从V聚场满租看存量办公改造路径：“一人公司”更需产业服务

全球写字楼市场正经历周期性调整的阵痛。据戴德梁行报告显示，2025年，上海、广州、深圳三地甲级写字楼的供求比均超过2倍，供过于求的态势已然明朗。

然而，在写字楼普遍过剩的背景下，由传统办公楼改造而成的V聚场交出了一份截然不同的成绩单：一期4700余平方米的空间启用仅两个月便实现满租，二期工程也正在紧锣密鼓地推进，预计于今年年中揭幕。

2025年7月15日，《上海市关于支持互联网优质内容创作的若干举措》（简称“沪九条”）正式发布，明确提出支持黄浦区、杨浦区建设具有全球影响力和引领力的互联网优质内容创作集聚区。两天后，V聚场正式敞开大门——这个由创智天地6号楼改造而来的城市更新项目，成为“沪九条”落地后的首个场景样板。

研究员调研发现，在V聚场中，开放办公室（“小草方舟”，2层）与独立办公室（2层）合计仅占整个空间不足三分之一的面积。提供服务价值的政务服务中心（“樱有尽有”，1层），提供专业价值的直播间（3层）与多功能厅（“藤启无界”，1层），提供情绪价值的睡眠休息区（“精密森林”，2层）、健身娱乐区（“光合广场”，2层）及活动区（“果缤纷魔方厅”，3层）等功能区，这些合计占超过三分之二的空间，精准回应了优质内容创作者的深层需求。

随着人工智能的狂飙突进，写字楼的客群结构正经历深刻变革。面对今年以来“一人公司”（One Person Company, OPC）的兴起，V聚场“超越物理空间”的改造逻辑，为存量办公楼如何应对未来办公方式的演变，提供了值得深思的启示：重新理解“办公”，是一场成功改造的前提。

服务价值：从“二房东”到“大管家+小助手”

步入V聚场一楼大厅，迎面可见的空间布局图，昭示着这里的不同寻常。

V聚场1楼的空间指示牌，显示其办公空间仅占不到三分之一的面积。鲁怡 摄

一楼以“希望之花”为主题，定位为入驻企业的“能量补给站”，是整栋楼的门户与服务枢纽。其中，“樱有尽有”政务服务中心是一大亮点。杨浦区委网信办、投促办、市场监管局、税务局等多部门派遣服务专员，分期分批在此开展常态化服务。

“企业从注册到成长的所有需求，我们尽量一条龙包办。”V聚场负责人邱婷告诉研究员，注册孵化、财税咨询、人力资源、知识产权保护——这些让初创企业最头疼的事务，V聚场全部免费提供协助。

这是一次将政务服务直接嵌入创作空间的创新实践，折射出写字楼服务对象的深刻转变。互联网优质内容创作者，即常说的网络大V，往往是小微公司甚至“一人公司”。V聚场的先见之明在于：为这类非规模化企业构建专门的服务体系，让创作者从与创作无关的冗务中抽身，专注于创作本身。一位首批入驻的博主告诉研究员，他的团队真正做到了“拎包入住”——这不仅指物理空间的配套完备，更意味着政务服务的“零障碍”。

“一个人+AI工具=一家公司”已蔚然成风，这不仅是创业模式的变革，更是对政务服务体系的系统性考验。今年以来，围绕“一人公司”的政策浪潮正在全国铺开：杭州发布《支持一人公司OPC创新创业发展的若干举措》，北京海淀发布《关于全面打造OPC创业生态的若干措施》。当各大城市竞相推出OPC扶持政策时，V聚场已经用“樱有尽有”提供了一份“触手可及”的参考样本。其政务服务模式为存量时代的写字楼改造提供了新的思路：空间的价值，不再只是“平方米”，而是“平方米×服务密度”。

专业价值：拎包创作的“基础设施”

内容创作是有门槛的——而且不低。一台专业相机、一套灯光设备、一台高性能电脑、一套播客器材……对于刚起步的“一人公司”而言，置办齐全是一笔不小的投入。

V聚场的解法是“共享化”与“专业化”。根据平面布局图，三层设有西瓜直播间（访谈风格）、菠萝直播间（电竞风格）、草莓直播间（绿幕）。在直播间内，相机、灯光、电脑一应俱全，创作者可根据需求选择场景，进行电竞直播、带货直播、访谈直播等。2026年1月19日至1月25日，哔哩哔哩年货节直播便在V聚场三楼草莓直播间举行。

