千亿级地产巨头一把手换人，“新掌门”面临两大挑战

蒋铁峰升任招商局集团副总经理后，朱文凯成为招商蛇口新一任掌舵人，他肩负着带领这家总资产超过8600亿元的央企地产巨头穿越行业周期的重任。

楚小强丨文

总资产超8600亿元的央企地产巨头，突然换帅引发市场关注。

9月15日晚间，招商蛇口发布公告，蒋铁峰辞任董事长，总经理朱文凯以更进一步的方式接棒。同时，聂黎明接替朱文凯成为新一任总经理。

前不久，蒋铁峰升任为招商局集团副总经理，此番辞任后不再担任招商蛇口其他职务。

至此，招商蛇口完成了一次高层权力的更迭，公司进入朱文凯掌舵时代。

01

朱文凯成新掌舵人

朱文凯出生于1967年，高级经济师。相比52岁的蒋铁峰，他已经58岁，距离央企领导通常60岁退休的年龄只有不到2年。

他毕业于武汉理工大学交通运输管理工程专业，获硕士学位，是招商系培养出来的资深高管。

朱文凯在招商系的履历极为丰富，历任蛇口招商港务总经理助理；深圳蛇口招港实业总经理；招商地产策划部经理、营销中心总经理；招商地产副总经理；招商蛇口常务副总经理；招商局海南开发投资公司党委书记、总经理。

蒋铁峰2023年9月卸任总经理时，正是由朱文凯接任。此番朱文凯再次接替蒋铁峰出任公司董事长、党委书记，正式成为招商蛇口一把手。

搭配朱文凯担任总经理的是聂黎明，1971年出生，工程师背景，毕业于南京建筑工程学院机电系起重运输与工程机械专业，后就读于电子科技大学，获管理学硕士学位。

聂黎明同样履历丰富，曾先后在招商局地产控股云南公司、重庆公司担任过总经理，后任招商局地产控股公司运营管理中心总经理；还历任招商蛇口运营管理中心总经理、华北区域、深圳区域总经理。

2018年8月至2024年4月，聂黎明担任招商蛇口副总经理；2021年3月至2024年4月担任招商积余董事长；随后担任招商局集团产业发展部/业务协同部部长。

针对此次招商蛇口一二把手的同时变动，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，这不是简单的人事更迭，而是招商蛇口为适应“极端市场环境”进行的“战时状态”组织重塑，标志着公司战略从“规模导向”全面转向“效率与生存导向”。

此番人事大变动，恰好发生在招商蛇口完成一轮大规模内部改革之后。

2025年6月，招商蛇口披露，取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域5个区域公司，由公司总部直接管理下属城市公司。

这一堪称“激进”的组织架构调整，将此前“总部-区域-城市”三级管控直接压缩为“总部-城市”两级。

柏文喜指出，这次调整意味着“极致扁平化”管理的全面落地。“取消所有区域公司，由总部直管50多个城市公司，这在央企地产巨头中是首家。这是一次‘砍掉了整个中间层’的革命性变化，意图是让总部决策直接穿透到一线，减少层级损耗，大幅提升对市场变化的反应速度和决策效率。这是面对销售缓慢、利润微薄困境下的极端求生手段。”

02

新团队机遇挑战并存

朱文凯成为新掌舵人后，以其为首的新一届领导班子可谓机遇挑战并存。

柏文喜认为，朱文凯是一位“内部成长、履历多元”的资深老将，他的上任是“临危受命”。

机遇在于公司改革已铺好道路、方向明确。朱文凯接手的是一个已经完成“大手术”、架构极度扁平化的公司。这为他推行新政策、调配资源提供了前所未有的高效平台。

公司的“3+1”业务组合（开发、资产运营、物业服务 + 代建）和“轻重结合”的转型方向已经明确。朱文凯只需要坚定地执行和深化这一战略，将代建、物业服务等轻资产业务真正做大，成为新的利润增长点。

同时，招商蛇口近年来“全面聚焦”核心城市，资源（资金、土地投资）将更加集中在高能级城市，有利于打造高溢价、高去化率的“爆款”项目，改善盈利结构。

不过，以朱文凯、聂黎明为核心的新一届管理团队，面临的挑战同样严峻。

2025年上半年，招商蛇口实现营业收入514.85亿元，同比微增0.41%；实现归母净利润14.48亿元，同比增长2.18%。扣除非经常性损益后，归母净利润9.62亿元，同比下滑31.23%。

2024年公司归母净利润大幅下滑36%，扣除非经常性损益后的归母净利润大幅下滑57.27%。业绩与同为央企巨头的保利、华润、中海等相比，盈利能力存在显著差距。

即便与自身相比，招商蛇口近几年的赚钱能力也大不如前。2018年，招商蛇口扣非后净利润曾高达146亿元，此后便一路下滑。

在柏文喜看来，新一届领导班子必须在销售单价和毛利率持续承压的市场环境下，找到提升利润的有效途径，比如严控成本、提高产品溢价、加快周转等。

此外，“两级管控”的复杂性驾驭起来或也难言轻松。“虽然扁平化提高了效率，但也对总部管理能力提出了极高要求。总部需要直接面对50多个城市公司的海量决策和协调工作。如何防止管理失控、确保信息上传下达的精准性，是对新管理团队智慧的巨大考验。”柏文喜表示。

无论如何，在当前市场环境下，朱文凯和聂黎明组成的新管理团队，肩负着带领这家总资产超过8600亿元的央企地产巨头穿越行业周期的重任。他们既需要守住开发业务的基本盘，又要加快培育资产运营、物业服务等业务的赚钱能力。

如何在前任改革基础上实现公司盈利能力的修复，也成为朱文凯和聂黎明上任后需要思考的核心问题。