【潇言物语】谁该为房屋漏水负责？（中）

徐汇区司法局开设【潇言物语】专栏，定期更新。本专栏将围绕时下关于物业管理及小区治理的热点、难点问题，从业主、业委会、物业服务企业、街镇职能管理部门等方面入手，由上海七方律师事务所合伙人廖潇歌及其团队以专业律师的角度进行探讨分析。本期围绕常见邻里纠纷——漏水，分三期告诉你如何维权！

嘉宾

——上海七方律师事务所合伙人廖潇歌

廖律师及其团队近年主要专研于政府法律事务、企业常年法律顾问、行政纠纷、房地产纠纷、动拆迁纠纷等领域的法律服务。她热心公益事业，长期担任某镇司法所调解员，为辖区内居民免费提供法律咨询，制作人民调解协议；进驻社区，为社区居民开展法制讲座。对物业纠纷、基层治理有独到的理解和视角。

引言：你是否有居住房屋漏水的经历？有没有为无法确定责任方而苦恼？本文将以案例的形式为你解析漏水责任之划分。

案例二

幸福花园小区

2017年的夏天

幸福花园小区建成于2008年，小区内多数为商品房，少数为回迁的动迁安置房。

程某系该小区动迁安置房11号203室的业主，春城物业管理有限公司系该小区的物业服务企业。

2017年夏天，当程某一家外出度假回来发现厨房、卫生间渗水严重。程某百思不解，楼上303室也是动迁房至今尚未分配给动迁居民，这水难道是从403室漏下来的？

于是程某找到物业经理，要求其打开303室房门去一看究竟，但303室并没有漏水迹象。经仔细查看，303室的厨房和卫生间的管道被改动过。

春城物业公司内部调查才得知，原来楼上403室的业主谢某为了装修方便曾悄悄向物业工作人员讨要过303室的钥匙，并对厨卫管道按自己的需求进行了改动。

因程某的损失由谁承担无法达成统一意见，故程某将春城物业、403室业主谢某告上法庭并申请对漏水的成因鉴定。

提起诉讼

鉴定结果显示：公共管线自然损坏是造成203室漏水的次要原因，303室内厨卫管道改动是造成203室漏水的主要原因。

本案中春城物业公司作为幸福小区的物业服务企业，在11号楼出现管道自然损坏的情况后，应及时提出维修建议，但春城物业公司怠于行使其维修建议责任，导致11号公共管道长期未予维修，最终造成程某损失，其在履行物业服务管理责任时存在瑕疵，应当对程某的损失承担相应的赔偿责任。

根据具体情况，法院酌定春城物业承担40%的责任，403室业主谢某承担60%的责任。

律师评析

根据《房屋建筑工程质量保修办法》第7条和《建筑工程质量管理条例》第40条第二款的规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。本案系争房屋发生漏水事件时已经超过了最低保修期限。再根据《住宅专项维修资金管理办法》第20条规定：“住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。”说明当保修期外因公共管道（线）自然损坏的，可启用专项维修资金。但由于物业公司疏于管理且未提出启用维修资金的建议，故应当承担一定的责任。

本期案例到此为止，下期精彩继续！

业主因楼上装修或铺设水管导致漏水问题，自己居然也有责任？

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