经纬度：推动房地产高质量发展，构建房地产发展新模式

住房是民生之要，安居是幸福之本。“十五五” 规划纲要将 “推动房地产高质量发展”单列一章，明确提出“加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居”。

从“有没有”到“好不好”，从“住有所居”到“住有宜居”—— 中国房地产正进入转型发展的历史关口。我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整空间广阔，人民群众对高品质住房充满期待，房地产高质量发展仍有较大潜力。

但也要看到，房地产市场供求关系发生重大变化，商品房开发、融资、销售等基础制度亟待重构，保障性住房供给仍需持续加力，“好房子”建设刚刚起步。如何在发展中化解风险、在转型中促进平稳？如何推动保障与市场协同发力？如何推动土地、住房资源高效利用？

本文将立足“十五五”规划纲要部署，从战略方位、住房保障、市场平稳、“好房子”建设、基础制度重构、要素联动、安居为根七个维度，系统解码构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展的战略路径。

“十四五”时期，我国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），累计改造城镇老旧小区24万多个。 新华社图

一、战略方位：房地产高质量发展的时代命题

理解“十五五”规划推动房地产高质量发展的战略部署，首先要回答一个根本问题：房地产在中国式现代化进程中究竟处于什么位置？

新中国成立以来，我国住房制度与发展战略伴随现代化进程持续迭代。计划经济时期，资源优先服务工业化原始积累，住房实行有限的福利化计划配给。改革开放之后，伴随市场经济体制构建，依托市场化路径快速扩大住房供给，有效破解长期存在的住房短缺难题；房地产业在推进城镇化、支撑地方发展、拉动经济增长方面发挥重要作用，但市场持续扩张也不断放大住房资产属性，使其逐步偏离居住本源。

在这一演进过程中，规划文本布局的变化是最清晰的制度信号。随着对社会建设、民生保障规律认识不断深化，住房的民生价值日益受到重视。从“十二五”将住房整体纳入民生篇章，到“十三五”“十四五”置于新型城镇化框架统筹推进，国家持续探索统筹平衡住房经济功能与民生功能的治理路径。进入“十五五”时期，我国住房发展彻底告别总量短缺阶段，但存量优化和品质提升的空间仍然广阔，发展重心全面由“有没有”转向“好不好”、由“住有所居”迈向“住有宜居”。

“十五五”规划纲要再次将房地产系统性部署调整至民生保障板块并设立独立专章，这并非简单的路径复归，而是发展阶段质变带来的战略重塑：立足“房住不炒”，加快构建房地产发展新模式，推动住房回归居住本源属性、明确其大额耐用消费品定位，在统筹防风险、稳市场基础上，依托多层次住房制度体系，推动实现更高水平的安居宜居。

从“十二五”归入民生篇章、“十三五”“十四五”纳入新型城镇化框架，再到“十五五”独立成章、重回民生保障体系，顶层布局的动态调整，清晰勾勒出房地产发展逻辑的历史性转向。这一变化并非否定房地产的产业与消费价值，而是意味着房地产的核心功能，正在从服务短期稳增长的宏观调控工具，深层次回归保障民生安居的本源定位。

住房城乡建设部部长倪虹明确指出，我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对高品质住房充满期待，房地产高质量发展仍有较大潜力。

2026年7月，国务院印发的《扩大消费“十五五”规划》进一步将住房消费纳入大宗耐用商品消费范畴，并将其置于促进大宗耐用商品消费的首要位置。住房兼具大额耐用消费品特征，单品消费规模大、上下游产业链长，能够有效带动家装、家电、物业服务等一系列民生消费，在稳消费、扩内需中依然发挥重要作用。

在此背景下，房地产的战略方位正在经历三重根本性转变：

定位上，从经济增长调控工具回归民生保障本源；模式上，从单一增量扩张转向增量提质与存量更新并重；导向上，从抑制市场投机转向全面推进品质提升。

“十五五”规划纲要将“加快构建房地产发展新模式”置于房地产高质量发展部署的首位，明确了新时代住房领域改革的总方向。住房城乡建设部提出统筹防风险和促转型、统筹惠民生和稳增长，着力稳定房地产市场、以高品质供给匹配多样化居住需求。

