普法宣传 | 虚假房源、委托人“跳单”……这些中介服务要点请留意→
二手房买卖、房屋租赁、求职招聘、生意介绍……在日常生活中，中介服务几乎无处不在，像一座桥梁，连接着需求与资源，极大地便利了生活与经营。然而近年来，因中介合同约定不明、履行不当引发的纠纷频繁出现，这其中涉及的法律问题，同样值得关注。
案情回顾
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王丽（化名）与李强（化名）原为夫妻，在上海共有一套房屋。后两人离婚，但没有对房屋进行分割。该房自2019年起一直空置，2021年，李强在多家中介公司挂牌出售，但一直没有找到合适的买家。2023年11月，李强因个人购买新房，急于出售该房屋，便口头委托曾协助他办理购房手续的中介人员杜娟（化名）帮忙卖房，双方没有签订正式的书面合同。杜娟答应以个人名义帮忙出售和打理该房屋，并提出为便于带客户看房，需要配一把房屋钥匙，李强表示同意。此后，李强偶尔通过微信向杜娟了解售房进展。
2025年4月13日晚上，因出现意向买家，李强组建了包括王丽、杜娟在内的三人微信群，王丽这才知道李强委托杜娟卖房一事。在与杜娟电话沟通中，王丽还得知杜娟目前竟然居住在房屋中。4月17日，王丽回到上海后来到房屋，发现房内养护有多盆绿植，现场新铺的床单等物品也有明显居住痕迹。之后，王丽两次报警，经民警处置和沟通，杜娟承认曾在该房内居住了一年。
王丽和李强认为，杜娟擅自入住涉案房屋，侵犯了自己作为房屋权利人的合法权益，遂将杜娟诉至上海市浦东新区人民法院，请求法院判令杜娟按照涉案房屋的市场出租价格支付一年的房屋占有使用费7.2万元及水、电、燃气费300余元，并承担诉讼费用。
杜娟辩称，自己多次出入该房屋是为了出售，而不是为了居住。其他中介公司的人员也有涉案房屋的钥匙。有时与客户沟通太晚，会跟李强打招呼后在房屋内过夜，但总共不到10次，并且已经向李强支付过数月的水、电、燃气费。涉案房屋在委托出售期间本就空置，并未产生租金损失，故其行为不构成侵权，请求驳回王丽和李强的全部诉请。
法院审理
法院经审理后认为，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。本案中，杜娟虽经李强授权出售房屋，但不等于李强授权她入住使用房屋。即使李强同意杜娟可偶尔在房屋中临时过夜，也仅限于其带客户看房过晚的特殊情形。虽然王丽、李强以及其他中介人员也有房屋钥匙，但王丽和李强不住在涉案房屋内，带客户看房时通常不会产生燃气费，而涉案房屋在2024年3月、5月、11月、12月及2025年3月累计产生燃气费100元。结合2024年1月至2025年3月水电费支出224.4元，可见杜娟所称在该房屋内过夜不超过10次的说法与事实不符。
综上，法院认定杜娟存在不当居住使用涉案房屋的情形，已明显超出她受委托出售房屋的授权范围，应承担相应的民事责任。但王丽和李强要求按照涉案房屋所在小区的租房市场价格计算杜娟一年的房屋使用费，依据不足，不予支持。法院综合考虑房屋出售情况、房主自身存在房屋管理缺位、二手房市场价格波动以及其他中介带客户看房也会产生水电费等多重因素，酌情判定中介人员杜娟向王丽和李强支付房屋使用费1.2万元，并承担其间的水、电、燃气费200元。
那么在法律层面，中介人有哪些核心法定义务？委托中介过程中又有哪些法律要点需要关注？
01
中介核心的法定义务
对于中介人而言，法律规定了两项核心的法定义务：
1.如实报告义务：民法典第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。这意味着，中介提供的信息必须真实、准确、全面。
2.勤勉尽力义务：中介人应当按照约定或交易习惯，积极寻找机会、提供专业咨询、协助磋商，尽力促成合同成立。仅仅提供了一条信息后便不闻不问，可能难以被认定为完全履行了合同义务。
对于委托人而言，核心义务在于支付报酬。但这笔钱什么时候付、付多少，是关键。民法典第九百六十三条规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。这意味着，如果中介人虽然付出了劳动，但最终委托人与第三方未能成功订立合同，则委托人一般无须支付报酬，除非合同另有明确约定。这也就是实践中常说的“不成功，不收费”（特定情况除外）的法律依据。
02
“介绍费”是否受法律保护
介绍费一般基于中介合同关系取得，中介合同的目的是通过有偿服务促成交易，中介人依据自身付出的劳动促成委托人与第三人交易，之后按照与委托人的约定，合理收取介绍费，受法律保护。
若中介合同符合民法典规定，即主体适格（双方具有相应民事行为能力）、意思表示真实、内容合法（不违反法律法规强制性规定及公序良俗），且中介人已履行如实报告或促成合同成立的义务，中介费通常受法律保护。例如，在房产交易、工程招投标等场景中，中介人提供合法有效的服务并促成合同签订，委托人应按约定支付中介费。
若中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。
中介费的收费标准同样需在合理范围内，过高的显示公平的中介费约定，可能会导致双方利益失衡，在中介人不能证明其尚有其他合法的活动付出的情况下，法院可以行使自由裁量权调整中介费来平衡双方的利益。
近年来，不少房地产经纪机构将社交网络平台作为对外发布房源信息的新阵地，部分机构发布虚假低价房源、隐瞒关键信息以博取流量。这不是一件“小事”，而是一件违法的事。
发布虚假房源信息的后果
01
当虚假宣传诱导客户签订合同，中介需对客户承担民事责任
根据《中华人民共和国民法典》的相关法律规定，如果中介故意告知虚假情况或隐瞒真实情况，使客户在违背真实意愿的情况下签订合同，即构成欺诈。受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销该合同。合同被撤销后，中介应返还已收费用，并根据过错赔偿客户因此遭受的损失。
02
虚假宣传扰乱市场秩序，将面临行政机关的处罚
《房地产经纪管理办法》明确规定，房地产经纪机构和人员不得“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务”。违反此规定，由县级以上地方人民政府住房和城乡建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款，对机构处以1万元以上3万元以下罚款。同时，虚假房源宣传直接违反《中华人民共和国广告法》，市场监督管理部门可责令停止发布、消除影响，并处以广告费用3-5倍或20万-100万元的罚款。
