从“信息模型”到“治理引擎”：CIM平台赋能股权型城市更新

中央财经大学政府管理学院 王伟/文

股权型城市更新作为一种创新模式，通过引入社会资本、建立利益共享机制，有效破解了传统更新模式中“政府单打独斗”“拆改留矛盾突出”“可持续性不足”等难题。然而，股权型城市更新涉及多方主体、复杂利益关系和全生命周期管理，对治理能力提出了前所未有的挑战。

CIM平台（城市信息模型）作为数字城市的基础设施，能够整合城市空间、人口、经济、社会等多维度数据，为股权型城市更新提供全流程的数字化支撑。然而，当前我国大多数城市的CIM平台建设仍处于初级阶段，主要功能集中在三维可视化展示、规划成果管理和项目审批辅助等方面，未能深入参与到城市更新的决策、实施和运营全过程，未能充分发挥其在城市治理中的核心作用。如何推动CIM平台从“信息模型”向“治理引擎”转型，成为数字化赋能城市更新的关键问题。

一、股权型城市更新的核心逻辑与数字化需求

1.股权型城市更新的三大核心特征

与传统城市更新模式相比，股权型城市更新具有以下三大核心特征：

第一，利益主体多元化。股权型城市更新涉及政府、社会资本、原产权人、运营方、社区居民等多方主体，各方利益诉求不同，需要通过有效的协商机制达成共识。

第二，全生命周期管理。股权型城市更新不再是“一锤子买卖”，而是涵盖了前期策划、规划设计、拆迁安置、建设施工、运营管理、资产退出等多个阶段的全生命周期过程。

第三，资产价值最大化。股权型城市更新的核心目标是通过科学的规划设计和高效的运营管理，实现城市空间资产的保值增值，并将增值收益在各方主体之间进行合理分配。

2.股权型城市更新面临的治理挑战

上述特征决定了股权型城市更新面临着以下三大治理挑战：

第一，信息不对称问题突出。不同主体掌握的信息不同，容易导致决策失误和利益冲突。例如，原产权人可能不了解项目的真实价值和未来收益，社会资本可能不了解当地的政策环境和社区需求。

第二，利益协调难度大。各方主体的利益诉求存在差异，政府关注公共利益和城市发展，社会资本关注投资回报，原产权人关注补偿标准和生活质量，社区居民关注公共服务和居住环境。如何平衡各方利益，是股权型城市更新成功的关键。

第三，全生命周期管理复杂。城市更新项目周期长、环节多、涉及面广，传统的管理方式难以实现对项目全过程的有效监控和管理，容易出现“重建设、轻运营”“重短期、轻长期”的问题。

3.股权型城市更新对CIM平台的数字化需求

为了应对上述挑战，股权型城市更新对CIM平台提出以下数字化需求：

第一，全要素数据整合能力。需要整合城市空间、人口、经济、社会、产权、规划、建设、运营等多维度、全要素数据，打破信息孤岛，实现数据的共享和互通。

第二，全流程决策支撑能力。需要为项目的前期策划、规划设计、拆迁安置、建设施工、运营管理等各个阶段提供科学的决策支持，提高决策的透明度和科学性。

第三，多方主体协同能力。需要为政府、社会资本、原产权人、运营方、社区居民等多方主体提供统一的协同工作平台，实现信息共享、在线协商和共同决策。

第四，资产全生命周期管理能力。需要建立城市空间资产的数字化台账，实现对资产的动态监测、价值评估和运营管理，确保资产的保值增值。

二、当前CIM平台在城市更新应用中的痛点与局限

1.“重展示、轻应用”：功能定位偏差

当前大多数CIM平台的建设重点集中在三维可视化效果上，追求“好看”“震撼”，而忽视了实际应用需求。平台的主要功能是展示城市的三维模型和规划成果，用于领导汇报和对外宣传，而在城市更新的实际工作中，能够真正解决问题的功能很少。这种“重展示、轻应用”的功能定位，使得CIM平台更多承担成果展示窗口的角色，未能充分发挥其技术赋能与决策支撑的核心价值。

2.“重静态、轻动态”：数据更新滞后

CIM平台的核心是数据，但当前大多数平台的数据以静态数据为主，如地形数据、影像数据、建筑模型数据等，这些数据更新周期长，难以反映城市的实时变化。而城市更新过程中产生的大量动态数据，如拆迁进度、建设情况、运营数据、人口流动数据等，未能及时纳入CIM平台，导致平台数据与现实情况脱节，无法为决策提供有效的支持。

3.“重建设、轻运营”：可持续性不足

CIM平台建设是一个长期的过程，需要持续的投入和运营维护。但当前很多地方存在“重建设、轻运营”的倾向，平台建成后缺乏专业的运营团队和持续的资金投入，导致平台功能无法及时更新，数据无法及时维护，最终沦为低活跃度的沉睡平台。

4.“重技术、轻业务”：与实际工作脱节

CIM平台建设往往由技术部门主导，业务部门参与度不高，导致平台功能设计与实际业务需求脱节。很多平台功能看似强大，但在实际工作中却不好用、不实用，业务人员仍然习惯于传统的工作方式，不愿意使用CIM平台。这种“技术与业务两张皮”的问题，严重制约了CIM平台的推广应用。

三、CIM平台作为治理引擎的四大核心能力

要推动CIM平台从“信息模型”向“治理引擎”转型，必须围绕股权型城市更新的核心需求，打造以下四大核心能力：

1.数字孪生能力：构建城市更新的“数字底座”

数字孪生是CIM平台的核心技术，通过构建与物理城市一一对应的数字城市，实现对城市的实时感知、模拟分析和预测预警。在股权型城市更新中，数字孪生能力主要体现在以下三个方面：

