上海房产新规！如何通过“随申办”拉取不动产登记簿（产调）？线上指南来啦→
本次修订，在保持 2021 版框架稳定的基础上，从权利体系、登记程序、特殊情形、社会关切四大维度进行全面优化，以下为原文获取链接以及重要条款分享：
《上海市不动产登记技术规定》原文件可登录下方官方链接查看：
https://ghzyj.sh.gov.cn/nw2514/20260214/58cb95b66e00447a890c157ea3f37fda.html
市规划资源局对《上海市不动产登记技术规定》（沪规划资源规〔2021〕1号，以下简称2021版《技术规定》）进行了修订，并重新印发。《技术规定》以登记类型和登记程序为主线，系统规范登记权利、登记事项、登记方式及特别情形下的登记规则。本技术规定自2026年3月1日起施行，有效期至2031年2月28日。《关于印发〈关于购买共有产权保障住房（经济适用住房）满五年后续相关不动产登记技术规定〉的通知》（沪规划资源规〔2022〕11号）、《关于印发〈上海市出让农村集体经营性建设用地使用权不动产登记技术规定（试行）〉的通知》（沪规划资源规〔2024〕6号）同时废止。
1. 车位与储藏室登记重大调整
独立发证范围：对车位、储藏室等具有独立使用功能的不动产单元，发放独立的不动产权证书
登记规则：此类空间单独设立不动产单元，不再与房屋合并登记，交易、抵押、计税均独立核算
过渡期：2026 年 3 月 1 日前已合并登记的，可按规定申请拆分登记
2. 配偶间不动产权利变动
登记性质变更：配偶间增加、减少权利人或变更份额，统一按转移登记办理，不再适用变更登记
房产税影响：转移登记需重新认定房产税缴纳义务，按相关税收政策执行
抵押限制：有银行抵押的，需取得抵押权人同意并同步办理抵押变更登记，方可办理产权变动
夫妻加名、减名、改份额 → 一律按转移登记，不再是简单变更
需重新认定房产税
3. 限售不动产权利变动限制
动迁房：大产证不满 3 年，不得办理配偶间权利变动登记
共有产权保障房（经适房）：不满5年，除经适房管理部门出具特殊证明外，不得办理权利变动
限售商品房：合同约定限售期不满 5 年的，不得办理配偶间权利变动
4. 完善登记权利体系
新增登记类型：农村集体经营性建设用地使用权及房屋所有权、土地经营权登记
扩充林权登记：细化各类林权登记的申请材料与审核标准
新增期限延期登记：建设用地使用权期限到期的延期变更登记规则
保障型租赁住房：增设保障型租赁住房不动产登记专门规定
5. 登记程序与方式优化
互联网 + 登记：明确 “互联网 + 不动产登记” 的申请方式、材料收取规则，支撑全程网办
网络查封登记：新增不动产网络查封登记的具体要求，提升法院执行效率与登记安全性上海规划和自然资源局
继承登记优化：完善遗产管理人办理继承登记的规范，简化流程
6. 特殊情形登记规则
异议登记：新增异议登记申请人主动申请注销的情形
破产财产登记：规范破产管理人处置破产财产的登记流程，降低处置成本
居住权登记：细化以遗嘱、生效法律文书设立居住权的登记要求
7. 拆迁补偿相关登记
注销登记：征地拆迁需提供征收决定、补偿协议、权属证明，办理不动产注销登记
安置房登记：按国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办理，需提供安置协议、拆迁注销证明等
城中村改造：涉及集体土地的，按农村集体经营性建设用地使用权或宅基地使用权登记规则执行
内容来源：《上海市不动产登记技术规定》
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此前，上海公积金发布《关于进一步优化本市住房公积金提取和贷款政策的通知》，主要内容如下：
一、关于公积金最高贷款额度
（一）首套住房。个人公积金最高贷款额度调整为100万元，家庭公积金最高贷款额度调整为200万元。缴交补充公积金的，个人公积金最高贷款额度增加20万元，家庭公积金最高贷款额度增加40万元。
（二）第二套住房。个人公积金最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金最高贷款额度调整为160万元。缴交补充公积金的，个人公积金最高贷款额度增加20万元，家庭公积金最高贷款额度增加40万元。