V聚场直播间为入驻创作者免费使用，专业设施一应俱全，实现拎包直播。鲁怡 摄

沪语文化博主“G僧东”被誉为“野生上海文化大使”。V聚场开放以来，他与“上海小马哥”、“籽岷”、“不刷题的吴姥姥”等本土大V及垂直领域头部账号成为首批入驻创作者。他在视频中曾感慨：“这里还有很多公共会议室，不同的直播间对应不同场景，而且这一切都是免费的。”

目前，入驻企业可通过“V聚场”小程序预约场地，包括直播间、多功能厅、会议室等，均可免费使用。邱婷介绍，所有功能间（含直播间、会议室、活动厅）也对外接受市场化预约，付费即可使用。不过，由于入驻企业对直播间的使用率很高，对外开放的时段相对有限。

除了硬件上的专业支撑，V聚场还提供全链条的软性专业服务——从技能培训、政策辅导到行业资源对接，构成了创作者成长的“加速器”。例如，定期邀请抖音、B站等平台的官方老师为入驻企业培训，内容涵盖账号合规、流量增长策略、商业化变现等。2025年8月8日，V聚场举办了“AI时代的内容创作者如何守住版权底线”的主题法治沙龙，为20位创作者提供版权存证、跨国授权等实务指导，精准回应了内容创作者最核心的知识产权保护需求。

1楼大屏幕可获取一周活动信息，是该空间为入驻创作者提供的专业价值。鲁怡 摄

圈层价值：从“一个人”到“一群人”

顾名思义，V聚场的“V”指网络大V，而“聚”则体现在因空间集聚而形成了高浓度的“创新反应堆”，成为互联网内容创作的“梦工厂”。

“以前内容创作者是没人管的，散落民间，各干各的。V聚场让他们第一次有了‘组织’。”

邱婷介绍，依托杨浦区“大学—大厂—大V”的创新大三角，V聚场构筑起一个内容创作生态圈：复旦大学新闻学院作为教育部在上海的AIGC高校实践基地，将思政大课直接搬进V聚场，全球AIGC摄影大赛也在此举办；字节跳动、B站、小宇宙等大厂因地理邻近，合作频繁；入驻的大V们，则构成一个“看得见、摸得着”的生态。

“上海小马哥”是一个典型例子。这位用上海话传播本地文化的博主，在V聚场二楼遇到了做AI短剧的邻居。一个手里有IP沉淀，一个有制作能力，两人一拍即合——将IP改编为漫剧、短剧，实现二次变现。这种“邻居变合伙人”的故事，在V聚场并不鲜见。

随着入局者持续增加，互联网内容创作行业正陷入日益严重的内卷化竞争。大V之间是否存在竞争关系，把他们变成邻居，是否会带来私密性等方面的不便？

“优质内容创作是‘增量思维’，而非‘存量争夺’。”邱婷解释，“专业”是优质内容创作者的共性，比如同样是汽车博主，有人讲性能，有人讲外观，有人讲内饰，广告主反而愿意多投放几个不同角度的内容。

据了解，V聚场二期位于大学路，将聚焦AI创新生态构建。二期规划更进一步，拟将内容创作者按垂类细分——汽车、音乐、体育、AI、科技数码、生活方式……同类项真正聚在一起。物理距离的缩短，将催化更深度的交流与合作，让“一个人”真正走向“一群人”。

情绪价值：秋千+撸猫+睡眠舱+宠物友好

V聚场的空间设置，在某种程度上颠覆了人们对办公空间的传统认知——它更像是咖啡吧、健身房与社交客厅的混合体。更令人意外的是，这个空间不仅"长猫"，还向宠物敞开大门。

步入二楼，迎面便是一架秋千。这个名为"光合广场"的健身娱乐区，用瑜伽球、健身车、懒人沙发营造出一个既健康又慵懒的开放空间。创作者们可以荡着秋千开选题会，也可以窝在沙发里独自打磨脚本。

