保留房屋居住权赠与合同撤销权行使的司法认定

2026-05-31 00:06

山东

《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）新增居住权制度后，为实现“居家养老”，老年人通过与子女签订书面协议明确房产处置、赡养义务的做法越来越普遍，由此引发的纠纷也不断增多，其中以父母保留居住权的房屋赠与合同纠纷最为典型。该类案件涉及赠与合同规范与居住权制度的衔接，其中保留居住权赠与合同性质、法定撤销权行使、赠与合同被撤销的法律后果等是认定难点。人民法院案例库入库参考案例《张某茹诉秦某滋赠与合同纠纷案（入库编号：2024-07-2-102-003）》的裁判要旨对保留房屋居住权赠与合同撤销权的行使作了阐释，对于衡平赠与人的期待利益与家庭稳定、交易秩序，弘扬孝亲敬老中华民族传统美德，具有一定指导意义。

裁判要旨

以保留房屋居住权利为条件的赠与合同系附义务赠与合同，该合同签订并办理产权变更登记后，受赠人将房屋擅自对外出售，未按照合同约定履行赠与所附义务，赠与人主张撤销赠与并返还房屋的，人民法院应予支持。

基本案情

原告张某茹诉称：其与秦某滋系母女关系，2021年2月28日双方签订《承诺书》，载明张某茹将案涉房屋附义务赠与秦某滋，秦某滋需对张某茹尽到生老病死的赡养与善待义务、保障张某茹在案涉房屋内的永久居住权。双方于2021年3月4日前往不动产登记中心办理过户手续，按照不动产登记中心的要求签订了格式的《赠与合同》，有关赠与的真实意思仍系《承诺书》中所述。张某茹是快70岁的高龄老人，案涉房屋系其用尽毕生心血购买的唯一住房。从2021年3月发生矛盾后，秦某滋对张某茹置之不理，根本未按照《承诺书》约定履行赡养义务。秦某滋还在未征得本人同意的情况下迅速将案涉房屋出售。故诉至法院，请求判令：1.撤销张某茹与秦某滋签订的《承诺书》及《赠与合同》；2.撤销张某茹对案涉房屋的赠与；3.判令秦某滋协助张某茹将案涉房屋产权变更至张某茹名下，并将案涉房屋腾退归还。

被告秦某滋辩称：2020年9月，张某茹经诊断为“老年性脑萎缩”，并非限制民事行为能力人，双方于2021年3月4日签订的《赠与合同》是张某茹与秦某滋的真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，应为有效合同，且已于2021年3月履行完毕。2021年8月张某茹被认定为限制民事行为能力人，不影响此前签订的《赠与合同》的效力。《赠与合同》未附义务，且已履行完毕，张某茹无权主张撤销。同时，双方于2021年2月28日签订《承诺书》后，秦某滋已履行了赡养与善待义务，未违反《承诺书》的约定。退一步讲，即使秦某滋违反了《承诺书》的内容，张某茹可以要求秦某滋履行相应的义务，而不是撤销《赠与合同》。

法院经审理查明，秦某滋系张某茹与其前夫所生之女。案涉房屋原登记在张某茹名下。2021年2月28日，张某茹与秦某滋签订《承诺书》，载明：“张某茹与秦某滋系母女关系。母亲张某茹自愿将自己名下单独所有的案涉房屋以无偿赠与的方式赠送给与女儿秦某滋，但保留自己有生之年在此赠与住房内永久性居住的权利。受赠人秦某滋郑重承诺：在接受赠与后即承担起对母亲张某茹生老病死的赡养与善待义务，张某茹在此住房内永久居住。张某茹与秦某滋母女双方的上述承诺具有法律效力，均应自觉遵守，如有爽约，可向人民法院申请裁决。上述承诺在执行期间，由姑姑秦某英、姑父路某森兼负督查，有权维护守约方的合法权益，并有权代守约方向人民法院对违约方提起诉讼……”。该《承诺书》下方，张某茹、秦某滋作为承诺方签名按印，秦某英、路某森作为督查方签名按印。2021年3月4日，张某茹与秦某滋签订《赠与合同》，约定张某茹将案涉房屋赠与秦某滋，并于同日将案涉房屋过户至秦某滋名下。

