「乡村振兴」温铁军等：合约保护视角下闲置农房优化配置机制研究——以德阳农交所“三书模式”为例
温铁军等：合约保护视角下闲置农房优化配置机制研究——以德阳农交所“三书模式”为例
乡村振兴
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一、引言
城乡融合发展是中国式现代化的必然要求。在此背景下，盘活农村闲置资源逐渐成为促进城乡要素活跃流动、价值平等交换的重点。2025年中央一号文件明确提出，要“探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式”。随着农业转移人口市民化进程加快，在农房闲置问题日益突出的同时，城乡融合、要素流动与乡村振兴中的新产业、新业态对乡村空间又提出了新需求，而闲置农房供需不匹配和低效利用问题又进一步加剧了资源配置不均衡和社会不平等。
当前，优化配置闲置农房既面临交易双方迫在眉睫的“强需求”，又面临产权交易“欠规范”的现实困境。客观上，农村的闲置和低效宅基地占全国宅基地总量的1/3左右，且在乡、返乡、下乡人员对多元化乡村空间需求也在不断增长，即“强需求”；主观上，农民迫切期待闲置农房能够发挥财产性功能。现有研究指出，闲置农房的民间交易已具有一定规模，表现出农民试图突破现有交易半径小等制度堵点，来寻求自身利益更大化。与之相对的是产权交易的“欠规范”，即民间交易存在流转合同签订不规范、条款不完善等问题，易造成交易双方合同纠纷，引致司法上的诉累。农村闲置资源配置的“强需求”和交易过程的“欠规范”共同造成了农村闲置资源市场化程度低、交易双方权益保障不充分的问题。对此，2023年4月14日，农业农村部等多部门联合印发《农村产权流转交易规范化试点工作方案》，鼓励探索健全交易体系、完善交易规则、加强风险防控、强化监督管理的有效路径。在形势与任务的推动下，基层已探索出一些盘活农村闲置资产行之有效的举措。不过，制度供给与现实需求之间存在“最后一公里”的问题，即如何在现行的宅基地管理条例和集体经济组织成员认定办法的约束下，合理合法地设计集体经济组织成员的出让方与非集体经济组织成员的受让方之间的农房租赁合约？在此问题上，成都农交所德阳分所（以下简称“德阳农交所”）创新性地提出用以《交易鉴证书》《公证书》《律师法律审查意见及见证书》为核心的“三书模式”来规范合约交易，具有一定的实践参考价值。
基于此，本文以德阳农交所的“三书模式”为研究对象，构建了一个“预备—缔约—履约”的合约完备性分析框架，从“信息对称性—合约完整性—履约稳定性”三个方面阐释“三书模式”的机制设计。本文提出了闲置农房优化配置面临的三个核心问题：第一，城乡要素合理流动背景下，闲置农房流转的合约模式呈现何种新样态？第二，“三书模式”如何有效提升交易合约完备性进而实现农村闲置资源的优化配置？第三，立足管好用活农村资源，如何优化农村闲置资源配置的机制以提升闲置农房配置效率？本文将在理论与实践意义上对探索盘活利用农村闲置资源的有效实现形式、管好用活农村资源资产提供重要的研究与政策支撑。
二、文献综述与理论分析
我国土地使用权与地上附着物所有权关系遵循“房地一体”原则，即宅基地使用权与农房所有权不可分割。《中华人民共和国民法典》规定，宅基地使用权属于用益物权，具有“限制流转”的特点，流转仅限于本集体经济组织成员，农房所有权流转在“房地一体”原则下也仅限于本集体成员内部。但相关政策文件，如2025年中央一号文件，则鼓励盘活农户合法拥有的住房。那么，作为债权性利用的农房租赁模式既不会违背“房地一体”的法律遵循，又符合政策偏好，且合约相对自由，是管好用活农村闲置资源的一种可选方案。