V聚场2楼，一出电梯是娱乐健身区，秋千、瑜伽球、健身车，将松弛感注入空间基因。图片来源：V聚场

同样在二楼，一排睡眠舱引起研究员注意——上一次在办公空间看到这一配置，还是在东京的三菱地所总部，而在国内，睡眠舱通常是洗浴中心等场所"一席难求"的配置。

咖啡吧则遍布在从一楼到三楼的整个空间，三楼“果缤纷魔方厅”还“长”出了猫员工，两只橘猫、一只蓝猫把“减压”写进空间基因，当你在桌前开电话会，它们会自动把头“塞”进你的手里。除了这三个场地内的“猫员工”，研究员在走道里还碰上别的猫猫狗狗，这是因为整个空间宠物友好，允许员工带着宠物上班。

V聚场的猫员工。鲁怡 摄

V聚场的情绪价值并未止步于楼内。一张"串门儿卡"，将这份松弛感延伸到了整个社区。持卡者可在大学路周边8家合作餐厅享受优惠，还可在4家艺术教育机构免费体验古筝、舞蹈、书画等课程。这张小小的卡片，打破了办公楼宇的物理边界，让整个大学路商圈成为V聚场的"情绪外挂"空间。

"V聚场是上海市互联网优质内容创作集聚区在杨浦区的品牌，它不是一栋楼。"邱婷这样定义。

这一定位也揭示了V聚场模式的特殊性及某种程度的不可复制性。作为"沪九条"发布后的首个落地场景，V聚场得到了市、区两级政策的强力支持。"沪九条"第一条明确，对集聚区内功能健全、配套完善、成效显著的公共服务平台，市级层面每年最高可给予1000万元奖励。在区级层面，杨浦区推出的"YOUNG立方"政策从"免、奖、服、投、补、管"六个维度构建了完整的政策立方体。正是基于这一政策体系，V聚场得以向入驻创作者提供"首年房租物业全免、第二年减免75%、第三年减免50%"的梯度优惠。

事实上，V聚场承载的主要是产业集聚的使命。开业以来，这里已成功虹吸外地大V"温格夫妇"，孵化了“V聚场下午茶”、"V聚场·AI开放麦"系列活动、"G僧东"脱口秀等一批内容品牌。

然而，一个不容回避的现实问题是：互联网优质内容创作者的营收水平分化严重。对于大量处于"腰部"甚至"长尾"的内容创作者而言，房租优惠到期后是否能够承担真实的房租，从租客端实现项目的可持续运营，还有待时间的检验。

基于此，对V聚场面向未来的可持续运营，研究员建议通过1-3年的聚集实现规模化后，对相关专业价值（如直播间等设施、相关专业培训）采取收费制，或进一步推进市场化运营，如进一步完善直播间对外付费使用。此外，将“流量”转化为“服务营收”，如向咖啡吧等办公空间配套服务商收取场地租金。

对于亟待改造的存量办公，应理解写字楼迭代的本质是产业迭代，主动适配“一人公司”这一新兴生产力：

传统写字楼的需求萎缩，并非简单的经济周期波动，而是一场深层的产业结构调整。过去支撑甲级写字楼高租金的产业——金融、法律、咨询、外资区域总部等，正经历增长放缓、人员收缩、办公模式远程化等多重挤压。与此同时，以“一人公司”为代表的互联网内容创作、AI应用开发、数字设计等新个体经济正在快速崛起，但它们的空间需求与传统写字楼的供给之间，存在明显的错配。

建议一：从“空间出租”转向“产业服务”。当传统产业退场，写字楼的竞争力不再来自地段或装修标准，而来自能否让入驻的新兴产业从业者“活得更好、成长更快”。这意味着，楼宇运营方需要具备产业服务能力——对接政策资源、链接上下游、组织培训交流、甚至帮助商业化变现。V聚场的政务中心、培训体系、圈层生态，正是这一转型的样本。

建议二：理性评估政策红利与市场承受力的平衡。V聚场目前的高入驻率与其极具竞争力的租金优惠（首年全免）密不可分，这背后是市、区两级政策的强力托底。其他没有此类政策支持的存量项目，在借鉴其模式时，必须进行严谨的财务测算。建议采取“渐进式改造”策略，先以低成本提供“软服务”（如资源对接、培训）测试市场反应，再根据入驻率和客户付费意愿，分阶段投入“硬改造”，避免因前期投入过大而陷入“高配低租”的财务困境。

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