新时代房地产转型，不是短期市场调控的策略调整，而是适配中国式现代化建设要求、契合住房供需结构质变的系统性制度重构，标志着我国住房发展正式告别粗放扩张的旧周期，迈入高质量、重民生、可持续的全新发展阶段。

二、住房保障：兜住“住有所居”的底线

如果说第一部分回答的是“房地产为什么重要”，那么这一部分要回答的是：在“十五五”时期，住房保障如何兜住“住有所居”的底线？

“十五五”规划纲要明确提出“优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭住房保障，更好满足住房困难且收入不高的工薪群体基本住房需求，逐步解决新市民、青年等群体的阶段性住房困难”。保障重心从兜底城镇低收入困难家庭，拓展至兼顾工薪群体、新市民、青年人阶段性居住需求，实现由单一兜底保障向分层分类、更广覆盖转变。

扩大保障覆盖：从“保基本”到“扩群体”。

过去，保障性住房的核心对象是城镇低收入住房困难家庭。进入“十五五”，保障的视野正在拓宽。新市民、青年人是城市发展的生力军，却往往因收入不高、积蓄有限而难以在市场上解决住房问题。将他们纳入保障视野，既是民生温度，也是城市竞争力。

健全管理机制：让保障房“管得住、用得好”。

规划纲要要求“加强保障性住房全流程管理，健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等管理机制”。住房城乡建设部进一步明确，要“压实各方主体责任”，全链条加强保障性住房建设质量监管。从准入到退出，从分配到使用，一套完整的制度闭环正在加速形成。

部分地区探索将保障房供后管理融入社区综合治理，实现了从“被动应对”到“主动预防”的转变。这一做法通过信息共享和动态监测，将保障房使用情况纳入社区日常治理，使违规使用、转租转借等问题能够在早期被发现和处置，从源头防止保障房资源错配。

探索房源转换：让保障房“活”起来。

规划纲要首次提出“探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用”。在制度框架内探索有序转换，完善准入、权属、交易约束规则，守住保障房公共属性底线。“有序转换”意味着从静态的房源管理转向动态的需求响应机制——传统模式下保障房在立项之初即锁定租或售的用途，但市场需求是动态变化的。允许符合条件的租户购买所承租房屋的部分或全部产权，既满足了从“租”到“买”的住房消费升级需求，也有助于政府回笼资金实现再投入。

这一制度安排是“租购并举”在保障房领域的具体体现，标志着住房保障正在从静态管理转向动态响应。

深化住房公积金制度改革：让公积金“惠及更多人”。

规划纲要要求“深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加住房公积金制度”。2026年6月，《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》公开征求意见，将住房公积金提取情形拓展至9条——装修自住住房、支付物业费等也被纳入提取范围。同时，首次明确个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员，可自愿参加住房公积金制度。目前，36个试点城市已有200多万灵活就业人员参加试点，住房公积金正在从“买房专用”走向“覆盖住房全周期”的综合工具。

住房保障的每一步，都是在用制度化的方式回应人民群众对安居梦的期待。当保障性住房让新市民、青年人有了安身之所，当住房公积金让灵活就业人员有了制度支撑，“住有所居”就不再是一句口号，而是中国式现代化最温暖的民生底色。

近年来，江苏常州持续扩大住房公积金制度的覆盖面和受益面，创新探索灵活就业人员参加住房公积金制度。新华社图

三、市场平稳：稳市场与促转型的辩证统一

如果说第二部分回答的是“保障如何兜底”，那么这一部分要回答的是：在“十五五”时期，房地产市场如何实现平稳运行与模式转型的辩证统一？

2026年全国住房城乡建设工作会议明确指出，要“着力稳定房地产市场”，城市政府要用足用好房地产调控自主权，坚持因城施策、精准施策、一城一策，支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行。

我国房地产市场正在经历实质性转变——从过去快速增长阶段经过调整转向稳定发展阶段，从快速成长期转向相对成熟期。这意味着，“稳”不是维持旧模式不变，而是为转型争取必要的时间和空间；“变”也不是对过去的简单否定，而是在消化历史问题的基础上寻找新的出路。

