上市十年笃行不止，佳兆业壮大蔚然不愧时代

2019年岁末，刚刚收获骄人业绩的佳兆业，又迎来上市10周年的里程碑。

刚刚过去的11月，根据克而瑞数据显示，佳兆业累计实现权益金额751.3亿元。照此计算，佳兆业完成年初制定的875亿元合约销售目标已是大概率事件，这家深圳房企即将步入千亿阵营。

房地产市场又一次为奋进者给予了丰厚回报，佳兆业迎来里程碑式的一年。佳兆业成立于1999年，2009年在香港上市，2019年朝千亿目标迈步，在时代的浪潮中跌宕成长、壮大及蔚然。

12月9日是佳兆业上市十周年纪念日，这是一个承前启后的阶段。十年前借力资本市场的一跃，促使佳兆业从一个地产开发商到城市公共服务商的蜕变，从小团队发展至一家总资产逾2500亿元的综合性投资集团。如今在这坚实基础上，朝基于不动产打造多元化产品与服务的城市运营战略笃行不止。

没有成功的企业，只有时代的企业，佳兆业的壮大背后是中国改革开放的大势使然，它的发展与国家各项政策演变及城市发展历程相照应。尊重时代规律，与城市共成长，企业才能拥抱未来。

“旧改之王”从转身到进击

过去二十年是中国城市化进程快速推进的二十年，1999年，第一次“房改”如火如荼进行，房地产进入个人消费时代。深圳作为改革的前沿地带，诸多住房制度变革都起源于此，佳兆业便是在这里实现了大量的原始积累。

前十年间，佳兆业从收购烂尾项目起步，凭借差异化土储策略、深厚港资背景、国际化视野及管理经验，聚焦国家宏观战略支持、经济发展活力高的地区，至2008年底已拥有土储近1000万平方米，版图扩至珠三角、长三角、华中、环渤海等区域。

2009年，房地产市场在自我调整及国家宏观调控下逐渐走出金融危机阴霾，佳兆业审时度势，时隔一年再度发起向香港资本市场的冲刺。最终在2009年12月9日，佳兆业股票数量超两倍认购，成功在香港挂牌上市，融资额逾30亿港元。

上市这次华丽转身，被认为是佳兆业面向下一个十年的全新起点，董事长郭英成在香港证券交易所拿着一尊牛雕像合影的一幕，至今看来仍颇有象征性。

凭借国际资本的加持及精准的区域判断，佳兆业迅速扩大企业规模。十年来，公司的合约销售从2009年的60亿元，一路跃升至2018年的700.59亿元，2016年-2018年更是超过50%的复合增长率。同期，总资产规模从180亿元增长至2290亿元。

至2019年中期，佳兆业总资产已达2590亿元，净资产也达449亿元；期末净负债率下降至191%，较去年底下降45个百分点，在手现金300亿元。前十个月，累计合约销售额也已达到631.04亿元，同比增加约28.5%。

高速稳健的增长，已经成为佳兆的业绩基石，在这背后旧改提供了源源不断的货值供应。佳兆业素有“旧改之王”的美誉，旧改是核心竞争力的体现之一，仅过去十年里它每年转化入市的旧改项目多达90万平方米。

相比于“旧改之王”，佳兆业或许更愿意把自己定位为“中国城市化建设的参与者”。实际上，佳兆业聚焦旧改的战略并非凭空而来，根本决定因素是特定的市场发展环境与时代机遇。

长期以来，佳兆业一直紧跟国家战略级方向进行深耕，并在与国家战略的融合中寻求发展空间。从布局版图看，广东是国内最早提出旧改需求的地区，早在2009年便推进集约用地试点示范省的措施，佳兆业也是最早投身旧改的民企之一。

在大本营深圳，2009年，深圳出台国内首部系统性的《深圳市城市更新办法》，而2011年佳兆业便成立了全国首家专业运营城市更新项目的公司。2012年深圳颁布城市更新实施细则，2016年则将城市更新审批权限下放至各区域，在这过程中佳兆业持续扩充旧改储备，为业绩的爆发奠定了坚实基础。

截止2019年6月底，佳兆业由旧改转化并计入土储的面积为730万平方米；未计入表内的旧改储备则达3218万平方米（占地），据估计对应货值近2万亿元。

多元业务纵深发展

广东及深圳所展示出的潜力远不止于此，2019年2月起，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》及《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》等文件出台，要求深圳打造成具有国际影响力的科技创新中心、可持续发展先锋、高质量发展高地等。

“双区”政策利好支持着大湾区尤其是深圳的发展，产业升级带动土地价值及用地需求提升，也会带来人口聚集效应。佳兆业作为大湾区的战略先行者，区域的发展也为其带来了广阔空间。连郭英成也在业绩会上感慨，佳兆业“真的运气不错”。

