深圳福田香蜜湖宅地25.5亿元成交：溢价125%，楼面价9.8万元/平米

9月10日，深圳迎来“828新政”落地后的首场宅地土拍。本次出让地块是福田核心区香蜜湖板块时隔近10年再出让的纯商品住宅用地，地块吸引7家竞买人角逐，经过257轮竞价后，中国海外发展有限公司（中国海外发展，00688.HK）旗下深圳市海荣房地产开发有限公司以总价25.5亿元竞得，溢价率125%，地块成交楼面单价98069元/平方米，也成为深圳涉宅用地单价第二高的地块。

根据地块出让信息，本次出让地块位于福田区安托山四路与侨香三道交汇处西北侧，用地性质为二类居住用地。该地块土地面积5844.41平方米，规划建筑面积26002平方米（其中住宅规划建筑面积24722平方米，商业1000平方米允许分割转让；物业服务用房100平方米产权归全体业主共有，不得转让；通信片区机房180平方米由竞得人建成后无偿移交政府），地块建筑限高100米。

今年8月28日，多部委出台一揽子新政，重点部署有力有序推行商品房现房销售、优化预售制度。该地块于8月11日挂牌，并无提及现房销售要求。地块出让起始价11.31亿元，起始楼面价43497元/平方米，剔除配建面积后，实际住宅楼面价45749元/平方米。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，地块地处福田香蜜湖核心板块，紧邻地铁2号线、7号线安托山站双地铁口，是“828新政”后深圳推出的首宗核心区宅地，也是香蜜湖自2017年海德园地块后、时隔近10年再出让的纯商品住宅用地，稀缺性极强。

该地块吸引头部房企扎堆竞拍，中国海外发展、华润置地、招商蛇口等7家竞买人参与角逐。经过257轮（自由竞价7轮+线下竞价250轮）竞价后，深圳市海荣房地产开发有限公司以总价25.5亿元竞得地块，成交楼面价98069元/平方米，溢价率125.46%。

天眼查APP显示，深圳市海荣房地产开发有限公司控股股东为中海企业发展集团有限公司，后者为中国海外发展全资附属公司。

值得一提的事，本次地块的成交楼面价已超越此前前海桂湾地块95918元/平方米的纪录，刷新深圳涉宅用地成交楼面价历史第二高位，仅低于今年6月南山粤海街道地块。据了解，目前深圳宅地楼面价最高纪录，为保利置业于今年6月斩获的南山区粤海街道T204-0153号宗地，该地块成交总价57.72亿元、成交楼面价108680元/平方米、溢价率150.74%。

在孙红梅看来，本次成交印证了深圳核心区“价高者得”竞拍规则下的资金集中效应。若按剔除配建后，以实际住宅楼面价103147元/平方米衡量，已与南山粤海的历史纪录基本比肩。

根据地块出让条件，竞买人须在申请确认竞买资格时提供《关于“交房即发证”的承诺函》，承诺提供“交房即发证”服务，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。同时，出让宗地须自《出让合同》签订之日起1年内开工，4年内竣工。

据机构监测，目前，地块周边项目二手房普遍在13万元-18万元/平方米，包括万科瑧山府（挂牌约17.5万元-18.4万元/平方米）、海德园（挂牌价约15.2万元/平方米）、安峦公馆（约15.8万元/平方米）等高端改善盘。深圳中原监测，海德园项目在2021年底至2024年市场相对低迷期间四次开盘、四次日光，足以见得市场对该板块的认可。

孙红梅指出，片区内新房供给长期吃紧，本次出让直接补上片区新房供应缺口。地块规模小但无人才房、保障房配建等硬性要求，依托中海超总安缇、深湾玖序等深圳顶豪操盘经验，该迷你地块有望被打造为安托山的高端改善标杆。

深圳中原研究中心进一步指出，尽管受“828新政”影响，新房项目入市周期将有所拉长、成本提高，但鉴于地块区位的稀缺性以及当前市场对顶豪产品的认可，项目未来入市或并不愁卖。