稳市场：从“短期调控”到“长效机制”。

过去一段时期，房地产市场波动特征较为突出，调控较多侧重短期供需调节，难以从根源化解深层次矛盾。这种调控模式虽然能在短期内平抑波动，但往往以推迟深层矛盾为代价。当市场参与者逐渐将政策视为可预期的博弈对象时，调控的实际效果就会减弱。

进入“十五五”，稳市场的逻辑正在发生转变。2026 年 7 月，国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》把住房消费纳入大宗耐用商品消费范畴。住房回归居住属性，其大额耐用消费品特征持续显现。这标志着房地产政策框架持续优化，不再简单着眼于应对周期性波动与短期风险，更加注重健全“促消费、稳预期、防风险”协同发力的长效治理机制。

促转型：从“三高”模式到“好房子”时代。

以“高负债、高杠杆、高周转”为特征的房地产开发经营模式已经难以为继。进入“十五五”，这种旧模式的弊端日益凸显——大规模拿地、以售为主、粗放开发的发展方式已显著不适应城市发展新形势，不适应人民群众对住房从“有没有”转向“好不好”的新需求。

全国住房城乡建设工作会议给出了转型的清晰路径：在房地产开发上，做实项目公司制，严禁总部违规抽挪资金；在融资上，推行主办银行制；在销售上，推进现房销售制。这一制度重构的核心逻辑，是从源头上防范“烂尾”风险，让购房者“所见即所得”。

辩证统一：在“稳”中求“变”。

稳市场与促转型，看似双向发力，实则一体两面、有机统一。

稳是转型的基础，只有保持市场平稳运行、预期稳定，制度改革、模式创新才有落地空间，避免转型引发市场失序波动；

转型是长期稳的根本，只有彻底破除旧模式弊端、重构行业制度底座，才能跳出 “一放就乱、一收就死” 的周期循环，实现市场长期良性稳态。

房地产新发展秩序的构建，不是理想化的一次性制度设计，而是在风险化解、市场调节、制度迭代中逐步成型的动态过程。“十五五” 房地产治理的核心智慧，就是统筹短期稳市场与长期促转型、统筹防风险与育新机，在动态平衡中推动行业完成系统性、平稳性的模式更迭。

从短期应急调控到长效制度治理，从粗放规模扩张到品质稳健发展，房地产市场的每一次优化调整，都在为住房领域高质量发展与系统性制度重构积蓄动能。唯有稳字托底、以进促变，才能推动房地产行业真正走出周期波动，迈入可持续、高质量的全新发展阶段。

2025年10月31日，以“发展产业互联网 共建‘好房子’”为主题的2025国际（武汉）智能建造产业博览会开幕。新华社图

四、“好房子”建设：从“有房住”到“住好房”

如果说前三部分回答的是“住有所居如何兜底、市场如何平稳”的问题，那么这一部分要回答的是：在“十五五”时期，老百姓如何从“有房住”迈向“住好房”？

2026年7月13日，国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》首次在国家战略层面提出“实施房屋品质提升工程，建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。标志着“好房子”建设从行业理念、地方探索，正式上升为全国性战略部署。

此前，住房城乡建设部发布《关于提升住房品质的意见》，明确了八项重点任务，要求到2030年房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”，商品住房更好满足刚性和改善性需求。

“好房子”的标准：五好驱动，品质升维。

何为新时代的 “好房子”？住建部明确以好标准、好设计、好材料、好建造、好运维的“五好”体系为核心标尺，构建全链条品质建设体系。

标准层面，严格落地《住宅项目规范》强制性国标，筑牢居住品质底线，明确住宅层高不低于 3 米、四层及以上住宅必须配建电梯，同步升级隔音降噪、节能保温、适老化适配等关键指标，补齐传统住宅的居住痛点。

