79户业主遇难题， 从“折抵” 解纷到彻底解纷
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王某等79名业主与某房地产公司房屋买卖合同纠纷调解案
——引入关联企业参与化解批量逾期交房纠纷
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关键词
民事 房屋买卖合同纠纷 府院联动 逾期交房违约金 企业履约能力 引入关联企业参与
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基本案情
某房地产公司与购房业主签订的商品房买卖合同（预售）中约定交房日期为2022年9月30日。合同签订后，业主依约支付购房款、房屋维修基金及契税等费用。但因疫情、资金链短缺、房地产市场低迷等多方面因素影响致使案涉楼盘延迟交付。业主最终于2023年11月收房入住。针对逾期交房违约金事宜，79名业主与某房地产公司经多次协商未果，先后诉至法院。
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处理方式方法
法院收到起诉材料后，考虑到涉及业主较多，为妥善化解纠纷，委托特邀调解组织开展先行调解，并指派法官组成调解团队，以“保企业、护民生、促稳定”为导向，推动纠纷实质化解。
首先，府院联动精准研判，锚定纠纷化解方向。法官第一时间检索同类案件生效判决，预判若简单判决后进入执行程序，房地产公司将面临更大资金压力，不仅会导致业主债权落空，还可能加剧企业经营困境，甚至引发企业破产风险。为此，法院主动走访住建部门、金融机构开展背景调研，全面掌握案件关键事实：一是某房地产开发公司虽短期资金紧张，但项目后续仍有盈利空间，具备持续经营能力；二是业主的核心诉求是弥补经济损失，并非解除购房合同。基于上述事实，法院进一步梳理明确本案争议焦点：一是违约金计算标准。业主主张按照合同约定的标准计算，房地产公司则提出应扣除因疫情等不可抗力因素导致的延误期间；二是违约金支付方式，业主要求一次性足额支付现金，房地产公司以资金周转困难为由，请求分期支付或用其他方式折抵。结合案件事实与争议焦点，法院确立“兼顾企业存续与民生保障”的化解原则，为后续调解工作划定清晰方向。
其次，创新责任分担机制，引入第三方参与破局。调解过程中，面临两大核心难点：一是平衡业主现金赔付诉求与企业资金短缺的现实矛盾；二是单一责任主体履行能力不足，难以保障调解协议的实质履行。针对上述问题，调解团队向业主释法明理，结合疫情属于不可抗力的情形，详细阐释相关法律规定中关于免责事由及违约天数扣减的适用规则，引导业主理解某房地产公司因疫情导致施工停滞的客观困境，同意减少逾期交房违约天数的计算。同时，依托府院联动机制，邀请属地政府、住建部门共同参与调解，并组织与某房地产公司进行“面对面”调解。一方面，调解团队向房地产公司释法明理，明确虽然疫情属不可抗力，但不能完全免除违约责任，引导其正视业主诉求；另一方面，属地政府与住建部门从优化营商环境、助力企业纾困角度出发，与房地产公司深入沟通资金状况与经营规划，共同探讨具备可行性的责任履行方案。经多方协调，提出某房地产公司关联的某物业公司作为第三方加入调解，由其分期承担违约金支付义务，有效破解责任主体单一、履行能力不足的难题。该方案征得全体业主和房地产公司、物业公司同意，为纠纷化解搭建了坚实的主体框架。
最后，定制多元化解方案，明确权利义务边界。调解团队以商品房销售合同（预售）约定及地区相关规范性文件为依据，组织各方先对无争议事实进行确认，固定“逾期交房天数、违约金计算标准”等关键内容。在此基础上，量身定制组合式偿付方案，满足不同业主的需求：（1）物业费折抵：由某物业公司以每年应当收取的物业管理费的50%，代某房地产公司抵顶逾期交房违约金（直至抵顶完毕）；（2）车位款抵偿：业主可选择将逾期交房违约金用于抵顶车位购置费及车位管理费；（3）双重履约担保：若某物业公司在履行调解协议过程中撤出该小区，剩余未抵顶完毕的款项由某房地产公司直接向业主支付。最终，各方达成一致意见，该系列纠纷得以圆满化解。
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处理结果
79名业主分别与某房地产公司、某物业公司达成调解协议，业主根据自身需求选择物业费或车位购置费、车位管理费抵顶某房地产公司逾期交房违约金。目前已履行完毕。
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解纷依据
《中华人民共和国民法典》第509条、第577条、第590条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第12条
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解纷要旨
本案系房地产开发企业逾期交房引发的房屋买卖合同纠纷，兼具“业主诉求集中、企业履约能力有限”的特点，若简单采取单一赔付方式，易陷入“业主权益难落地、企业经营受冲击”的两难局面。本案中，法院依托府院联动机制，邀请住建等部门共同参与，联合做好释法明理工作，并结合企业短期经营困难但具备存续能力、业主诉求为损失补偿的实际情况，提出引入第三方关联企业的解决方案，由房地产公司关联的物业公司分担偿付义务，既缓解了某房地产公司的即时资金压力，也为业主提供了持续可兑现的补偿渠道。调解过程中，制定多元偿付方案，匹配业主不同需求，提升了调解协议的接受度，最终促使系列纠纷得以高效化解，实现“保经营、护民生”的双重效果。
推荐部门：丹东市元宝区人民法院
化解单位（调解组织）：丹东市元宝区人民法院 丹东市元宝区诉前人民调解委员会 丹东市元宝区住房和城乡建设局
原标题：《79户业主遇难题， 从“折抵” 解纷到彻底解纷》