（一）闲置农房交易“两难”困境的理论解释
农房兼具社会保障的居住功能和市场交易的财产功能，其交易存在效率低下、使用主体的权益缺乏保障等问题，使得农房社会保障的居住功能和市场交易的财产功能无法“两全”，这进一步造成闲置农房市场交易过程中交易参与主体的“三怕”现象：农民怕市民跑路、下乡市民怕农民难缠、政府怕无限兜底。具体而言，“一怕”是指作为出让方的农民害怕作为受让方的下乡市民因各种原因中断交易，即无法“再谈判”问题；“二怕”是指下乡市民担心与农民发生纠纷或违约后难以善后，即“敲竹杠”问题；“三怕”是指政府往往被卷入交易争端而需要承担过多的补偿和调解等无限责任，即“最后责任人”问题。可见，产生“三怕”现象的核心原因在于交易主体面临着较大的交易风险和不确定性，这影响了闲置农房的配置效率。为走出农房交易的“两难”困境，实现农房居住功能和财产功能的“两全”，需要做好农房的“确权”和“活权”工作，这对应了“产权明晰说”和“合约保护说”。
“产权明晰说”认为，产权的界定与经济系统的运行效率存在一定关联，明晰的产权可使外部性内部化，从而提升经济运行效率。清晰的产权安排可以带来稳定的收益预期，闲置农房可通过市场化转化为资本，从而实现闲置农房的高效配置。不过，产权本身是一个动态的概念，“确权”是产权的一次界定，需要在交易中进行二次界定才能在实践中实现“活权”。约拉姆·巴泽尔指出，在产权界定过程中，法院、法律的确可以起到重要作用，但大量的产权界定工作不是由法院直接完成的，而是由私人之间签订的合约界定的。“合约保护说”认为，合约在产权的进一步界定中发挥重要作用，其发挥作用的机制是通过在合约中明晰的合约要件、权属和界限，规定相关主体的权利与义务，以降低后续违约风险。同时，合约可以降低因法律和政策的不完善等产生的产权公共域对交易双方的负面影响，进行优化资源配置。基于此，本文将重点关注交易合约如何得到保护以及谁来参与合约保护的问题。
（二）引入多主体保护合约视角
闲置农房交易是通过市场对闲置农房进行优化配置的方式，实质是将农房从低效利用资源的主体手中转移到能够高效利用资源的主体手中，交易的达成意味着租赁合约关系的形成。合约是衔接交易双方的重要载体，合约选择是闲置农房流转这一交易行为的重要组成部分。有效的合约是治理结构与交易相匹配的合约，在不同的治理结构中，合约呈现不同的模式。在实践中，闲置农房流转合约可以分为仅出让方和受让方介入的合约模式和多主体介入的合约模式。
第一种合约模式是仅有出让方和受让方参与的、以口头非正式合约、短期和象征性租金为特征的私下交易模式，一般发生在熟人社会中，交易双方生活在共同的社会网络中，更多依靠信任机制和声誉机制履约，整个社会网络都可以监督交易的履约，具有成本低、风险小的优势。随着熟人社会向陌生人社会转变，当维系人际关系的成本高于维持合约稳定性所产生的收益时，或者当非传统社会网络成员提供的租金远高于传统社会网络成员时，此种方式便会因溢价不充分、违约难以维权等问题而难以为继。
