【原创首发】轻信“假1号代办员”？200万建房停工，出资方与土地提供方双双被困

海口市民张某伟怎么也没想到，基于对一位“官方备案代办员”的信任投进去的200万元，换来的不是陵水的房产，而是一个停工已久的工地，以及一场剪不断理还乱的三方纠纷。

（图为纠纷房产现状）

这起纠纷始于2025年初。一年多过去，张某伟在陵水黎族自治县椰林镇中心大道69号的合作建房，这场始于信任、终于停工的投资，不仅让他深陷资金泥潭，也让提供土地的当地刘氏兄弟进退两难。

“备案名单”光环下的合作

事情的起因，源于自媒体视频。2024年的一天，张某伟偶然刷到了董某学在自媒体推广中自称“陵水黎族自治县个人建房报建1号帮办代办员”的视频。张某伟称，看到董某学出现在当地公布的备案名单中，且排序靠前，自己对其实力产生了较高信任。两人互关后，偶尔发私信，算是结识。

（图为令人误解的1号备案名单）

“2025年初，董某学先已与刘氏兄弟签订合作建房协议，取得施工及合作权益后，于是想让我作为全额出资方”。张某伟说，而自己正有意在陵水拓展业务，便通过董某学牵线，与刘氏兄弟达成合作意向：由张某伟全额出资，董某学以总承包方式负责建房施工，刘氏兄弟提供土地，三方共同开发该地块。

（图为董某学与刘氏兄弟签订的《合作建房合同》）

2025年2月，董某学与张某伟签订了《琼（2019）陵水县不动产权第0014111号合作建房项目合同》。并按照协商，张某伟将200万元合作建房款直接支付给了承包方董某学。

（图为《琼（2019）陵水县不动产权第0014111号合作建房项目合同》）

项目停摆，多方受困

资金到位后，项目并未如预期般顺利。张某伟表示，工程不仅未在约定工期内完工，反而停工至今。他质疑，董某学并未严格按照合同约定和报建标准施工，导致房屋面临无法验收的风险，且房屋实际面积与合同约定存在较大出入。此外，200万元资金的去向也成了一笔糊涂账，无法确认有多少钱真正投入了工程建设。

在这场纠纷中，作为土地提供方的刘氏兄弟处境同样尴尬。根据张某伟说，在纠纷过程中他，获取到了刘氏兄弟2025年3月18日在报建阶段向主管部门提交过《承诺书》。《承诺书》明确该地块报建是为了解决家庭住房问题，并郑重承诺：“房屋建好后绝不对外出售或以租代售。”

这意味着，原本为解决自家居住需求而启动的报建，因引入外部资金合作建房而变得复杂。如今项目烂尾，刘氏兄弟不仅未能解决住房问题，其名下土地也因纠纷陷入长期停滞。

（图为刘氏兄弟承诺书）

非官方资质，已除名处理

在合作过程中，矛盾逐渐激化。张某伟实名举报，2026年6月9日陵水黎族自治县营商环境建设局明确表示，董某学、张某某（董某学妻子，亦在备案名单中）二人虽通过了业务知识培训及测试，但该考试仅为业务能力考核，并非官方认可的资质认证，相关人员与营商局无任何雇佣关系，其行为均属个人行为。

经核实，陵水黎族自治县营商环境建设局确认，董某学、张某某存在参与建设、宣传、销售小产权房的行为。为规范市场秩序，该局已将二人从备案名单中除名。

（图为陵水黎族自治县营商环境建设局出具的除名处理）

北极海新闻“拍案说法”律师观点：

辽宁青松律师事务所王惠律师认为：本案系多方合作建房引发的民事纠纷，涉及合作协议履行、人员身份认知、土地建房合规性等多重问题。首先，董某学所谓“官方备案代办员”仅为业务培训考核人员，并非公职人员或官方授权从业主体，其对外宣传存在误导性。其次，案涉地块报建时，土地方已承诺房屋仅作家庭自住、不对外流转，后续引入外部资金合作分房、建房，与报备用途相悖，存在合规风险。此外，各方签订的合作建房合同，需结合土地性质、规划审批、房屋权属约定综合判定效力。目前项目停工、资金流向不明、房屋验收受阻，各方应先梳理合同条款，厘清权责。建议当事人通过协商方式化解争议，若协商无果，可依法通过诉讼途径主张自身合法权益。

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