03
严重的虚假宣传，可能构成犯罪
如果中介以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，通过虚构房源、假冒业主等虚假宣传手段，骗取对方当事人财物，且数额较大，则可能涉嫌合同诈骗罪。这不仅面临罚金，还可能被判处有期徒刑或拘役。
同时，法律同样保护中介人的合法权益：
委托人“跳单”行为
所谓“跳单”，是指委托人接受中介服务后，为逃避支付报酬，利用中介提供的交易机会或媒介服务，绕开中介人直接与对方订立合同的行为。民法典第九百六十五条明确禁止此种不诚信行为，委托人有此类行为的，应当向中介人支付报酬。
作为委托人，若想选择其他中介或自行交易，应当注意厘清交易机会的来源，避免因不诚信行为而承担法律责任。
口头约定易生争议，一份书面、规范的中介合同至关重要。签订前，请务必仔细审阅，特别关注以下几点：
签订合同需要注意
1
服务内容与标准：
明确中介具体要做什么（是报告机会，还是必须促成签约？），做到什么程度算完成。避免使用“负责到底”“包成功”等模糊表述。
2
费用条款：
（1）报酬金额或计算方式。
（2）支付条件：究竟是以“签订意向书”、“支付定金”还是“完成产权过户/租赁交付”作为支付报酬的节点？务必明确。
（3）是否包含其他费用（如“辛苦费”“跑腿费”），这些费用在未促成合同成立时是否退还。
（4）双方信息：核实并写明中介机构的全称、证照信息及经办人员信息，确保对方是适格的合同主体。
（5）违约责任：约定若一方违反合同核心义务（如中介隐瞒信息、委托人“跳单”），应承担何种责任。
中介服务贵在信任，重在规范。事前签一份权责清晰的合同，远胜于事后的百般争执。用法律工具为自己保驾护航，让每一次委托都成为一次安心、省心的愉快合作。
本文涉及法律条文速览
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《中华人民共和国民法典》
第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十九条第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
第九百六十五条委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
《房地产经纪管理办法》
第二十五条房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：
（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；
（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；
（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；
（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；
（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；
（六）改变房屋内部结构分割出租；
（七）侵占、挪用房地产交易资金；
（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；
（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；
（十）法律、法规禁止的其他行为。
第三十七条违反本办法第二十五条第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（八）项、第（九）项、第（十）项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。
《中华人民共和国广告法》
第二十八条广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。
广告有下列情形之一的，为虚假广告：
（一）商品或者服务不存在的；
（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；
（三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；
（四）虚构使用商品或者接受服务的效果的；
（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。
第五十五条违反本法规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。
医疗机构有前款规定违法行为，情节严重的，除由市场监督管理部门依照本法处罚外，卫生行政部门可以吊销诊疗科目或者吊销医疗机构执业许可证。
广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、代理、发布的，由市场监督管理部门没收广告费用，并处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，并可以由有关部门暂停广告发布业务、吊销营业执照。
广告主、广告经营者、广告发布者有本条第一款、第三款规定行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《中华人民共和国刑法》
第二百二十四条有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：
（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；
（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；
（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；
（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；
（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。
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