强房地产市场执法和监管力度。同时，法官还提醒，消费者在购买房产前务必要实地勘探，明确了解装修材料、品牌、档次等商品房各项具体信息。在购房过程中，应尽量保留各种证据，包括开发商的宣传材料等，以作为后期维权的有利证据。
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原标题：《重磅发布｜房产品质消费纠纷凸显，标准难认定》