第二种合约模式是多主体介入的合约模式。一是村集体介入。村集体具有信息、信任优势以及资源动员与维护稳定的组织优势，村集体的介入有助于搜集标的物和受让方信息，一旦发生纠纷可以实现低成本在地化解决。在宅基地改革试点中，不乏村集体深度介入交易的探索，部分试点村庄的村集体在合约中能够发挥居中担保的功能，或以公司形式将多处闲置农房收储打包给受让方直接进行交易。如湖南浏阳田溪村的“旅游民宿”模式，正是村集体通过组建旅游公司与第三方“农城微旅”网络平台签订合作协议。二是农交所、律所、公证处、银行等多主体介入。与口头协议相比，这种合约对应正式性的书面交易协议，具有书面正式、长期和租金市场化的特征，且租金溢价较高、违约风险较低。该模式一般适用于陌生人社会，依靠市场机制，尤其适用于交易双方信息严重不对称、违约成本高的场景。其中，农交所能够规范开展各类农村产权流转政策咨询、信息发布、合同签订、权益评估、融资担保等服务，部分走在前列的农交所已经联合其他主体探索共同服务农村产权交易的路径，如天津农交所与天津滨海农商银行合作，以《闲置宅基地和闲置住宅（使用权）流转交易鉴证书》为权属依据，发放“乡村旅游贷”。
上述两种合约模式并非替代关系，而是继替关系，交易双方会根据诉求综合权衡并选择合约模式，各有其适用场景。乡村交易场域并不具备完全的市场交易特征，契约规则不明确、不完备的特征更加明显，资源配置并不完全按照市场逻辑进行。合约交易意味着不能仅依靠交易双方的力量，而是需要获得合约全过程、多主体、多资源的全面支持。
（三）多主体全过程合约保护机制：一个分析框架
基于能否在事前制定详尽的合约条款，可以将合约分为完全合约和不完全合约。完全合约基于完全理性，指一个合同包含了对合同当事人在未来可能出现的各种情况的完整规定。但由于信息不对称，合约的一方或双方可能出现“逆向选择”和“道德风险”等机会主义行为。完全合约更注重事前的机制设计，通过事前将激励性安排写入合约来规避事后的机会主义行为，重点关注“如何完备合约”，以克服信息不对称问题。不完全合约理论基于不完全理性，预设合约是不完备的，认为缔约双方不能完全预见合约履行期内可能出现的各种情况，一旦当事人做出了事前专用性投资，在事后就会遭遇对方的“敲竹杠”等机会主义行为，导致事前专用性投资的效率扭曲。不完全合约主张通过自我履约、引入第三方治理和分配剩余控制权等事后治理方式来提高合约的稳定性，重点关注“如何应对合约的不完备”，以克服资产专用性问题。
现实中，单一理论很难完全指导实践的运行。完全合约和不完全合约具有理论互补性，对于现实的特定剖面具有较强的解释力，但未能完全解释诸多现实情境。本文将继承完全合约与不完全合约的合理部分，既注重“如何使合约更完备”，也注重“如何应对合约的不完备”，即合约全过程的完备性问题。合约的完备性伴随合约前中后全过程，缔约是合约过程的重点，而关涉合约持续时间的预备和履约环节同样重要。只有预备、缔约和履约机制都趋于完善，才能保障合约的贯彻执行。本文借助合约理论，构建了“预备—缔约—履约”的合约完备性分析框架，以说明合约全过程的完备性如何提升资源配置效率。
在预备环节，影响合约完备性的关键因素是信息不对称。合约的不完备性指由信息不完备性和不确定性导致的合约双方权益难以得到保障。信息不完备性指当事人不能获得或传递某些信息，导致逆向选择；不确定性则涉及在合约期限内由未来事件的难以预测所导致的道德风险问题，需要激励双方事前暴露隐藏信息、事后暴露隐藏行动。
在缔约环节，合约的完备性程度决定了合约内容的清晰与模糊程度。合约完备性解释了在资源配置中，当涉及高价值资产或重大风险时，一些交易需要详细的合同规定以应对风险和不确定性，遏制双方的机会主义行为，而一些较为标准化的交易可以采用模糊的合约，以降低交易成本和提高效率。闲置农房具有分散性、非标性等特征，相关交易具有高风险和高不确定性，因此有必要选择清晰的合约，在交易双方谈判中明确合约设计和界定合约权属。
