【总第308期】言而有信、诚信交易，才能“都挺好”
最近电视剧《都挺好》是真火，几乎每天都高居微博热搜前列。小编现在为了看苏家那点事，现在每天回家都会打开电视守着。论起小编看剧史里让人最恨最爱的角色，“新晋网红”苏大强一定要有姓名！
要问大强有多强？
史上作妖王中王！
要论气人谁最棒？
全球聚焦苏大强！
难怪网友笑称苏大强的人生是“坑娃一时爽，一直坑娃一直爽”。
那么，今天大家就跟小编一起来关注二手房买卖那些事儿。
原告王某、张某系夫妻，2017年2月25日，二原告与被告刘某及第三人某房屋中介公司签订一份《房产买卖合同》及《补充协议》，约定二原告购买被告所有的位于成都市武侯区金履三路的某套住房，成交价120万元；二原告在签订合同的同时支付购房定金6万元；首付款（含定金）60万元，二原告在2017年5月31日前支付；尾款60万元以向银行贷款的形式，由贷款银行直接划付给被告；该房屋已设定抵押，被告承诺在2017年5月31日前办理完成该房屋他项权证的注销；原被告双方应在2017年6月15日前前往房管部门办理过户手续，房屋中介公司进行协助。《补充协议》对首付款60万元的支付方式进行了约定：在签订合同时支付6万元定金；二原告同意向被告支付部分房款用于提前还贷、解除抵押手续，在被告办理抵押还款当日，二原告向被告支付30万元；剩余24万元通过资金托管方式支付，双方在过户递件前一个工作日之前到房管局指定银行办理资金托管手续后，二原告将24万元存入托管账户。
合同签订当日，二原告向被告支付了定金6万元。被告于2017年2月27日在房屋中介公司经办人员陪同下前往银行预约提前还贷时间，碰巧当天就能够提前还款，于是被告先行垫付资金结清了银行贷款并解除了抵押。2017年3月2日房屋中介公司告诉二原告后，二原告于2017年3月3日将30万元转入被告账户。
2017年3月24日，成都市房屋限购政策出台，被告向二原告提出要将家人户口从外地迁入案涉房屋所在地址后再办理房屋过户，二原告同意了这一要求。但以后被告未告知原告和第三人迁移户口办理完成的时间及相关情况，也未配合进行资金托管，致二原告未能将24万元及时存入资金托管银行账户。
2017年6月13日，二原告向被告公证邮寄《催告函》，要求其按照合同约定继续履行。被告则向二原告发送《律师函》，称其已按照合同约定解除房屋抵押，但二原告至今仍未支付剩余首付款24万元，已严重违反合同约定，故函告二原告解除《房产买卖合同》及《补充协议》。
后双方协商不成，二原告将被告起诉至法院，请求判令被告继续履行双方签订的《房产买卖合同》及补充协议，并协助原告办理房屋过户手续。
庭审中，被告辩称二原告未在办理解除抵押还款当日向其支付30万元，且剩余首付款24万元一直未支付，已构成严重违约，合同经通知已解除，不应再继续履行。且合同签订以后，成都房价上涨过快，二原告如果要购买该房屋，应该按照现在市价进行补差。二原告则要求继续履行合同，并表示已足额准备了剩余购房款，可随时直接支付给被告。第三人房屋中介公司认可二原告陈述的事实。
成都市武侯区人民法院经审理认为，原告王某、张某与被告刘某、第三人某房屋中介公司签订的《房产买卖合同》及《补充协议》是原、被告及第三人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。该合同至今未得到全面履行，原、被告均指责对方违约。被告认为二原告未在办理解除抵押还款当日向其支付30万元，且剩余首付款24万元一直未支付，故构成违约。根据查明的事实，被告在2017年2月27日结清银行贷款时未告知原告，原告在2017年3月2日知道情况后，于2017年3月3日支付30万元，不能视为原告违约。相反，被告在得到原告同意迁移家人户口到案涉房屋地址后，未及时告知原告，未对原告要求履行合同的请求积极回应，未配合办理24万元资金托管手续，致原告剩余首付款24万元无法支付。结合第三人对合同履行情况的陈述，可以认定被告是违约方。
法院认为，依法成立的合同受法律保护、对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故从保护交易安全和案涉合同具备履行条件、合同目的还可以实现等因素考虑，对原告的诉讼请求予以支持。最终，法院判决：原被告及第三人签订的《房产买卖合同》及《补充协议》继续履行；被告在本判决生效之日起三十日内向二原告交付该房屋并协助二原告办理该房屋产权过户登记手续。
诚实信用是中华民族的传统美德，也是每个公民都应该遵循的道德规范，是公民的第二个“身份证”。体现在法律活动中，当事人行使权利、履行义务都应当遵循诚实信用原则。
一、诚实信用原则是合同法的基本原则之一
《中华人民共和国合同法》在总则的第六条就规定了诚实信用原则：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。在合同法中这一原则的适用范围极为广泛，被称为合同法中的最高规则或“帝王规则”。在交易中讲究诚实信用，已经不仅是道德上的需求，更具有了经济价值。诚实信用原则因其对合同行为全过程的规制，在维护交易执行、保护交易安全、降低交易费用、鼓励交易成功、解决交易纠纷等方面都起到了不可忽视的作用。
