莫道房东狠，更有狠心人
原创 AI财经社作者 AI财经社
编辑 / 李霂轶
习惯了坐收渔利的房东们，这回惨了。他们不会想到，曾经站在中介市场鄙视链顶端，如今却成为受害者。
最近一段时间，不少房东陆续接到了自如、蛋壳、相寓等长租公寓商的电话。这些公寓商要求房东们降低合同中约定的房租，降租理由大致相同：“市场形势变差，租赁效益不好了”“政府要求拆除隔断”。他们向房东提出了两种解决方案：要么解约按合同赔偿，要么同意降价。
原以为租金每年都会上涨的房东们，被这个消息打得措手不及。要知道在这之前，北京房租接连五年上涨，而长租公寓们也曾信誓旦旦地保证，“每年租金涨幅达3%”，这项条款也被白纸黑字地写进了和房东的签约合同里。
房东们不肯同意，“租金怎么能说降就降呢。”一些不愿意妥协降价的人，提出要和公寓方解约，要求对方赔偿，但当他们再详读违约方案时，又被高昂的装修成本阻挡下来。这些装修成本都被写在了签约合同里，违约时，由房东单方面承担。
有房东们选择拿起维权武器，他们开始注重收集录音、文字资料等作为证据。这些房东们怎么也想不到，在躲过“选房、购房、住房”等多个维权“重灾区”后，如今竟然要在租房中，举起维权大旗。
大势之下，谁也不轻松。2018年年中，在一场资本推波助澜的租赁潮下，长租公寓们在市场大肆扩张，高价抢房，掀起一阵哄抬房价的舆论热潮。而当资本冷却后，“高价扩张”的房源，以及赖以盈利的“隔断房”，正在成为他们新的压力来源。
据知情人士透露，就在上个月（2019年12月），自如北京公司团队着手架构调整，原上海城市公司总经理周艺君成为新的接任者，任北京公司城市总经理。自如北京公司内部的海报也变更为：“牢记使命，盈利·北京”，并要求员工将其设置为手机屏保。
更重要的是，在这片无序、混乱的市场中，切身经历这一切的租客们，也难以避免地成为了受伤群体之一。
2019年12月中旬，正在上班的陈丽，接到了自如的客服电话。以往，自如每次的电话内容无非是房屋装修、签约合同等，但这次的致电内容让陈丽感到错愕，“现在在严查隔断，我们得把房子隔断拆掉，您的房租价格也要从7000元降到6000元。”
2019年2月，陈丽刚刚和自如签了五年期的租房合同。合同约定，自如以季度支付给房东租金，同时承诺每年涨3%的房租。但租期还不到一年，自如却提出降租要求。陈丽无法接受。
环顾北京租赁市场的房东降租潮，跟陈丽类似经历的房东不在少数。
近期，自如、蛋壳、相寓等长租公寓们，发动公司的客服、销售顾问、租房管家等人员，向房东们展开一次大规模的“降租”活动，降价幅度从10%～30%不等。据知情人士透露，这些被要求降价的房子，除了一部分是涉及违规隔断房外，还有许多因为空置率较高，效益不好等问题。
陈丽打算与自如解约，按照合同走违约流程。但隐藏在合同中需赔偿的高昂装修费用，让陈丽产生了退缩念头。
据陈丽介绍，虽然解约能让其获得两个月房租的违约金，但她也要支付额外的装修费用。按照陈丽的房屋估价表来算，这笔费用要比房租高出4～5倍。实际算下来，原本应得到赔偿的陈丽，却要倒赔一大笔。
陈丽觉得自己受到了不公平待遇，面对陈丽的质疑，自如管家回应道，“公司一直都是这么签的，我也没办法”。这样的回复，陈丽显然不满意，最近一段时间，她正四处找律师咨询，成为了房东维权群里的活跃分子。
随着被公寓方要求降租的房东人数扩大，房东维权群的人数也从寥寥几人，涨到了数百人，维权对象涉及自如、蛋壳等公寓商。
但即使要到了赔偿金，摆在房东们面前还有一个更大的难题，房子该如何处理？以现在的市场情况来看，无论是自租还是另租给其他长租公寓方，房东们都要面临一场新的博弈。
这个问题陈丽思考了很久，她还没有想清楚。
盲目扩张里的“N+1”魔咒
这场大规模地房东降租潮里，拆隔断是事件起变的重要导火索。
对于自如、蛋壳、相寓等长租公寓而言，由于其重装修策略，它们大多依赖“N+1”模式，通过对房间结构的二次改造，实现盈利。
所谓“N+1”模式，是指将房屋中面积较大的客厅、起居室重新改造后,以一间新的房源重新面向租户出租使用。一直以来，北京市各区提出“出租房屋不得改变房屋内部结构分割出租”的要求，但隔断房却始终屡禁不止。2019年7月份，北京市住建委发布租赁文件后，市场严打“N+1”模式的力度加大。
自此之后，长租公寓拆隔断的消息频出。但在另一面，隔断房也在以新的方式“卷土重来”。