在履约环节，资源配置离不开特定的组织形式和激励惩罚机制。一方面，在不完全合约中，经济主体必须选择适当的组织形式，如市场交易或内部组织，以最大程度地降低交易成本和提高效率；另一方面，合同中的激励惩罚条款可以驱使当事人在事后采取期望的行动，从而实现合同的预期目标。在合约中明确激励惩罚条款，并寻找适当的中间组织进行纠纷调解，能够保障合同的履约。但是，若产生违约，合约要件信息可否向第三人（法院）证实是影响履约的关键，只有对签约各方运作环境一无所知的局外人可交流时，合约才可能是可证实的，高可证实性可以降低纠纷、诉讼带来的合约执行成本。
三、研究设计
本文采用案例研究方法，以德阳农交所首创的闲置农房交易方式“三书模式”为研究对象，对四川省德阳市旌阳区、罗江区、中江县、广汉市、什邡市、绵竹市六个区（县、市）进行案例调研和分析。课题组分别于2023年4月、2023年9月两次赴德阳对农交所负责人、律师、村干部、村民开展半结构式访谈，形成一手调研材料，并进行了数次线上回访，还收集到了“三书模式”的九稿迭代的合同指导文本、交易数据、交易合同、公告公示等大量二手材料，详细掌握了德阳农交所盘活闲置农房的创新做法。
德阳农交所是全国第一家由国企出资设立、市州合资共建的农村产权交易机构，该所于2017年12月12日正式挂牌运营。截至2025年6月27日，挂牌成交项目共1.35万宗，累计交易金额177.81亿元。德阳农交所作为产权交易中介平台，其关键功能是撮合交易。在交易业务上，该所划定了农村实物资产处置及使用权流转、农产品所有权转让、集体土地使用权流转、农户土地承包经营权流转和农村闲置房屋使用权流转等35个交易品种。针对划定的交易品种，该所制定了完善的交易规则、流程以及法律指导文本，并通过与公证处、律师事务所、测绘设计、评估机构等第三方服务机构共同落实交易规则，致力于通过规范化交易降低交易风险。该所还将交易信息录入数据库，并综合运用互联网平台等手段进行供需双方的精准匹配。
“三书模式”创设于2018年3月，是由德阳所主导、德阳市司法局组织指导的全国首创的一款法律公共产品。该模式在办理闲置农房使用权流转时引入律师事务所和公证处的法律服务，对容易发生纠纷的农房流转的整个程序进行规范设计，并对交易双方主体资格、交易标的物的真实性与合法性进行法律审查。其运作主体是由德阳农交所的工作人员、公证处公证员、律师事务所律师共同组成工作小组，其中，律师为闲置农房的出让方和受让方提供相关法律宣传与咨询，并完善交易协议等文本，出具《律师法律审查意见及见证书》；公证人员现场勘察房屋现状，并对交易现场进行录像保全，出具《公证书》；德阳农交所工作人员引导交易双方至平台专项程序办理，出具《交易鉴证书》。2018年8月，“三书模式”下第一笔交易发生，什邡市同心村24组村民周某与来自甘孜的张某签订了闲置农房使用权流转合同，流转价格为96000元。随后，闲置农房使用权流转的“三书模式”被推广运用于闲置农房转让、安置房合同权利转让、集体资产和宅基地有偿退出等7个交易品种。截至2024年，德阳农交所已完成643宗闲置农房交易，登记待流转的2000余宗，均未产生纠纷。
四、“三书模式”合约完备性分析
（一）合约预备阶段：信息搜寻与信息审查
在合约预备阶段，充分的信息搜寻与全面的信息审查有助于减少交易双方的信息不对称，这是合约有效执行的必要条件，也是提高资源配置效率的有效举措。
