人民法院案例库物业服务合同纠纷案例裁判要旨汇总
人民法院案例库是由最高人民法院统一建设的案例资源库。人民法院案例库收录最高人民法院发布的指导性案例和经最高人民法院审核入库的参考案例，供各级人民法院和社会公众查询、使用、学习、研究。其中收录的参考案例，是裁判已经发生法律效力，且对类案审判具有参考示范价值的案例。
物业服务合同纠纷关乎业主与物业的切身利益，争议焦点往往集中在物业费、公共区域管理、业主共有部分使用及业主委员会法律地位等问题上。为便于读者快速、准确掌握人民法院在审理此类案件中的裁判要点，本期小编将人民法院案例库中收录的物业服务合同纠纷汇总成专题，方便大家学习~
1.未尽安全隐患排查义务的物业服务单位应当对林木倾倒造成的损害承担侵权责任
——刘某建诉某福州市某物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】物业服务单位的管理职责通常覆盖整个小区的公共区域，包括公共区域的绿化林木。民法典第一千二百五十七条规定林木造成他人损害采用过错推定原则，故在审查物业服务单位是否具有过错，是否已充分履行法定管理职责时，应由物业服务单位一方举证证明其作为小区绿化林木管理人已充分履行了小区安全管理义务，包括根据气象预警及时排查林木倾倒的安全隐患，针对台风暴雨等极端天气提前加固高危树木等职责。在物业服务单位未采取适当措施的情况下，以极端天气构成不可抗力，或者个别业主暂时未缴纳相关物业费用为由主张免责的，人民法院不予支持。
【案号】（2024）闽0102民初8640号民事判决
【入库编号】2025-07-2-121-001
2.物业公司以断电方式催交物业费造成业主损失的，应当承担赔偿责任
——赵某诉珠海市某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】物业服务人已经按照约定和有关规定提供了物业服务，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主未及时交纳物业费时，物业公司应当通过合理催告或者诉讼、仲裁等合法方式主张权利。物业服务人采取停止供电、供水、供热、供网等手段催交物业费，造成业主损失的，应当承担赔偿责任。
【案号】（2023）粤0491民初105号民事判决
【入库编号】2025-10-2-121-001
3.物业费诉讼时效应当按照所约定的每期物业费支付时间分别确定起算点
——某物业公司诉韩某物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】分期履行合同之债可分为定期重复给付的债务和同一债务的分期履行。定期重复给付的债务是基于同一债权原因，经常发生重复给付的债务。欠交的多期物业费应当认定为定期重复给付的债务，每期物业费的给付具有独立性，诉讼时效期间应当根据物业服务协议所约定的每期物业费的交纳时间进行确定。
【案号】（2023）晋05民终1582号民事判决
【入库编号】2024-07-2-121-0024
4.物业费标准约定不明时，可遵循费用与服务水平相适应的原则确定
——上海某物业管理有限公司诉上海某置业有限公司物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】物业服务合同条款中就物业费标准等事项约定不明的，应适用合同漏洞填补规则，由当事人协商补充，若双方仍无法达成一致意见，则法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，结合行业惯例和交易习惯加以认定。
【案号】（2019）沪0105民初12737号民事判决
【入库编号】2023-07-2-121-004
5.建设单位订立前期物业合同后，物业费的计算应根据实际情况综合认定
——某物业公司诉某银行青岛分行、某商业公司物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。在承认前期物业服务合同对业主具有约束力的基础上，考虑到前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同相比，在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡，物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，根据实际情况综合认定。
【案号】（2022）最高法民再223号民事判决
【入库编号】2023-07-2-121-001
6.未签订物业服务合同但构成事实上的物业服务合同关系的，应缴纳物业费
——中山市某物业管理有限公司诉方某某物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】涉案商业楼虽不在物业服务合同约定的物业服务管理范围内，涉案商业楼所有权人也并非物业服务合同的相对方，但在物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务且涉案商业楼所有权人也长期未提出异议的情况下，双方形成事实上的物业服务合同关系，涉案商业楼所有权人应向物业公司缴纳物业费。
【案号】（2022）粤20民终849号民事判决
【入库编号】2023-16-2-121-002
7.居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力
——开平某物业分公司诉陈某权、吴某桃物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，物业所在地的居民委员会可在政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，签订的物业服务合同对小区全部业主均具有法律约束力。
【案号】（2022）粤07民终3418号民事判决
【入库编号】2023-16-2-121-004
8.解聘物业服务人应当依照法定程序由业主共同决定
——珲春市某业主委员会诉珲春市某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】业主委员会根据授权监督物业服务企业履行物业服务合同，依据合同的履行情况向业主大会提出续聘或解聘物业服务企业的议案，当议案经过业主大会议事规则的程序形成决议后，由业主委员会执行决议，当物业公司对解聘决议有异议，业主委员会可依据业主大会授予的诉权以司法途径解决。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