设计层面，推行精细化、集成化空间设计，优化户型格局、采光通风、功能分区，提升空间利用率与居住舒适度。

材料层面，重点推广隔声防水、抗菌防霉、绿色环保的新型建材，从源头提升居住健康度。

建造层面，普及绿色建造、智能建造、装配式装修，以工业化建造方式减少施工瑕疵、提升工程质量。

运维层面，建立住房全生命周期安全管理机制，依托专业化运维服务，保障房屋长期安全、宜居保值。

存量更新：让“老房子”变成“好房子”。

“好房子” 建设不是只聚焦新建住宅，存量住房提质改造是十五五居住品质升级的核心战场。

《扩大消费“十五五”规划》明确提出，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新住房，推进老旧房屋适老化、智能化升级改造。此前出台的《城市更新“十五五”规划》划定清晰目标，到 2030 年全国新开工改造城镇老旧小区约 11.5 万个。

各地将通过以旧换新、原拆原建、模块化更新、装配式装修等多元模式，推广集成厨卫、架空地面等成熟技术，降低居民改造门槛，让普通家庭低成本实现居住品质升级。

从告别短缺的“有房住”，到精益求精的“住好房”；从新建住宅的品质标杆打造，到存量住宅的系统性迭代升级；从硬件设施提标，到居住服务扩容 ——“好房子”建设正在重塑国人的居住范式。

当每套住房都贴合五好品质标准，每个社区都建成功能完善的完整社区、便民生活圈，住房高质量发展的民生价值得以充分彰显，为中国式现代化夯实宜居安居的民生根基。

近年来，上海市大力实施城市更新、老旧小区改造，让“老房子”变成更宜居的“好房子”。新华社图

五、基础制度重构：开发、融资、销售的变革路径

如果说前四部分回答的是“保障谁、市场怎么稳、好房子怎么建”的问题，那么这一部分要回答的是：支撑这一切的三大基础制度——开发、融资、销售——如何实现系统性重构？

“十五五”规划纲要在房地产领域作出的一项重要制度安排，是完善商品房开发、融资、销售等基础制度，明确了房地产开发项目公司制、融资主办银行制、现房销售制三个改革方向。这三项制度相互支撑、环环相扣，旨在从根本上防范风险，为构建房地产发展新模式奠定制度基石。

开发制度：做实项目公司制，隔离风险。

旧模式下，一些房企总部统一调配资金，项目公司在资金调度上缺乏独立性，一定程度上成为总部用于平衡集团流动性的资金池——总部可以随时抽挪项目资金，一旦总部出现流动性危机，所有项目都会被“传染”。这也是前些年部分楼盘出现烂尾风险的重要诱因之一。

规划纲要提出“推行房地产开发项目公司制”，要求做实项目公司，使其成为独立的法人实体。项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，总部不得在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红。这一安排将房企总部的风险与具体项目风险隔离开来，避免“一家出事、全盘皆乱”。

融资制度：推行主办银行制，稳定预期。

旧模式下，一个项目通常有多家授信银行。一旦项目出险，各家银行为了损失最小化，往往争相抽贷、断贷，加速项目崩溃。这种“火烧连营”式的风险蔓延，让许多本可挽救的项目陷入绝境。

规划纲要提出“推行融资主办银行制”——一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求。在主办银行制下，银行与项目形成利益共享、风险共担机制，银行不再“一跑了之”，而是共同想办法；同时，主办银行掌握项目全部资金信息，能够提供更精准的金融服务。这一制度已在“保交房”实践中得到验证，是行之有效的办法。

销售制度：推进现房销售，实现“所见即所得”。

过去一段时期，预售模式缺乏刚性约束，不少购房者“凭沙盘签约、远期等待交付”，货不对板、延期交付乃至烂尾等风险，过多由购房群众承担。

规划纲要提出“有力有序推进现房销售”，实现住房“所见即所得”。这一转变的意义在于：从根上解决交付难题，让购房者不再为“能不能拿到房”而焦虑；倒逼房企告别“高周转”，拉长建设周期，把心思放在打磨产品品质上。当然，现房销售不会“一刀切”，规划同时明确“继续实行预售的，规范预售资金监管”，在过渡期守住购房者权益底线。