2021年5月16日，秦某滋（出卖人）与案外人朱某莹（买受人）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定以总房款443万元将案涉房屋出售给朱某莹。后因本案所涉产权纠纷，案涉房屋被保全查封，无法办理网签及后续不动产转移登记手续，朱某莹遂向法院提起房屋买卖合同诉讼，该案判决秦某滋返还朱某莹定金、给付违约金及居间服务费损失，该判决已生效。后朱某莹就该案判决向法院申请强制执行，秦某滋已履行给付义务，该案已执行完毕，所涉查封已解除。

关于张某茹的民事行为能力问题，北京市房山区人民法院于2021年8月3日作出（2021）京0111民特1124号民事判决，宣告张某茹为限制民事行为能力人。张某茹另提交诊断证明书、门诊病例等，证明2020年9月9日，张某茹被诊断为老年性脑萎缩。2021年4月8日，张某茹被诊断为认知障碍，冠状动脉支架术后。

裁判结果

北京市第二中级人民法院于2023年8月1日作出（2023）京02民初77号民事判决: 一、撤销张某茹与秦某滋于2021年2月28日签订的《承诺书》及2021年3月4日签订的《赠与合同》；二、秦某滋于判决生效后十日内协助张某茹将案涉房屋变更登记至张某茹名下，并于变更登记完成之日起十日内腾退返还给张某茹。宣判后，双方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。

裁判理由

本案的争议焦点是：一、案涉《承诺书》与《赠与合同》关系的认定；二、张某茹主张撤销赠与是否具有事实和法律依据。

一、关于案涉《承诺书》与《赠与合同》关系的认定

2021年2月28日，张某茹与秦某滋签订《承诺书》，约定张某茹将案涉房屋赠与秦某滋，但保留有生之年在此房屋内永久性居住的权利，秦某滋承诺接受赠与后即承担其对张某茹的生老病死的赡养与善待义务，承诺张某茹在案涉房屋内永久居住。上述《承诺书》系双方真实意思表示，应属合法有效。2021年3月4日，秦某滋与张某茹在不动产登记中心办理案涉房屋过户，并另行签订《赠与合同》，该合同在形式上为制式合同，结合其签订时间，属于配合房屋过户所为的法律行为，不能以此否定《承诺书》的约定内容，张某茹与秦某滋之间就案涉房屋赠与的真实意思及对应权利义务关系仍应以《承诺书》约定为准。

二、张某茹主张撤销赠与是否具有事实和法律依据

《中华人民共和国民法典》第六百六十一条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”第六百六十三条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。”根据前文论述，张某茹对案涉房屋的赠与应系附义务的赠与。根据《承诺书》的约定，所附义务为秦某滋对张某茹尽到赡养与善待义务，并确保张某茹对案涉房屋的居住权益。而根据查明的事实，秦某滋在接受案涉房屋赠与及办理过户后不久，即与案外人签订房屋买卖合同出售案涉房屋，不仅构成对赠与合同所附义务的违反，在“以房养老”日渐成为重要养老方式的背景下，亦侵害了张某茹“老有所养”“住有所居”的权益，现张某茹主张撤销赠与有事实和法律依据，应予支持。

案例解读

一、保留房屋居住权赠与合同的性质解析

保留房屋居住权的赠与合同系附义务赠与合同。民法典未限定附义务赠与的义务内容，该义务需满足两点：一是不违反法律强制性规定与公序良俗。保留房屋居住权赠与合同中，约定不动产过户后，原物权人继续使用不动产并不违反法律、法规的强制性规定，且约定保留居住权旨在实现对特定家庭成员的赡养、抚养，亦与公序良俗相合；二是不阻碍赠与主要目的实现，居住权属房屋所有权的占有、使用权能，可与所有权分离，保留居住权不影响受赠人取得房屋所有权。

合同所附义务为保障赠与人预先设立的居住权益。虽民法典规定居住权是在“他人的住宅”上设立的用益物权，理论上对赠与人在自有房屋设立居住权存在争议，但此类合同符合居住权合同构成要件，居住权可由所有权人为自己预先设立。从法律解释来讲，依目的解释，在“他人的住宅”上设立居住权强调的是居住权人与所有权人须为不同主体。对于保留房屋居住权的赠与而言，只有赠与人先为给付（转移房屋所有权）之后，受赠人才有履行负担的义务（设立居住权），满足居住权人和所有权人相分离的要求；从实践操作来讲，赠与人虽然不能在自己所有的房屋上为其设立居住权，但可以通过在办理居住权登记前完成所有权变更登记，或者同时办理所有权变更登记和居住权设立登记等技术手段，实现所有权和居住权的分离。