【案号】（2021）吉2404民初1036号民事判决
【入库编号】2023-07-2-121-002
9.建筑物区分所有权的构成识别与合理限制
——陆某某诉某物业公司物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】（1）人民法院在区分认定建筑物区分所有权中的“专有部分专有权”与“共有部分共有权”时，应当明确如下的识别规则：第一，在物权归属上，两者存在非此即彼的逻辑关系；第二，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款所规定的三项“专有部分(专有权)”的识别要素中，“构造上的独立性”和“使用上的独立性”应当进一步明确为“专有部分”的实质要件，而“能够登记”则是形式要件；第三，能够全部满足上述实质要件和形式要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，当属专有部分；若仅因未获明确登记但却已符合实质要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，亦可基于不动产附合等其他物权规则而构成《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款中所规定的“专有部分的组成部分”。
（2）建筑物区分所有权中“人法”属性的业主成员权可得通过集中行使而依法合理限制其“物法”层面的特定业主专有权的部分权能或内容。人民法院在依法审查上述对业主专有权限制的合理性时，应当明确如下的裁判规则：第一，限制的有限性。业主成员权对特定业主专有权的限制应当是有限度的，我国并不存在所谓的“建筑物区分所有权的剥夺制度”。第二，限制的合理幅度。业主成员权对特定业主专有权的限制幅度一般可得略高于传统民法上不动产相邻关系或者物权共有规则之于所有权上的制约力度。第三，司法审查的具体法律适用。我国物权法对于专有权受成员权不当限制的特定业主提供的救济途径明确区分了内部关系和外部关系：对于前者，人民法院应当以决议行为的撤销权规则作为适法根据；对于后者，则应当以物业服务合同等相应约款的效力审查规则作为裁判规范。
【案号】（2014）沪高民一（民）再提字第14号民事判决
【入库编号】2023-16-2-121-005
10.业主依法享有对其建筑物共有部分合理使用的权利
——赖某标诉厦门某物业管理有限公司三明某服务部物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】业主依法对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主要求安装新能源汽车充电桩，在不违反法律规定的前提下，属于业主的正当权利，业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，可以对共有部分进行合理利用。而在安装充电桩时因布电线等需要使用共有部分，即属于建筑物区分所有权人为提升专有部分使用价值，对共有部分的合理使用。
【案号】（2022）闽0403民初134号民事判决
【入库编号】2024-11-2-121-001
11.物业服务企业应为业主安装电动汽车充电设施提供便利
——聂某诉碧某生活服务集团股份有限公司东莞分公司等物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】小区业主在自有车位上加装充电设施系对车位的合理使用。在未对用电安全、消防安全、道路交通、人防效能等产生影响的情况下，物业服务公司不得径行以出具安装证明涉及业主公共利益或公共安全需征得小区业主同意为由，消极对待业主的安装申请。业主安装充电桩后，物业服务公司发现充电设施存在安全隐患时，可以及时行使物业管理职权予以制止、纠正，相关权益人也应当配合物业服务企业的监管。
【案号】（2021）粤19民终12866号民事判决
【入库编号】2024-07-2-121-001
12.业主为了自有车辆充电需要在其车位上加装充电桩，物业服务企业应予配合办理相关安装手续
——陈某某诉珠海某物业公司物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】（1）业主为了自有车辆充电需要，在其车位上加装充电桩，是为了更好利用车位，同时符合绿色环保理念，物业公司应予配合办理相关安装手续。
（2）业主基于专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需要，这种需求应是业主专有权利行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。该利用只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，即可认定为合理使用。
【案号】（2022）粤0402民初1029号民事判决
【入库编号】2023-16-2-121-001
13.业主委员会的选举结果未经备案不影响其诉讼主体资格
——福建省某物业管理有限公司诉福州市台江区某业主委员会物业服务合同纠纷案
【裁判要旨】（1）业主委员会成立及成员的选任是业主自治权行使的结果，是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的手段、形式、载体。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，即业主委员会不因任期届满而丧失诉讼主体资格。
（2）《物业管理条例》第十六条规定了业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，该条中的备案为程序性要求，属行政主管部门单纯接受备案的行为，未备案对于业主委员会的诉讼主体资格并不产生影响。
【案号】（2022）闽民再304号民事裁定
【入库编号】2023-07-2-121-003
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来源：法信
编辑：石慧
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原标题：《人民法院案例库物业服务合同纠纷案例裁判要旨汇总》