就信息搜寻而言，闲置农房具有分散性和非标性，信息搜寻的成本和难度较大。而传统的闲置农房交易模式依托特定的社会网络，包括亲戚、朋友和村干部等，具有较强的区域性，其信息搜寻范围有限，导致农房的交易范围和价值挖掘受限。在互联网时代，线上交易使得低成本、大范围地搜寻信息成为可能，畅通了信息传递渠道。通过交易平台发布、搜寻并汇总到大量供求信息形成闲置农房数据库后，再根据交易双方的偏好进行多次匹配，信息搜寻的范围越大，城市资金与农村资源的匹配程度越高，越有利于提高闲置农房配置效率和资源溢价。此外，相对于“单枪匹马”进入乡村的出让方而言，农交所具有内嵌于当地的市场交易网络与政府政策网络的“本地人”优势，能够解决出让方对当地市场和政策不熟悉的信息不对称问题。绵竹市Ｘ村村书记提到：“村内一个90年代建成的酒厂闲置了5年，我2017年到村里当书记，一直想盘活利用，却没找到合适的信息渠道。2018年德阳农交所成立，我主动联系了德阳农交所，最终被一个受让方在官网上看到了挂牌信息才得以顺利交易。”在该案例中，出让方和受让方都难以搜寻到对方信息，一方主动在具有公信力的官网上传递出有效的信号，才使得信号可见，交易可达。
就信息审查而言，出让方和受让方为了实现利益最大化，会投机性地隐瞒不利信息，导致逆向选择问题。中介组织对出让方、受让方、标的物的信息真实性和合法性审查可以降低逆向选择风险。德阳农交所负责人提到：“德阳农交所70％的工作量都属于前置工作，在进场交易前要完成准备工作，包括交易双方的撮合、信息调查、政策咨询、项目包装、帮助准备所需文件资料等。”（诸如，在闲置农房流转审查中，拟流转的闲置农房须为出让方合法拥有，并且符合“一户一宅”要求。针对出让方，事前告知出让方一旦交易、出租、赠与住宅后，便不能再申请宅基地；闲置农房流转必须征得共有权利人的同意，未成年人须由监护人代为同意；为防止“户无所居”，出让方须有稳定的第二居所。针对受让方，审查受让人的履约能力和征信状况，并筛选掉意图将流转宅基地和农房建设为别墅大院和私人会馆的受让人。这些告知和审查程序有利于保障履约的稳定性。来自湖南的受让方王女士表示：“原本计划租赁PH村一处闲置农房，最开始协商计划签《房屋买卖协议》，而且钱只给了出让方，不知道他的妻子儿女会不会找上门，之后总觉得心里不踏实。后来按照德阳农交所的指导，确认了农房受益人做好继承公证，并经村委会和镇政府审核同意后，最终签的是《闲置农房使用权流转合同》。”在该案例中，信息审查事前化解了两大风险点：一是农村房屋买卖受到严格的法律限制，王女士并不是本集体经济组织成员，农房无法买卖，《房屋买卖协议》不受法律保护，而租赁协议可得到法律保护；二是要事前做好共有权利人确认工作，否则受让人在交易后容易被其他共有权利人“敲竹杠”。
（二）合约缔约阶段：明晰合约要件与合约权属
在合约缔约阶段，交易双方建立正式合约并明确合约要件、厘清权属关系能够提高合约的完整性，降低合约内在的不完备性。在交易双方的谈判中，出让方的诉求是提高租金，受让方的诉求是防止“敲竹杠”，为了满足双方的诉求同时避免资源错配，需要对合约的每个要件进行谈判，即“实施保护机制”。该机制设定了一个违约罚金条款，一旦一方拒绝履约，将无法从合约中获利，从而保证合约的履行。“三书模式”中，合约由律师事务所出具的《律师法律审查意见及见证书》、公证处出具的《公证书》、德阳农交所出具的《交易鉴证书》三部分组成，完善详尽的合约指导文本能够辅助交易双方进行谈判，并提前设定好惩罚和激励规则，从而最大程度地保障了合约效力的最大化和谈判成本的最小化。
合约要件包括合约的主体范围、合约期限、合约租金、租金支付方式等。适当扩大受让主体的流转范围，引导非集体经济组织成员敢于参与承租，能够提高闲置农房的溢价。鼓励长期合约，使合约期限积极影响交易双方的行为预期，进而提高交易的稳定性。稳定的长期合约能够保障租户的翻修、改建等投资的未来收益，是激励长期规模投资的前置条件。在租金支付方式选择上，出让方一般倾向于获得一次性租金，而受让方为了履约的稳定性也倾向于支付一次性租金。
