房价预警，南宁被点名背后

苏州、佛山、大连、南宁，又有四座城市被公开点名。

为进一步落实房地产调控城市主体责任，日前住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月房价涨幅较大的四城市进行了预警提示。

这四座城市中，南宁无论发展水平还是存在感，都处在垫底状态。在《留给南宁的时间不多了》中，西部菌就曾提到，南宁的人口处于净流出状态，缺少流入人口的支撑，为何房价还是水涨船高？

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南宁楼市到底有多热？

国家统计局前两天公布了70城房价数据，先来看下南宁4月的具体情况。

新房环比涨幅0.9%；同比涨幅11.5%；二手房环比涨幅1.4%，同比涨幅11.7%。整体涨幅在70城中不是最高的一档，但也不低。其中二手房的环比涨幅，是为数不多破1%的城市。

要指出的是，由于统计口径问题，70城数据同样可能存在结构性失真。鉴于此，还可以参照中国指数研究院的数据——4月南宁的新房均价为10605元/平方米，环比上涨1.14%，涨幅位列全国第十。

和房价快速上涨对应的是，南宁的土地市场异常火热。一季度土地出让金达153.3亿元，比成都、沈阳等地还要高，增幅为640%，位列全国涨幅榜的第四位。

尤为值得一提的是，今年3月29日，南宁五象湖区域的一幅稀缺地块，一度吸引了26家房企竞拍，拍卖成交后楼面价最终高达1.44万每平，成为“双料地王”。

众所周知，最近一年多以来，围绕楼市的调控政策密集出台。此次同样被点名的苏州，日前就出台了《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，用限售手段收紧楼市。

梳理南宁的调控政策，可以发现2018年并没有太多新动态，限售价、限地价的政策都是在2017年推出，反倒是土地限价松绑的消息在今年开始四处流传。

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南宁的工业和房地产冷热不均

今年一季度，南宁的生产总值为858.55亿，增速只有6%。而在房价预警之外，更值得注意的是，其一季度规模以上工业总产值，出现了负增长，同比下降1.9%。

广西的工业重镇在柳州，南宁并不是以工业见长的城市。产值最高的行业，除了计算机、电子设备外，如农副食品加工业、非金属矿物制品、电力热力等，都是相当传统的产业。

2018年南宁的三次产业结构比为10.5：30.4：59.1，其中第三产业对经济增长的贡献率，高达67.7%。

南宁第三产业占比高，很大程度上正是得益于房地产。去年全年，房地产开发投资达到1106.36亿元，占生产总值的30%左右。另外近几年的土地财政依赖程度超过80%，在全国可以排到前十名。

一季度，南宁在第二产业投资下滑9.4%的前提下，还能保持12.7%的固投增速，同样和房地产息息相关——房地产开发投资同比增长36%。

由于南宁的房地产投资大多为民间投资，受此影响，一季度南宁民间投资涨幅达到40.7%。

对比去年全年和今年一季度的数据，不难发现南宁存在着冷热不均的状况。一方面，作为经济短板的工业，增长放缓，投资下降，尤其新开工的5000万元以上项目只有18个，同比下降35.7%，连带影响到一季度增速。

另一方面，在房地产的推动下，固投和民间投资都出现了亮眼的开局，财政收入也保持着可观的增长。

这解释了为何南宁此次会被预警。其实在此之前，南宁就多次自我提醒，比如今年一季度数据出来后，南宁统计局的解读文章就提到两大问题：

第一，在库房地产开发项目剩余土地费用大幅减少，可预见土地费用难以支撑房地产开发投资保持高速增长；

第二，投资过多集中于房地产开发，不利于实体经济的发展，也存在着房地产业受政策影响导致全市投资快速下滑的潜在风险。

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南宁先得把实体经济做实

在西部城市中，南宁和贵阳经济体量旗鼓相当，差额在六百多亿左右。之前的推文中，西部菌提到，近段时间贵阳的房价同样一路走高，且新房同比涨幅是南宁接近两倍。

不过贵阳楼市火热背后，有两个因素不容忽视。其一，自数博会落地后，贵阳吸睛无数，城市发展预期被大大提高，房价上涨可以找到经济增长的原因。比如一季度贵阳的增速就是全国第一。

其二，贵阳的人口处于净流入状态。《中国流动人口发展报告2017》显示，它是全国外来人口数量最高的60座城市之一，非户籍常住人口总量接近70万，占比近15%。

另外去年的人口也是呈增长势态，且增幅和成都、武汉持平。人口流入，就会催生住房需求。

这两个因素，南宁并不具备。经济方面，去年增速为5.4%，一季度增速为6%，低于全国平均线。

人口方面，南宁是为数不多人口净流出的省会城市之一。以2018年数据为例，其户籍人口为770.82万，常住人口只有725.41万。相对于2017年，常住人口扣除自然增长，处于负增长的状态。

南宁对人口缺少吸引力，除了营商环境的因素外，更多还是产业短板所致。最直观的可以对比工业更强的柳州，常住人口404.17万，户籍人口390.47万，并没有出现倒挂状态。

一方面缺少足够的就业机会，以至于说到当地重点企业，能想到的往往只有富士康、南南铝等；另一方面房价水涨船高，均价普遍破万，对城市吸引力自然会造成负面影响。

其实论区位，南宁并不差，和珠三角的距离比贵阳等西部城市要近很多，人才、资本、信息的流通成本理论上更低，完全可以做针对性的产业配套。

而且，在普遍的强省会趋势下，广西同样多次提到，要提升南宁的首位度，这些都会变成实打实的红利加持。

对南宁来说，此次预警是个提醒，不只是房价层面，还有产业结构层面。不管怎么说，作为一座工业化不足的城市，南宁的未来肯定不在地产，要发展还得把实体经济做实。