盈利暴增353%难掩增长乏力：南都物业服务与合规能力被考问

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主业盈利能力仅实现小幅改善。

于帅卿 中房报记者 许倩丨北京报道

南都物业2025年年报披露后，股价连续两日下跌。4月23日收盘，公司报收12.16元/股，下跌0.08%。

年报显示，南都物业服务集团股份有限公司（以下简称“南都物业”）全年实现营业收入18.62亿元，同比增长3.15%；归属母公司净利润达9924.96万元，同比暴增353.09%。

值得关注的是，这份看似亮眼的业绩主要依赖所持安邦护卫股票的公允价值变动收益，扣除非经常性损益后的主业盈利仅增长11.36%，主业增长乏力的短板并未改善。

与此同时，南都物业多地项目的服务与管理问题正持续显现，从南通市启东项目违规收费遭罚，到杭州市润如园项目因公共收益争议被业委会“拒之门外”，业绩依赖投资收益、多地项目合规与履约短板频现，折射出物业企业规模扩张后，服务与合规能力亟待提升。

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盈利暴增难掩主业疲软

南都物业2025年年报数据，呈现出盈利高增与主业增长乏力的结构性分化特征。

年报显示，2025年公司实现归属母公司净利润达9924.96万元，同比暴增353.09%

看似惊艳的增长，实则源于非经常性损益的大幅贡献——其中，公允价值变动收益达4325万元，同比增长166.73%，主要来自所持安邦护卫股票的股价上涨。

剔除该因素后，扣除非经常性损益后的归属上市公司股东的净利润仅增长11.36%至4547万元，主业盈利能力仅实现小幅改善。

值得注意的是，业绩波动与安邦护卫股价呈现深度绑定特征。2024年，受安邦护卫股价下跌影响，南都物业确认公允价值损失5306万元，直接减少利润3980万元，导致当年归属母公司净利润仅2190.53万元。

进入2025年，南都物业受益于安邦护卫股价回升，年内实现非经常性损益合计5378万元，占归属母公司净利润9924.96万元的54.2%，其中金融资产相关收益是主要贡献来源。

与利润数据形成鲜明对比的是公司的现金流状况。报告期内，南都物业经营活动产生的现金流量净额为1.05亿元，较2024年的1.79亿元大幅下滑41.09%，处于近3年最低水平。公司解释称，主要原因系本期预收回款减少。

此外，截至2025年12月31日，南都物业应收账款账面余额为6.85亿元，坏账准备为1.33亿元，账面价值为5.52亿元。近3年应收账款占营业收入比值持续攀升，从2023年的27.04%升至2025年的29.64%，应收账款周转率亦从3.58次降至3.5次，回款效率逐年下滑。

与此同时，南都物业2025年投资活动现金流净流出2.97亿元，同比减少237.68%，主要系对外投资增加（包括增资机器人企业、设立创投基金等科技领域投入），在主营业务尚未形成稳定现金回流的情况下，大规模投资进一步加剧了公司的资金压力。

早年并购留下的商誉减值“后遗症”也持续发酵，成为拖累公司业绩的另一因素。截至2025年12月31日，南都物业商誉账面原值为2.58亿元，减值准备累计达9618.69万元，账面价值仅1.62亿元。

商誉减值主要集中于公司此前收购的上海采林物业管理有限公司、浙江中大普惠物业有限公司两家标的。公告显示，2025年，受项目撤场等因素影响，这两家公司经营业绩不及预期，南都物业拟对其计提商誉减值准备4678.18万元，其中上海采林减值516.66万元，浙江中大普惠减值4161.52万元。

值得注意的是，2024年南都物业已对这两家标的计提商誉减值2163.06万元，连续两年大额计提减值，不仅反映出并购标的整合失败、业绩承诺无法兑现的问题，更折射出物业行业过去依赖外延并购的模式正面临挑战。

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服务管理困局显现

作为国内首家A股上市物业公司，南都物业曾凭借专业化服务积累了一定市场口碑，但随着业务规模持续扩张，管理压力逐步显现。

来自投诉平台、信用公示及司法公开信息显示，南都物业在全国多个项目存在收费违规、公共收益管理争议及多起诉讼纠纷。

以南通市启东绿地长岛项目为例。该项目于2016年由南都物业进驻，2017年曾获评启东市“优秀物业企业示范项目”及南通市“物业管理示范项目”，但自2023年以来，该项目因物业相关问题引发的投诉有所增加，成为受关注度较高的项目之一。业主反映的问题主要集中在收费合规性、服务响应、设施维护等方面。

来自网上截图。

据信用江苏公示信息显示，2025年11月，南都物业启东分公司因不执行政府指导价被罚款15万元。经查实，该项目高层住宅物业费2.3元/平方米/月、多层2.8元/平方米/月，远超启东市最高指导价1.92元/平方米/月；同时，公司未按规定公示公共能耗分摊明细。业主曾向市场监管部门举报，从2023年7月立案至2025年11月处罚公示，问题历时两年多才得以纠正。

绿地长岛项目的困境并非个例。在公共收益管理方面，杭州市润如园项目同样暴露出争议。据杭州市润如园业委会发文披露，项目经第三方审计确认，2023年11月至2025年11月期间，小区公共收益结余达80.38万元，但南都物业未及时将该笔收益移交业主委员会。经业委会多次发函催告后，南都物业于2026年3月将公共收益全额归还至润如园小区公共账户。

截图来自润如园业委会。

此后，润如园业委会于4月5日发布物业服务公开选聘公告，其中竞聘人资格明确要求：“未被本小区业主大会限制报名的物业服务企业可参加本小区选聘活动。” 这一条款的设置，意味着原物业南都物业已被排除在竞聘范围之外。此前，南都物业在业主大会中未能通过续聘。

诉讼层面同样折射出管理风险的升级。天眼查数据显示，2025年涉及南都物业的开庭公告多达40余起，纠纷类型从基础的物业服务合同纠纷，延伸至生命权、身体权、健康权纠纷等纠纷类型。