合约权属包括拆迁补偿权益、转租权、优先续期权等。一是拆迁补偿权益。在闲置农房交易中，出让方的“反悔”多因拆迁补偿。为保护双方合理权益，“三书模式”的合同指导文本规定：“如需要依法拆除流转房屋时，甲方作为流转房屋的所有权人，应按以下约定作出补偿：如甲方获得政府或集体给予流转房屋的货币补偿，乙方已使用本合同约定流转房屋期限在5年（不含）以下的，则流转房屋折算成的货币补偿全部金额归乙方所有；乙方已使用本合同约定流转房屋期限在5~10年（不含）的，流转房屋折算成的货币补偿由甲乙双方按照2:8的比例进行分配；乙方已使用本合同约定流转房屋期限在10年以上的，按照4:6的比例进行分配。”针对拆迁补偿收益，合约明确规定，如果地上附着物是受让方投资建造、装修的，征收补偿中此部分对应的价值补偿应当归属于受让方；对于剩余流转期间内农房经营权价值的损失，应当按照剩余年限内的市场价值计算补偿数额。二是转租权。受让方因经营产生了难以抗拒的经营风险以及因居住产生了居住地变更风险，应允许受让方再次转租，且受让方在地上附着物上的投资应该予以保障。同时规定，为了防止受让方“倒买倒卖”的投机行为妨碍流转市场的良性运作，应在转租权中设置一定年限。
在合约期限方面，“三书模式”的合同指导文本中建议设置一年的合约期限，但具体年限可依据双方需求进行调整，并予以“同等条件下”优先续期权的限定。但是，“同等条件”是一个模糊的界定，容易让优先续期权虚设，增加合约的不确定性。明确的优先续租权可以保护受让方租期到期后的地上附着物权益，从而激励受让方长期投资行为。对此，“三书模式”的合同指导文本中提出，“在合同20年期限内，乙方通过依法改建、维修等方式在所使用的上述房屋上除已付清20年流转使用权费用外，若其另外投入在使用房屋上的资金已达到了本合同约定的房屋使用权流转费2倍以上，则在本合同期满时，乙方有权提出按本合同约定的流转费用标准续签合同20年。”指导文本中约定，只有受让方在地上附着物的投资达到了流转费两倍以上，才可以按照合同约定的租金续期；否则，即使未续期，受让方的损失也在可控范围内。
（三）合约履约阶段：顺畅纠纷调解与仲裁诉讼
“三书模式”通过规范、细化交易双方当事人的权利义务和履约行为，有力保证了合约履约的稳定性。自2018年以来，德阳农交所的流转合约保持“零纠纷”。若发生纠纷，《律师法律审查意见及见证书》可发挥调解作用。张女士表示：“之前私下流转了德阳什邡SY村Y先生的闲置农房，想要对农房做部分重建时，Y先生却不配合。之后采用‘三书模式’重新流转了闲置农房使用权，律师在前置审查时给出了纠纷解决方案，Y先生赔偿我修建费用和经济损失，并配合重新进行重建手续申报。”该案例呈现了“三书模式”在事前存在纠纷的情形下顺畅履约的效能。
“三书模式”能够通过降低举证成本来减少合约当事人的损失。根据完全合约理论，在合约预备和缔约的前两个环节中，既要通过降低信息不对称让合约设计更为完备，又要通过合约要件和权属的规范化以避免因语焉不详、疏忽、信息审查不到位而导致的合约不完全。不过，基于不完全合约理论，绝对完备的合约条款是不存在的，试图在合约中穷尽所有偶发事件的成本极为高昂。所以，需要解决的一个问题是，当违约发生后如何降低合约的执行成本，即调解诉讼的举证成本。纠纷发生后选择调解还是仲裁取决于解决纠纷的成本收益对比，但举证困难、程序烦琐、周期长会产生高昂的成本，将严重制约被违约方索赔的积极性，例如，当法庭执行费用或者诉讼费用高于标的物费用时，合约当事人倾向于绕过法庭而进行私下协商。