第一，全要素数字化映射。整合城市的地形、地貌、建筑、道路、管网、植被等空间数据，以及人口、经济、社会、产权、规划、建设、运营等属性数据，构建覆盖城市更新区域的全要素、高精度数字孪生模型。

第二，实时动态感知。利用物联网、大数据、人工智能等技术，实时采集城市更新区域的环境监测、交通运行、人员流动、设施状态等动态数据，实现对物理城市的实时感知和数字孪生模型的动态更新。

第三，模拟仿真与预测预警。基于数字孪生模型，对城市更新方案进行模拟仿真，分析方案对交通、环境、公共服务等方面的影响，预测项目的经济效益和社会效益，为决策提供科学依据。同时，对项目实施过程中的风险进行预警，及时发现和解决问题。

2.多方协同能力：打造利益相关方的“共治平台”

股权型城市更新的成功离不开多方主体的共同参与和协同合作。CIM平台应打造成为一个多方协同的共治平台，为政府、社会资本、原产权人、运营方、社区居民等各方主体提供统一的工作界面和沟通渠道。

第一，信息公开透明。在CIM平台上公开项目的规划方案、补偿标准、收益分配、建设进度、运营情况等信息，保障各方主体的知情权和监督权，减少信息不对称带来的矛盾和冲突。

第二，在线协商决策。建立在线协商和投票机制，让各方主体能够在平台上就项目的重大问题进行协商和决策。例如，原产权人可以通过平台投票决定是否同意拆迁补偿方案，社区居民可以通过平台参与公共空间的设计和运营管理。

第三，全流程协同办公。为政府部门、设计单位、施工单位、运营单位等提供统一的协同办公平台，实现项目审批、进度管理、质量监督、资金监管等全流程的在线办理，提高工作效率，降低管理成本。

3.资产运营能力：实现空间资产的“价值管理”

股权型城市更新的核心目标是实现城市空间资产的保值增值。CIM平台应具备强大的资产运营能力，为城市空间资产的全生命周期管理提供数字化支撑。

第一，资产数字化台账。建立城市空间资产的数字化台账，详细记录资产的位置、面积、产权、用途、价值、运营情况等信息，实现对资产的精细化管理。

第二，资产价值动态评估。利用大数据和人工智能技术，结合市场行情和项目运营情况，对城市空间资产的价值进行动态评估，为资产的转让、抵押、融资等提供依据。

第三，运营数据监测与分析。实时监测资产的运营数据，如租金收入、客流量、能耗、设施使用率等，通过数据分析发现运营中的问题，优化运营策略，提高资产的运营效率和收益水平。

4.决策支撑能力：提升城市治理的“科学水平”

CIM平台应成为城市治理的“大脑”，为政府部门和项目公司提供科学的决策支持。

第一，多方案比选与优化。基于数字孪生模型和大数据分析，对多个城市更新方案进行比选和优化，从经济效益、社会效益、环境效益等多个维度进行综合评价，选择最优方案。

第二，风险识别与管控。识别城市更新项目全生命周期中的各种风险，如政策风险、市场风险、资金风险、社会风险等，建立风险预警机制和应对预案，提高项目的抗风险能力。

第三，绩效评估与反馈。建立城市更新项目的绩效评估体系，对项目的实施效果进行定期评估，根据评估结果及时调整项目策略，确保项目目标实现。

四、实施路径：推动CIM平台转型的关键举措

1.转变思想观念：从“技术思维”到“治理思维”

推动CIM平台从“信息模型”向“治理引擎”转型，首先要转变思想观念，从“技术思维”转向“治理思维”。要认识到CIM平台不仅仅是一个技术系统，更是一个治理工具，其最终目的是提升城市治理能力和水平。在平台建设和应用过程中，要始终坚持以人民为中心的发展思想，围绕城市治理的实际需求，设计平台功能，推动平台应用。

2.完善体制机制：建立跨部门协同工作机制

CIM平台建设涉及多个部门和领域，需要建立跨部门的协同工作机制。建议成立由政府一把手牵头的CIM平台建设领导小组，统筹协调平台建设和应用中的重大问题。同时，明确各部门的职责分工，建立数据共享和业务协同机制，打破部门壁垒，形成工作合力。

3.强化数据治理：构建高质量的数据资源体系

数据是CIM平台的核心资产，必须加强数据治理，构建高质量的数据资源体系。要建立统一的数据标准和规范，明确数据采集、更新、共享、使用的流程和要求。同时，建立数据质量管理制度，加强对数据质量的审核和监督，确保数据的准确性、完整性和时效性。

4.深化应用场景：打造一批标杆示范项目

要以应用为导向，结合城市更新的实际需求，打造一批CIM平台应用的标杆示范项目。重点在老旧小区改造、历史文化街区保护、产业园区升级、公共空间优化等领域开展CIM平台应用试点，总结经验，逐步推广。通过示范项目的引领作用，带动CIM平台在城市更新中的广泛应用。

5.加强人才培养：建设一支复合型人才队伍

CIM平台建设和应用需要既懂技术又懂业务的复合型人才。要加强人才培养，通过引进、培养、培训等多种方式，建设一支高素质的CIM人才队伍。同时，鼓励科研机构和高校开设相关专业，培养CIM领域的专业人才，为CIM平台的持续发展提供人才支撑。

股权型城市更新是存量时代城市发展的必然选择，而数字化则是股权型城市更新成功的关键支撑。CIM平台作为数字城市的基础设施，具有巨大潜力和价值。推动CIM平台从“信息模型”向“治理引擎”转型，不仅能有效解决股权型城市更新面临的治理挑战，提高项目的决策科学性、管理精细化和运营智能化水平，更能推动城市治理体系和治理能力现代化，实现城市高质量发展。