二、保留房屋居住权赠与合同的法定撤销情形认定

根据民法典，赠与人仅能在三种情形下行使法定撤销权，即受赠人严重侵害赠与人或其近亲属合法权益、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定义务，这三种情形在实务中相互交织，需明确认定标准。

（一）“严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益”之认定

本条款认定的核心是“严重侵害”，受赠人需在对损害的发生具有过错的前提下，对赠与人或者赠与人近亲属造成了严重的人身、财产乃至精神损害。居住权属生存权，系基础性人权，在保留房屋居住权赠与合同纠纷中，受赠人未经同意擅自变更房屋登记、售卖房屋等侵犯赠与人居住权益的行为，构成本款所指“严重侵害”。

（二）“对赠与人有扶养义务而不履行”之认定

对赠与人有扶养义务而不履行，其构成要件有二：一是受赠人对赠与人负有法定扶养义务。此种扶养义务应为法定而非约定，且法定义务排斥约定义务。从体系解释的角度，民法典第六百六十三条既已将“不履行赠与合同约定的义务”单独剖离，则该条款就不应包括近亲属间赡养等法定义务。因此，当受赠人未履行法定扶养义务时，人民法院应依据民法典第六百六十三条第一款第（二）项撤销赠与；二是受赠人有扶养能力而不履行扶养义务。依据《老年人权益保障法》第十四条规定，赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。对于该条款之认定，应主要考虑经济供养程度并兼顾精神赡养情况。尽管随着生活物质水平的提高，老年人对精神赡养的需求逐渐增大，但不可否认的是，经济上的供养仍然是最基础最本质的，且从可操作性的角度来说，是否给与经济上的扶助存在较为客观的证明标准。因此，受赠人有扶养能力但未对赠与人提供经济上的扶助的，应当认定受赠人未履行法定扶养义务。与此相对，精神上的慰藉更倾向于主观心证，且亲子关系是否和睦往往也并非子女一方可以掌控，如果法院简单以子女未满足精神慰藉为由认定其未履行赡养义务从而支持撤销赠与并返还房屋，则不利于保障子女的期待利益和经济社会秩序的稳定。

（三）“不履行赠与合同约定的义务”之认定

附义务赠与合同的本质仍系无偿财产赠与，义务与赠与并不具有等价性，故需要兼顾受赠人的利益维护，不宜对受赠人过于严苛。一般来说，只有当受赠人因其过错未能履行合同所附主要义务时，才可支持赠与人行使法定撤销权。

在此类纠纷中，该情形常与前述“严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益”行为有重合之处，主要表现为受赠人未保障赠与人的房屋居住权益。本案中，秦某滋违反“保留张某茹生前永久性居住权”的约定，擅自售房，既构成严重侵害赠与人合法权益，也违反了合同约定义务，张某茹可依据任一情形主张撤销赠与。

三、保留房屋居住权赠与合同被撤销后的法律效果

保留房屋居住权赠与合同被撤销后，赠与合同自始消灭，双方恢复到赠与合同签订前的状态。如房屋仍登记于受赠人名下，则赠与人有权要求受赠人返还房屋，协助变更房屋登记至赠与人名下；如房屋已登记在案外人名下，考虑到居住权的登记对抗效力及合同的相对性，赠与人仅能在赠与合同纠纷中向受赠人主张违约救济，而无法主张返还房屋。

需要阐明的是，虽然在理论层面，当受赠人不履行义务时，赠与人可主张法定撤销权或履行请求权或违约救济，但实践中老年人更倾向于主张撤销赠与、要求返还房屋。究其原因，对老年人而言，一方面，“住有所居”远比有限的金钱补偿更能为其带来内心的安定。另一方面，一旦父母和子女之间关系交恶乃至“对簿公堂”，双方之间的信任基础已然崩塌，老年人不再相信能获得子女的赡养、善待，故不愿要求继续履行合同。从救济效果看，恢复房屋所有权能实现老年人权益的最大化保障，本案中张某茹坚持撤销赠与的诉求也因此获得法院支持。

（该案获评第一届全国法院优秀案例）

案例分析作者