从项目公司制到主办银行制到现房销售制——三项制度相互支撑、环环相扣。项目公司制把风险锁在项目层面，主办银行制把资金管在项目账上，现房销售制把品质交到购房者手中。三者有机协同、三位一体，共同构成房地产发展新模式的关键制度支柱。

六、要素联动：人、房、地、钱的协同机制

如果说第五部分解决的是“制度怎么建”的问题，那么这一部分要回答的是：支撑这些制度的四大要素——人、房、地、钱——如何实现协同联动？

房地产市场能否平稳健康发展，根本上取决于“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果。要素联动的核心逻辑，是以编制和实施住房发展规划及年度计划为抓手，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源——也就是“以人定房、以房定地、以房定钱”。

以人定房：人口流向哪里，住房就跟到哪里。

过去，房地产发展的主要任务是解决住房总量短缺问题。如今，全国城镇人均住房建筑面积已超40平方米，户均拥有超过1套住房。住房需求的结构性变化已经发生——居民需求从“有没有”转向“好不好”。不同城市的人口流动方向差异显著：人口流入地面临住房供给不足的压力，人口流出地则面临库存积压的困境。因此，住房供应的空间布局必须顺应人口流动趋势。

以房定地：土地跟着住房需求走。

以往土地供应较多遵循“有什么地、供什么房”的思路，容易和真实居住需求出现错位。建立人房地钱联动机制之后，土地供应逻辑转变为“依据居住需求匹配土地供给”。具体来看，人口流入城市适度增加住宅用地供应，推动具备条件的闲置土地有序盘活、转化为住宅用地；对于人口流出城市，从严管控商品住宅新增用地规模，结合存量住房库存、闲置资源推行减量优化发展。

以房定钱：资金配置跟着项目走。

要素联动的最后一环是“以房定钱”——根据住房建设和存量更新需求，精准配置金融资源。一方面，建立城市房地产融资协调机制，以城市为单元实施项目“白名单”制度，将资金精准投放给符合条件的项目。另一方面，以住房发展规划和年度计划为依据，确定年度融资规模，引导金融资源向人口流入、住房需求旺盛的城市和项目流动。

要素联动的最终目标是促进房地产市场供需平衡、结构合理。当人、房、地、钱四类要素不再“各自为政”，而是形成一个有机协同的整体，房地产发展新模式的制度效能才能真正释放。

七、安居为根：住房高质量发展的价值归宿

安居，是中国式现代化最温暖的底色。

从“忧所居”到“有所居”，从“有所居”到“优所居”——中国住房发展走过了一条清晰的跃升轨迹。目前，城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6800多万套，帮助1.7亿多户困难家庭改善了居住条件。[15]住房问题的重心，已经从“有没有”转向“好不好”。

“好房子”已经写入“十五五”规划纲要和2025年《政府工作报告》。住房城乡建设部明确提出了五好标准，要求“把新房子建成好房子，把老房子改造成好房子”。

安居为根，根在人民。习近平总书记指出：“城市建设必须把让人民宜居安居放在首位，把最好的资源留给人民。”住房问题一头连着经济发展，一头连着民生改善。以高品质生活牵引高质量发展，是深化供给侧结构性改革的重要内容。

从保障性住房让新市民、青年人有了安身之所，到“好房子”让改善型家庭有了品质之选，从住房公积金让灵活就业人员有了制度支撑，到房屋全生命周期管理让存量住房安全可期——每一项制度创新，都是在回应人民群众对安居梦的深切期待。房地产高质量发展的终极意义，不在于GDP的增长数字，而在于每一个家庭都能在安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”中安居乐业。

民生改善没有终点，只有连续不断的新起点。当住房从“有没有”走向“好不好”，当“好房子”从政策目标转化为千家万户的真实获得，房地产高质量发展，便成为中国式现代化践行“以人民为中心” 发展思想厚重而鲜活的民生见证。

（“经纬度”系澎湃新闻打造的经济评论IP，用主流媒体新表达助力中国经济话语和中国经济叙事体系建设。本文作者为上海高校智库·复旦大学政党建设与国家发展研究中心主任，复旦大学国际关系与公共事务学院教授、博士生导师）

海报设计 王璐瑶