二、在合同订立及履行过程中不遵守诚实信用原则可能承担的责任
诚实信用原则不是一个抽象的概念，它体现在我们订立合同及履行合同的方方面面中。在合同的每一阶段，不遵守诚实信用原则都可能承担相应的法律责任和后果。
在合同磋商订立阶段，尽管合同尚未成立，但合同当事人彼此之间已经具有订约上的初步意思表示，应该依据诚实信用原则，负有诚实、保密等附随义务。任何一方都不得假借订立合同，恶意进行磋商；不得采用恶意谈判、欺诈等手段谋取不正当利益，致使他人损害；不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；也不得透露和不正当地使用他人的商业秘密。根据诚信原则产生的订约过程的附随义务，当事人一方不履行这些义务而给对方当事人造成信赖利益的损失，应当承担缔约过失责任。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”关于赔偿的损失范围，参照违约责任关于赔偿损失范围的约定，缔约过失责任赔偿范围包括直接损失和间接损失，但不得超过缔约过错方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反先合同义务可能造成的损失。这些损失比如：缔约费用、准备履行合同所支出的费用、丧失与第三方另订合同的机会所产生的损失等等。
此外，在合同订立的方式上，如果一方不遵守诚实信用原则，以欺诈的手段订立合同的，该合同的效力可撤销；《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
在合同订立后到履行前这一阶段，当事人双方都应当遵守诚实信用原则，认真做好各种履约准备。如果有履约不能的可能，要及时告知对方，以便对方做好准备。如果一方有确切的证据证明另一方在履约前经营状况严重恶化或者存在着其他法定事由，可以依照法律规定，中止合同的履行，并要求对方提供履约担保。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”但在行使中止权的时候应严格遵循诚实信用原则，如果当事人没有确切证据而中止履行的，按照法律规定要承担违约责任；按照规定中止履行的，应当及时通知对方，对方提供适当担保时，应当恢复履行。
在合同履行阶段，当事人应严格遵守诚实信用原则，履行法律规定和合同约定的义务，同时在这个过程中，还要根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案就是这样的情况，被告刘某在没有法律依据的情况下“任性”地不履行合同，依照法律规定要承担违约责任，考虑到案涉合同具备履行条件、合同目的还可以实现等因素，最终法院判决刘某继续履行合同。
在合同终止后，当事人还应当依据诚实信用原则的要求，承担保密、通知等附随义务，这种义务叫做后合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”后合同义务的目的在于维护合同履行效果或是协助对方处理合同终止的善后事务。合同权利义务虽然已经终止，但因为过去的合同关系的存在，会对双方当事人产生一定的影响，如果一方当事人不顾另一方的利益，滥用权利，就很可能对另一方当事人造成损害。因一方违反后合同义务给对方当事人造成损害的，同样要承担损害赔偿责任。
三、房价暴涨后，卖方不遵守诚实信用原则单方面违约，买方应如何维护自身权益
具体到本案相类似的案例来看，对于房价暴涨后，卖方单方面违约不愿意继续出售房屋的，如果合同还具备履行条件、合同目的还可以实现，那么法院会判决继续履行合同。
如果合同已经不具备履行条件了，买方应当怎样维护自己的合法权益呢？此时买方除了要求卖方双倍返还定金，还可以要求卖方赔偿自己受到的损失。具体损失的金额可以参照下列方法进行确定：首先是协商。双方协商确定损失金额的，从其约定。如果双方不能协商确定的，原则上可比照最相类似房屋（如同区域同小区同户型）的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋的涨跌损失；如果没有最相类似的房屋进行比照的，可以通过专业机构评估确定。守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价格涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
总之呢，诚实信用原则是伦理道德规范在法律上的表现，它是以法律形式确认了最基本的商业道德，我们应该谨记并严格遵守。
对那些言而无信的人，小编只好抬出“云孝顺”派掌门人——苏家大哥来说一句：