在大湾区深耕多年，让佳兆业具备抢占市场发展先机的优势。就土地而言，截至2019年上半年公司在全国拥有土储约2580万平方米，其中55%位于大湾区，对应货值3453.25亿元；还有未纳入土储的逾3200万平方米（占地）旧改项目，则全部位于大湾区，仅深圳便占1/3。

这种发展优势也获得了国际信用评级机构的认同，今年5月中旬，穆迪首次向佳兆业授予企业家族B1评级，惠誉首次给予佳兆业发行人违约B评级及优先无抵押票据B评级，标普亦授予集团长期发行人B评级。

其中标普指，按占地面积看，佳兆业是大湾区较大的旧改参与者，并拥有较长久的经营历史，旧改的先行者优势有助于集团建立市场准入壁垒。穆迪则认为，佳兆业在深圳领先的市场地位及丰富的土地储备，使集团受益于深圳强劲的经济发展和住房需求。

在住房需求以外，大湾区及示范区建设也为深圳的商业、产业、物流、工业零售、文旅、娱乐、交通、高科技、金融、贸易等产业带来机遇。佳兆业以前瞻性的视野紧跟国家战略方向，完成了大消费、大健康、大文旅等产业的全面布局，这恰恰匹配了深圳产业升级的需求。在此基础上，公司提出“把握大湾区优势，抓住深圳示范区新机遇”的全新思路。

佳兆业上市以来就注重拓展新事业，早在2012年已追求“资本力+产品力”双轮驱动模式，以城市有机更新为中心，向长租公寓、航运旅游、商业运营、文化体育、医疗健康等多元化业务进军。此后数年多元化战略渐次铺开，包括2016年入主深足，扛深圳职业足球的大旗，并涉足足球培训、构建足球青训体系，助力深圳足球重新崛起。

发展至今，佳兆业集团旗下拥有佳兆业健康、佳兆业美好、佳云科技、南太地产等上市平台，同时发展的还有十几项新业务，纵深布局城市运营全产业链。以足球为例，2018年底深足成功实现冲超梦想，佳兆业在实现文体产业突破极点的同时，也为深圳体育发展注入了一剂强心剂。

目前佳兆业已提炼出“地产+城市更新+产业”三驾马车驱动的战略，在公司看来，多元化经营是实现城市有机更新、产业导入的必要过程，也是实现高品牌溢价的保证。未来，佳兆业也将以多元产业协同优势投入示范区建设，发挥先锋、引领作用。

大企业的格局与担当

在推进自身从一家地产开发商到城市公共服务商蜕变的过程中，佳兆业始终保持着高度的社会责任感，热衷于公益事业。在2008年首次计划上市时，佳兆业就先后积极为汶川地震灾区筹善款，捐助深圳龙岗慈善活动，设立深圳大学教育助学金，捐助深圳少儿艺术赛事、体育赛事等。

上市十年间，佳兆业不断提升业绩的同时，也不断加大对社会公益事业的投入。仅广东省扶贫济困日活动一项，便连续十年参与，累计投入超5.5亿元，帮扶40多个贫困村；而成立二十年来，佳兆业已累计捐赠慈善公益项目超过80个，捐赠金额逾15亿元。

年复一年参与社会公益事业需要极强的恒心、耐心与热情，佳兆业始终非常强调做“专注”的慈善。公司高层曾多次表示，慈善事业是一个循序渐进、积少成多的过程，企业不仅要构建长效机制，也要集中精力、坚持不懈，将一件事情做深做透。

为搭建长效公益机制，佳兆业2011年5月以来相继成立佳兆业公益基金会，以及白衣天使关爱基金、玉树助学基金、环卫工关爱基金，2017年更成立专职扶贫公司深度开展扶贫攻坚与美丽乡村建设，逐步构建完善公益平台，常态化、制度化、标准化推动公益事业发展。

2017年起，精准扶贫成为中国公益慈善事业的发展趋势。扶贫济困是佳兆业在公益慈善上投入最大的领域，为响应国家号召，佳兆业也制定“输血”与“造血”并举的策略，旗下扶贫公司选定惠州龙门县6个贫困村进行定点帮扶，通过结合自身优势和资源开展产业扶贫，推动贫困村变省级新农村示范点。

坚持为需要帮助的群体做公益，为脱贫贡献力量，始终是佳兆业践行的理念。近期，佳兆业还收到来自共青团广东省委员会的感谢信，信中对集团在“展翅计划”香港大学生实习专项行动中的表现给予了肯定和评价，称这些举动“生动地诠释了新时代大企业的格局与担当”。

十年间，佳兆业为人们的美好生活、合作伙伴的可持续发展、城市的构建及更新升级作出了非凡努力，也不背离深入公益慈善核心的本意。扶摇直上，兼济天下，佳兆业在快速发展中保存完好的感恩，也为下一个十年凝聚了更坚实的力量。