多子女家庭购买首套及第二套住房的，公积金最高贷款额度均可上浮20%。缴存人家庭购买符合规定的二星级及以上新建绿色建筑住房的，公积金最高贷款额度上浮15%保持不变。同时符合以上两种情形的，上浮比例可叠加计算，即公积金最高贷款额度上浮35%。
二、关于公积金贷款中住房套数的认定
优先保障首次住房贷款需求的情况下，在本市无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭，当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的，再次购房时可申请公积金贷款。住房套数认定标准如下：
（一）首套住房。缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时，家庭名下在本市无住房的，认定为首套住房。
（二）第二套住房。缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时，家庭名下在本市已有一套住房的，认定为第二套住房。
（三）存在下列情形之一的，继续不予贷款：
1.缴存人家庭在全国有未结清的公积金贷款的；
2.缴存人家庭在本市购买第三套及以上住房的；
3.外省市缴存职工在本市购房申请公积金贷款，家庭名下在全国已有两次及以上公积金贷款记录的。
公积金贷款支持绿色建筑政策业务问答
一、公积金贷款对缴存人购买绿色建筑有什么支持措施？
答：根据《上海市绿色建筑条例》及《关于进一步优化本市住房公积金提取和贷款政策的通知》（以下简称《通知》）的规定，缴存人在本市购买符合规定的二星级及以上新建绿色建筑住房的，公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。
二、公积金贷款支持绿色建筑政策的适用条件是什么？
答：缴存人在本市购买新建住房，购房合同中载明绿色建筑设计星级为二星级及以上，且与核查结果一致的，可适用公积金贷款支持绿色建筑政策。
三、符合条件的借款人应当如何申请公积金贷款，是否需要提交额外证明材料？
答：符合条件的借款人可向本市公积金贷款受托机构申请办理公积金贷款，其中纯公积金贷款可在上海市住房置业融资担保有限公司业务网点办理，组合贷款可在本市公积金贷款受托银行公积金贷款业务网点办理。
借款人可凭载明住房绿色建筑设计星级的购房合同及其他一般贷款申请材料进行公积金贷款申请，无需额外提供其他绿色建筑证明材料。购房合同中所载明的绿色建筑设计星级核查达到二星级及以上的，享受相关公积金贷款支持政策。
四、如何进行绿色建筑星级核查？
答：绿色建筑星级核查采取以项目为单位，房地产开发企业自主申报、事前核查的方式开展。由房地产开发企业向项目所在区的市住房置业融资担保有限公司业务网点提交绿色建筑设计星级信息确认申请，经属地建设管理部门或其委托的管理单位认定符合绿色建筑二星级及以上设计星级标准的，纳入政策支持范围。
五、多子女家庭购买首套二星级及以上的新建绿色建筑住房，上浮比例是否可以叠加？
答：可以。缴存人购买符合规定的二星级及以上新建绿色建筑住房，同时符合多子女家庭购买首套住房条件的，上浮比例可以叠加计算，即公积金（含补充公积金）最高贷款额度可累计上浮35%。
六、公积金贷款支持绿色建筑政策何时开始正式实施？
答：根据《通知》相关规定，公积金贷款支持绿色建筑政策自2025年8月26日起正式施行。2025年8月26日前受理的公积金贷款按原政策执行，2025年8月26日（含）后受理的公积金贷款按调整后的政策执行。已受理未发放的公积金贷款，经与房地产开发企业协商一致，借款人可以申请撤销原贷款申请，在购房合同中增补绿色建筑设计星级相关内容后，按调整后的政策重新申请公积金贷款，具体可咨询公积金贷款受托机构。
购买本市新建预售商品住房
提取住房公积金支付首付款
业务问答
一、哪些人可以提取住房公积金支付首付款？申请人应当符合哪些条件？
答：购买已纳入本市商品房预售资金监管平台管理的新建预售商品住房（2024年1月1日后取得预售许可证）, 购房人（指购房合同买方，下同）及其配偶符合以下条件的可以办理提取住房公积金支付首付款业务：
（1）本人及配偶在本市无住房公积金贷款；
（2）本人无委托提取住房公积金归还住房贷款等生效中提取业务。
如购房人为多人，购房人之间有配偶、父母、子女关系的，各购房人及其配偶均可以申请提取。如购房人为多人，购房人之间无配偶、父母、子女关系的，仅支持其中一人及其配偶申请提取。