据房东透露，为了躲避政策监管，长租公寓商们也以一种新的方式钻空子。他们在出租前，提出由房东和物业报备装修，伪装成业主自住的方式，再由长租公寓装隔断，重新出租。这种操作，绕过了“租房不能打隔断，租赁人均面积不小于5平米”的监管范围，最终以业主自住改造房屋格局的方式，面向市场出租。
这种“打游击”式策略，让隔断房成为屡禁不止的灰色地带。景晖智库首席经济学家胡景晖分析表示，“对于长租公寓来说，建隔断房的成本也不高，拆了再建常有，规范国内长租公寓行业的发展，可适当借鉴国外经验，尽早规范租赁市场。”
长租公寓依赖“N+1”模式最重要的原因，在于其自身造血能力并不强。华菁证券此前测算，入住率95%的情况下，拿房成本达到租金收入60%，企业息税前利润率为0，也就是说，企业必须控制拿房成本在60%以下，入住率在95%以上，才能实现盈利。
这就意味着，入住率成为长租公寓盈利的最要指标。而进入2019年，长租公寓频频爆雷，在年底退租多、招租淡季、融资难以及严把租金贷等各种因素叠加下，长租公寓因为盲目扩张和运营短板产生的资金链问题，变得更为突出，跑路事件频发。
“爆雷表面是资金问题，本质上是供给的非理性扩张。”空白研究院院长杨现领分析认为，“一大批开发商、酒店系、中介公司、创业者进入长租公寓领域，在短期内形成一个‘供给突起’，即供给的突然增加，叠加稳中有降的、相对不足的需求，市场形成阶段性的供给压力，随之，租金、出租率、出租周期等关键指标，必然会处于恶化状态。”
2018年年中，在资本的助推下，自如、蛋壳、相寓等长租公寓大肆扩张，不惜高价抢房，占据市场份额。2018年8月，前我爱我家副总裁胡景晖曾炮轰长租公寓，“以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%～40%争抢房源，导致房租暴涨。”
据一位长租公寓从业人士表示，“蛋壳在收房过程中，采取的是收房和出房分离的策略，收房的人只需要满足公司收房量的要求，不需要考虑出租率，所以他们敢于高价收房，但后面的出租问题就会变得非常棘手。”
某种角度上，长租公寓高价收房的目的在于，他们赌定房租的上涨，期待房租上涨后，通过后期的盈利弥补前期的亏损。但没想到的是，在大肆收房的一年后，长租公寓市场突然转冷，大量空置房源租不出去。
如今，感受到“寒意”的长租公寓商们，已经明显放缓收房速度。在北京部分区域市场，自如、蛋壳等长租公寓已经不再收房。
长租公寓商的焦虑感开始加重。
租客获利了吗？
多米诺骨牌效应在发酵。作为中间方，长租公寓商的经营压力不仅传导至房东端，还同样传导给了租客。比起房东和长租公寓，租客们面临的情况更严重。
据租客张芳介绍，她租住的长租公寓原先被拆过隔断，而在拆除之后，张芳交的租金比之前高出300元左右。另一位自如管家也透露，隔断房拆除之后，肯定会对区域的房子进行一定程度的价格调整。
事实上，遭遇涨价行为的不仅是隔断房租客。据一位租住在劲松的租客张扬透露，有自如管家向他介绍，今年自如整个北京区域续租的租金都要涨3%左右。张扬租住的房子，便是涨租案例之一。
从机构的统计数字来看，2019年，北京租赁市场一直处于回落状态。机构统计数字显示，2019年北京市场租金下跌幅度很大，租金水平呈连续下跌态势，至11月份，北京租金水平跌至81.3元/平米，降至2018年年初以来的最低位置。
但从实际情况来看，北京租赁市场的实际温度远比统计数字复杂得多。
第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想认为：“由于北京对人口的管控力度比较大，人口数量相对之前少了不少，现在来讲，这种租赁需求可能相对会弱一些，也直接传导到价格因素上面，导致租金会有局部的调整或者松动，但是在一些热门区域，尤其是产业密集区周边的居住区，租金水平还是相对比较稳定。”
据链家销售人员介绍，目前石景山、门头沟等区域的月租金呈下滑趋势，价格一跌再跌，而在海淀、朝阳等区域的房租依旧坚挺，一直处于上升趋势。
因区位、人口、地段的不同，北京市场区域间的形势也错综复杂。但当资本不再偏爱长租公寓时，作为强势主体的长租公寓们，总会找到新的买单方。
（注：文中陈丽、张扬、张芳均为化名）
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原标题：《莫道房东狠，更有狠心人》