另一种情况是，有些合约法庭是可执行的，但是执行的费用太高，法庭一般会选择放弃执行。“三书模式”的关键效能正是整合公共法律服务资源，具有多主体担保、公证、纠纷调解等复合功能，律所事前梳理明确法律关系，公证处现场对交易双方的文件资料和房屋现状进行证据保全，对不能到场的交易双方当事人采取远程视频固定证据。四川LZ律师事务所主任表示：“‘三书模式’的设计初衷是为了双方当事人合法真实交易以及提高司法效率。该模式具有合约设计完备、文件资料齐备与公证处全程记录等证据完整性特点，可以帮助法官提高工作效率。”当发生法律纠纷后，该模式一定程度上解决了调解和司法程序中举证困难的问题，能够帮助法官在短时间内判案，帮助交易双方降低举证成本。
综上，“三书模式”涵盖闲置农房的全部交易流程，通过整合多主体的多项资源来保证合约内容完备并得到有效履行。首先，《交易鉴证书》记录了交易的各种细节，包括资源状态、权属、价格等，使出让方、受让方、第三方都能获得准确的信息，起到了降低信息成本、提高信息对称性的作用。其次，《公证书》为交易提供了法律认证，并为解决纠纷提供了有力的法律参考，激励各方恪守合同条款，确保了交易的合法性和有效性。最后，《律师法律审查意见及见证书》在合同缔约前进行法律审核，避免合同中可能存在的法律风险和漏洞；它记录了合同的履行过程，其监督作用有利于确保交易的可追溯性和合同的可信度。
五、闲置农房优化配置实现机制
交易合约和交易主体是闲置农房交易的核心。基于“三书模式”的合约完备性分析，可以从交易合约、合约主体和合约成本三个方面归纳出具有可操作性的合约保护、合约支持和合约可得机制。
（一）规范合约全过程，完善合约保护机制
合约全过程的风险收束，是合约保护机制发挥作用的关键。仅依靠合约形式或条款并不一定能保障合约的执行，而是需要依赖激励、惩罚等机制并将其覆盖至合约全过程，即预备、缔约和履约三个环节，逐级递进地提高信息对称性、合约完整性及履约稳定性。
预备环节应进行全面地信息搜寻和信息审查，保障信息的匹配性和可得性，降低因信息不对称而产生的交易成本。一是建设闲置农房数据库，利用大数据匹配交易双方偏好，为闲置农房合理溢价奠定基础；二是建立农村产权流转交易信息共享体系，促进多种信息平台的发布和共享，扩大流转信息的发布范围，增加转让方和受让方流转信息的畅通；三是完善信息审查机制，优化审查流程，既要审查标的物，也要审查流转双方的交易信息和主体资格。
缔约环节需明晰合约要件和合约权属，降低因资产专用性而产生的交易成本。一是制定合约指导文本，根据现有法律和司法实践的判例制定统一规范的闲置农房流转合同的指导（示范）文本，明确合约双方的权利、义务以及违约责任，减少因合约自身缺陷而产生的漏洞；二是发挥合约条款的激励和惩罚作用，交易双方要对未来可能发生争议的转租权、优先续期权等进行充分的事前谈判，规定好不可抗力的内涵，事前明确双方的违约责任，以此保护合约履约的稳定性。
履约环节要畅通纠纷调解和仲裁诉讼渠道，降低因违约产生的交易成本。一是畅通纠纷调解的多种途径，强化乡镇司法所、村集体、农交所等多主体的纠纷调解能力；二是增强交易的第三方可证实性，归档备查合同文本、公证录像资料和交易鉴证资料，提前发现产权争议、交易纠纷、不可抗力等导致交易无法继续进行的情形，降低举证成本，缩短司法判案时长。
（二）协同合约多主体，构建合约支持机制
