新城控股：首单商业不动产REIT合同生效，净认购金额15.53亿元

11月3日，新城控股（601155.SH）发布公告，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金合同已经生效，募集期间有效认购份额5亿份，净认购金额约15.53亿元。这是民营房企落地的首单商业不动产公募REIT。

该REIT的底层资产为位于江苏省的常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场两座成熟购物中心，合计估值约21.43亿元。发行认购阶段，网下询价拟认购数量是初始发售份额的8.08倍，公众投资者配售比例为3.33%，网下配售比例19.03%。

与债务融资不同，REITs募资计入权益而非负债，在不增加有息负债的情况下回笼商业项目的沉淀资金。对于此次REIT发行的影响，新城控股称，有利于公司拓宽融资渠道，有效盘活存量资产，并进一步推动资产运营提质增效。

公募REIT落地的同时，机构间REIT的扩募也在下半年同步推进。10月16日，“国金资管—吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划（2026年第二次扩募）”获上交所受理，拟发行金额20.96亿元。

今年，新城控股围绕商业资产的融资已多次落地，9月，公司完成4亿元公司债发行，品种一首次以自有商业资产抵押增信，品种二则为2022年以来境内首笔纯信用债。

与此同时新城控股在信用融资方面也有进展。7月，新城控股完成2026年度第一期中期票据发行，规模7.5亿元，期限5年，票面利率2.8%。

澎湃新闻此前报道的新城控股今年9月与投资人的沟通中，管理层曾测算，多层次REITs可将商业资产的融资价值比率从经营性物业贷的约40%至50%提升至平均约75%，释放相当于物业价值25%至30%的增量资金；若各平台按计划完成扩募，到2027年底多层次REIT规模有望达到150亿至200亿元。

商业运营还成为新城控股利润结构中的支柱。前三季度，商业运营总收入108.71亿元，同比增加3.42%。截至6月末，吾悦广场已开业181座，出租率维持在98.35%的高位，商业运营收入约占集团收入的四成，却贡献了约八成的毛利润。