【剧里说法】生活不期而遇，法律始终相伴——二手房纠纷中的法理与温情
影视剧通常以生活为素材，通过戏剧艺术处理，体现着人生百态。不同的剧情不仅能引发人们对生活的思考，其中还包含很多法律知识也值得我们了解。
为深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，进一步推进法治中国建设，呈贡法院设置“剧里说法”专栏，用轻松、生动的方式，让大家以剧为鉴，规范自身言行、增强法律意识。
电视剧《不期而遇的生活》讲述了80后和90后两代人在大城市共同奋斗安家的故事。一对奋斗十余年却放下一切想要离开的80后夫妻，与一对摩拳擦掌迎接未来十年奋斗的90后情侣，因为一场二手房买卖中的意外，阴差阳错地住进同一屋檐。从磨合共居生活到各自追寻梦想，他们面对挫折不曾退缩，而是选择用爱和勇气直面困境。让我们走进剧情，从法律视角看看他们的成长轨迹。
剧情回顾：李匆匆带娃旅游归来，发现自己家竟被程心夫妇占据，对方手持购房合同宣称自己是新业主。原来，李匆匆的丈夫肖克明因创业负债，竟瞒着妻子私自卖房，签订了房屋买卖合同，但尚未过户房产。
丈夫私卖共有房产，签署的卖房合同是否有效？
肖克明擅自卖房的行为属于无权处分，即便房产证只登记其一人名字，处置房屋这类重大资产也需配偶书面同意。
但需注意的是，无权处分不代表购房合同无效。程心夫妇虽签订了购房合同，但未完成过户登记，且李匆匆明确反对卖房，因此无法取得房屋所有权（不动产所有权以登记为准），致使买方权利处于悬空状态。李匆匆作为房屋共有人，有权请求法院确认房屋买卖合同对其不发生效力，并要求程心夫妇腾退房屋，但同时应配合处理合同解除后的退款事宜。
现实房产交易中，不动产登记中心在办理过户时，通常要求已婚卖方出具配偶知情同意声明，网签系统也会记录夫妻双方信息。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一千零六十二条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
剧情回顾：房产中介用低价吸引程心夫妇购房，诱骗二人将200万购房款汇入中介账户。中介仅向肖克明支付100万首期款，承诺余款会在房产过户后结清。程心夫妇发现肖克明卖房未获得李匆匆同意后找中介处理，却得知剩余100万房款已被中介卷走，随即报警。
房产中介卷款“跑路”，需承担什么法律责任？
房产中介收取200万房款后，仅向卖方肖克明支付100万首期款，将剩余房款卷走“跑路”，这种行为已超出正常居间服务范畴。若中介以非法占有为目的，虚构交易流程、截留巨额房款，则涉嫌构成诈骗罪，面临相应刑罚。同时，中介作为居间人，未履行核实卖方处分权、监管交易资金的义务，构成违约，还需承担连带赔偿责任。
现实中若遭遇类似情况，应先报警固定证据，再走民事追偿。
法条链接
《中华人民共和国刑法》
第二百六十六条诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。
《中华人民共和国民法典》
第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
剧情回顾：肖克明夫妇答应退还100万元房款并支付违约金，但需要一年的还款时间。程心夫妇担心二人不按时还钱，又无其他地方可住，便要求入住该房屋直至欠款还清，肖克明夫妇表示同意。
买方未过户能否要求入住？
买方在未取得产权的情况下入住，本质上属于基于合同约定的有权占有，而非法律意义上的无权占有。剧中，双方达成的“分期还款+临时居住”协议，实质上是一种以居住权能抵偿债务的债权性安排（类似租赁或借用）。这种安排是双方在困境下达成的“时间换空间”的和解方案，既解决了买方的居住刚需，又给了卖方筹措资金的缓冲期，具有现实合理性。但需注意，由于该权利未经不动产登记，不具有对抗善意第三人的物权效力。若房屋后续被出售或查封，程心夫妇可能面临被迫搬离的风险。
实践中，建议签订书面《共住及债务清偿协议》，明确约定居住期限（至债务清偿完毕）、居住范围、水电物业费分担、违约责任等条款。若条件允许，可进一步约定待产权明晰后，通过设立正式居住权登记或办理抵押登记等方式，为债权实现提供更强的法律保障。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
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一审：魏凡龄
原标题：《【剧里说法】生活不期而遇，法律始终相伴——二手房纠纷中的法理与温情》