二、首付款提取政策什么时候开始实施？办理时间有哪些要求？
答：自2025年8月26日起，缴存人购买本市新建预售商品住房可以提取住房公积金支付首付款。申请人在完成《上海市商品房预售合同》网签备案后，房地产开发企业办理房屋所有权首次登记（大产证）前，可以申请提取。
三、提取住房公积金支付首付款业务的办理频次和提取金额如何确定？
答：同一购房行为可办理一次首付款提取，所有申请人合计提取金额不超过购房首付款金额（指总购房款中扣除已支付的购房款和拟使用住房公积金贷款、商业贷款支付的购房款后，需要支付的部分购房款）。
四、办理提取住房公积金支付首付款需要提供哪些材料？
答：申请人应当提供身份信息、婚姻状况信息、购房合同网签备案信息、首付款金额、手机号码、文书送达地址等，并提供以下申请材料原件：
（1）申请人本人身份证件及证明婚姻状况的结婚证等材料；
（2）已办理网签备案的《上海市商品房预售合同》；
（3）房地产开发企业盖章的《房地产开发企业确认、承诺书》；
（4）全部购房人签署的《预售商品房购房人确认、承诺书》。
（5）多个购房人及其配偶同时提取的，还需提供各购房人之间配偶、父母、子女关系的证明。
五、房地产开发企业需要为购房人提取住房公积金支付首付款提供哪些服务？
答：购房人需要提取住房公积金支付购房首付款的，房地产开发企业与购房人签订《上海市商品房预售合同》的“补充条款一”中应当包含以下条款：“（一）本合同签订后，乙方提取住房公积金账户余额支付购房首付款，住房公积金提取资金直接转入甲方在有关部门备案登记的预售资金监管账户。（二）本合同被解除、撤销、确认无效，或者其他原因导致甲乙双方未按照本合同完成购房交易的，或者房地产登记机构核准发放的预告登记证记载的产权人与本合同乙方不完全一致的，甲方应当将住房公积金提取资金本金无条件退回提取人个人住房公积金账户。甲乙双方应当配合上海市公积金管理中心完成相关退款手续。（三）住房公积金提取资金仅限用于支付购房款。本合同履行过程中产生的违约金等与住房公积金提取资金无关，由甲乙双方另行结算。”
此外，房地产开发企业应当出具《房地产开发企业确认、承诺书》并交由购房人提交至市公积金管理中心。
六、提取住房公积金支付首付款如何办理？
答：（1）提取申请。申请人应当通过市公积金中心官方办理渠道提出申请，按规定提供相关申请材料，并授权市公积金中心查询、核查相关申请材料或信息。同一购房行为的首付款提取申请人，应一次性同时办理提取手续。
（2）提取审核。申请人提供申请材料或信息齐全的，市公积金中心按规定对申请人购房信息、婚姻信息等进行审核，自受理申请之日起三个工作日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人。
审核通过的，提取资金一次性从申请人住房公积金账户转入房地产开发企业预售资金监管账户。
七、提取住房公积金支付首付款可以在哪里申请办理？
答：申请人可以通过市公积金中心区管理部或者建设银行住房公积金提取业务网点提交材料申请办理。
八、提取住房公积金支付首付款是否影响后续住房公积金贷款额度？
答：提取住房公积金支付购房首付款后，如申请人就同一购房行为需申请住房公积金贷款的，已提取用于支付购房首付款的住房公积金金额不影响申请人住房公积金贷款额度计算。
九、除了提取住房公积金支付的首付款外，购房人还使用自有资金支付了部分购房款，后续能否再办理购房提取住房公积金？
答：申请人使用自有资金支付部分购房款后，如符合“本人及配偶在本市无住房公积金贷款”、“本人无委托提取住房公积金归还住房贷款等生效中提取业务”等条件的，仍可在取得不动产权证后的五年内办理购房提取住房公积金业务，提取金额需扣除首付款提取的金额。
十、办理提取住房公积金支付首付款业务后，如果撤销购房合同，提取资金如何处理？
答：提取住房公积金支付购房首付款后，如购房合同被撤销、解除或确认无效，或者其他原因导致房地产开发企业与购房人未按照购房合同完成购房交易的，或者房地产登记机构核准发放的预告登记证记载的产权人与购房合同买方不完全一致的，房地产开发企业应当在申请注销购房合同网签备案信息的3个工作日内，将住房公积金提取资金本金退回上海市公积金管理中心指定账户。申请人应当配合退款相关工作，督促房地产开发企业退款。
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