多主体协同是指提升闲置农房配置效率的主体支持。一方面，构建“农交所＋”的多主体支持机制，鼓励农交所主动适应交易主体的多样化需求，与公证处、银行、律所等多主体共同服务于闲置农房配置，提供高性价比和高水平的优质服务。其中，农交所具有信息传递、价格调节等方面的优势，承担着闲置农房流转规则制定与完善、促进合约书面化、显化流转租金、延长流转期限等职能；村集体作为农村土地所有权主体，有一定的资源动员优势与维护稳定的组织优势，通过扎实做好确权颁证、整合村域资源、规划整体产业工作，能够有效提高闲置农房配置效率；银行部门能够通过贷款、抵押合同签订、抵押物处置交易业务，为闲置农房交易提供资金支持；律所能够提供公共法律服务资源，进而健全乡村治理的法律体系。另一方面，要培育交易双方的履约意识和能力。交易双方是合约中的直接参与主体，其履约意识和能力将极大影响合约的完备性和稳定性。
（三）降低合约交易成本，健全合约可得机制
合约是市场化的产物，经得住市场检验的合约服务，才能具有竞争性和生命力。合约服务的性价比越高，越有助于合约双方的可得。在本文案例中，农交所联合了律所和公证处，提供一个市场化的“三书模式”，即农交所提供交易平台，律师事务所提供法律咨询和审核，公证处提供合同公证服务，各自发挥功能的“服务包”作用，以更好地服务于农村资源交易。一方面是指提高合约“服务包”的市场竞争力。按照交易双方的实际需求，“三书模式”的合约指导文本历经了九稿迭代，是出让方和受让方多次博弈后满足二者需求的最优合约；另一方面是指降低合约“服务包”的市场价格。在“三书模式”中，其“服务包”价格远低于单个主体的市场收费标准，且无政府补贴。单个主体的收费项目中，仅律师服务费市场价格就高达5000元；而在“三书模式”中，15万元以下的标的物的服务费总计只有5000元，标的物价值在15万元以上的，每增加10万元，对应的收费仅增加1000元，极大降低了交易成本。与散户寻求第三方主体服务相比，由农交所整合多主体共同开展服务具有成本优势，让合约服务更为可得。
六、结论与讨论
本文基于“预备—缔约—履约”的合约完备性分析框架，综合运用完全合约理论和不完全合约理论，通过典型个案研究，揭示了德阳农交所的“三书模式”如何通过逐级递进地提高信息对称性、合约完整性及履约稳定性来促进闲置农房资源的优化配置，以及通过盘活农村各类资源要素潜能推动农村资源资本化的实现路径。其经验在于，通过规范合约全过程、协同合约多主体、降低合约成本，构建出合约的保护、支持和服务可得机制，助力闲置农房的优化配置。本文的政策启示为：第一，制定兼具政府规范管理价值和市场溢价价值的合同指导文本是农村闲置资源优化配置的前提，这不仅有助于监管部门在合约缔约阶段对闲置农房进行管理，而且便于中介机构在合约预备阶段协助交易双方进行信息撮合。第二，提高合约正规性、重视法律手段是闲置农房优化配置的制度关键。交易机构应在合约签订前对闲置农房出让方资质、受让方资质及流转房屋权属等资料进行审查，确保双方当事人的流转交易合同合法合规；司法机关和矛盾调解中心等部门应提供配套的司法和矛盾调解服务，使交易主体“求助有门”。第三，构建多主体协同参与的农村产权流转中介是保障。引导闲置农房开展租赁交易，鼓励农交所、律所、银行等多主体发挥自身资源优势，服务产权交易，并因地制宜地寻找合适的“牵头单位”整合多方主体，推动农村产权流转交易市场的升级与完善，形成管好用活农村资源资产的长效机制。
（载于《经济社会体制比较》2025年第4期）
【作者：马黎、罗建章、温铁军。其中温铁军系长安街读书会主讲人、中国人民大学农业与农村发展学院教授】
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原标题：《「乡村振兴」温铁军等：合约保护视角下闲置农房优化配置机制研究——以德阳农交所“三书模式”为例》