共商共治，多元化解物业管理纠纷！

近年来，广州市涉物业管理纠纷案件数量一直居高不下。2017年至2019年，全市法院审理涉物业管理及业主权益保护纠纷案件17463件，仅次于房屋买卖合同纠纷案件、房屋租赁合同纠纷案件，居房地产各类型案件的第三位。

为推动构建和完善物业管理及业主权益保护纠纷预防化解机制，2020年1月16日上午，市法院与市司法局、市住房城乡建设局共同举办物业管理纠纷多元化解工作会议。市人大常委会法工委主任邓成明，市法院党组成员、副院长姜耀庭，市司法局分管局领导鲁义华，市住房城乡建设局副局长李朝晖参加会议并讲话。会议由市法院房产庭庭长邓娟闰主持。

会上，市法院房产庭副庭长张明艳、市住房城乡建设局物业管理处处长邱东标分别介绍了广州法院审理物业纠纷案件的基本情况和广州物业管理工作基本情况。随后，市法院、市司法局、市住房城乡建设局有关负责同志共同签署了《广州市中级人民法院、广州市司法局、广州市住房和城乡建设局关于进一步推动物业管理纠纷多元化解工作的框架协议》。

三方明确：

一、将进一步健全物业管理纠纷联系、协调、预防机制

建立定期协调机制；推动建立信息共享机制；建立重大纠纷预警机制；健全引导物业服务企业规范管理机制；指导和推动业主自治管理；建立党员志愿服务模式，助推业主自治。

二、构建物业管理纠纷多元化解机制

健全物业管理纠纷投诉与处理机制；调动社区现有力量参与调解；利用法院诉讼服务中心调解工作人员、律师调解工作室值班律师、特邀调解员为当事人提供诉前调解工作；鼓励和支持物业管理纠纷调解工作委员会发挥调解作用；推广使用ODR（在线纠纷解决）平台、羊城慧调解微信小程序；探索建立物业管理纠纷巡回审判制度。

三、完善物业管理纠纷多元化解工作程序安排和诉讼与非诉对接机制

进一步完善程序安排。完善物业管理纠纷中立评估机制，探索建立物业管理纠纷调解前置程序，健全委托调解程序，共同研究、探讨物业管理纠纷行政处理和民事诉讼的受理界限。进一步完善物业管理纠纷诉与非诉对接机制。推进非诉调解协议司法确认程序，充分发挥督促程序的作用，充分发挥公证制度的作用，推进物业管理纠纷案件繁简分流，发挥司法建议制度作用。

四、强化组织保障机制

进一步加强人员培训，加强经费保障，加强宣传工作和理论研究，推动立法进程。

邓成明充分肯定市法院、市司法局、市住房城乡建设局联合签订物业管理纠纷多元化解框架协议的重要意义。市人大常委会正在制定《广州市物业管理条例》，期望通过立法防范物业纠纷的发生，解决物业管理的问题，立法过程中会充分吸收司法、行政工作的成功经验。真诚希望大家关注法规的制定，提出宝贵意见，为物业立法贡献智慧。

姜耀庭在讲话中指出，全市法院要紧紧依靠党委领导，整合资源，建立物业矛盾纠纷多元化解工作格局；要树立以人民为中心的审判理念，以裁判引导群众提升自我管理能力；基层法院要与本地区物业主管部门、司法行政部门紧密配合，支持物业主管部门、司法行政部门履职；要加强宣传工作和理论研究，引导人民群众依法维权。

鲁义华表示，市司法局发挥司法行政职能，多措并举，助力物业管理纠纷多元化解机制建设；下一步要继续深化合作，努力构建齐抓共管的物业管理矛盾纠纷多元化解格局。

李朝晖表示，要进一步加强物业管理纠纷处理法治保障，运用法治思维和法治方式调解纠纷、化解矛盾，从源头上预防和化解物业管理纠纷，努力推动各项工作措施落到实处。

广州两级法院、广州铁路运输两级法院以及市人大常委会法工委、市司法局、市住房城乡建设局、市物业管理协会、市律师协会、市人大代表等共60余人参加会议。

签字仪式结束后，与会人员围绕“对于业主委员会成立和选举方面的争议审查处理”“对于业主大会决议的双过半表决程序有争议情况的审查处理”“如何处理单个业主或部分业主要求开通电梯、开放停车场等诉求”等六方面问题作了深入的经验交流。

物业纠纷案件的基本特点

（一）涉及物业管理费支付案件占比近九成，调解撤诉率较高

从全市法院近三年的统计数据来看，物业服务合同纠纷在涉物业管理类纠纷中的占比高达98.3%，其中又有90%以上案件涉及到物业管理费的支付问题，因案件标的额较小、事实相对简单，故一审法院对此类案件的调解、撤诉结案率相对较高。

从法院审理情况来看，物业公司一般均能举证证明其提供了相应物业服务，而业主举证能力较弱。在业主有证据证明物业公司存在服务轻微瑕疵问题的情况下，法院通常根据服务瑕疵的程度，酌情减免物业公司主张的欠费滞纳金。在业主举证足以证明物业公司提供某项服务缺失或存在严重瑕疵影响业主利益的情况下，法院会酌情减免部分欠费本金。

（二）业主撤销权知情权等纠纷上诉率高、难调和，业主胜诉率较低

除物业欠费类纠纷外，法院近三年受理的业主撤销权纠纷、业主知情权等各类纠纷数量亦有递增趋势。大部分表现为业主上诉，由业主自治组织为诉讼主体提起诉讼的比例很低。由于此类纠纷实质上与物业公司的更换及公共收益归属等问题密切相关，案件事实较为复杂，双方矛盾难以调和，基本不能调解。据统计，2017年至2019年广州中院审结的57件业主撤销权纠纷中，仅有2017年1件调解，其余均是通过判决或裁定方式结案，且业主胜诉率较低。

广州法院审理物业管理类纠纷案件举措

（一）维护物业管理稳定，保护合法收费

法院在坚持依法审判的同时，还侧重于双方利益的衡平，依法保护物业服务的合法收费，同时尽量促成调解，协调物业公司与业主和谐共处。

（二）尊重并促进业主自治，维护业主合法权益，督促业主及时维权、合法维权，降低业主诉讼风险

法院在审判中注重对业主诉讼的指引力度，加大法制宣传力度，通过发布典型案例的方式，发挥法院审判案例的示范效应，从而进一步指导和规范业主合法、及时行使权利。

（三）推行专业化审判，加强调研总结，促进裁判尺度统一

广州中院从2019年起对物业管理类纠纷实行专业审判团队集中审理，不断加强调研总结，申报并完成全省法院2018年度司法统计分析重点课题《物业管理及业主权益保护纠纷预防化解问题研究》，初步完成2019年度全市法院重点调研课题《既有住宅增设电梯相关法律问题》的专题调研报告，讨论并初步形成《广州法院物业纠纷案件审判若干问题的解答》。

广州中院将继续探索物业管理类纠纷化解新路径，通过搭建调解平台、发布典型案例、制定审判指引等方式，促进广州市小区物业管理科学化、规范化、合法化，推动物业管理及业主权益纠纷预防化解机制完善。

来源 | 广州中院新媒体工作室

通讯员 | 彭勇 张家齐

摄影 | 罗伟雄

原标题：《共商共治，多元化解物业管理纠纷！》