槐法案例丨债务免除是否发生效力，法院如何认定？

2025-08-05 21:22

山东

槐法案例【2025】156

本期案例，一起看槐荫法院李巧英法官审理的这起房屋租赁合同纠纷案。

阳某系某写字楼所有权人，阳某出具《委托书》，将某写字楼委托给甲公司办理租赁事宜。2022年7月，甲公司（甲方）将写字楼出租给汪某（乙方）使用，双方签订了《租赁合同》，约定租赁期限为12个月，自2022年7月至2023年7月，房屋租金半年8.5万元，押金1.5万元，乙方不得无故提前解除合同，甲方有权要求乙方额外支付相当于3个月租金的违约金。2023年4月，汪某向甲公司微信沟通提前退租事宜：表示就租到4月20日，要求甲公司退还剩余3个月的租金及1.5万元保证金，并愿意承担一个月房租1.3万元作为违约金，因此要求甲公司退还3.1万元。甲公司通过微信向汪某发送“协议”：“下半年房租算到4月20号，实交房租加保证金扣除一个月房租和实际房租后，尾款在房屋再次出租但不迟于6月20日前结清。”2023年5月，因甲公司拖欠阳某费用，阳某与甲公司解除委托租赁业务。2023年8月，因甲公司迟迟未按“协议”约定退还汪某费用，汪某将甲公司起诉至槐荫区法院，请求判令甲公司退还预交房租剩余款项3.1万元，并支付违约金。甲公司辩称，根据原合同，违约金应为3个月租金即4万余元。

本案的争议焦点问题为：债务免除是单方法律行为，甲公司法定代表人通过微信作出的债务免除意思表示是否有效？

经审理，本院认为，汪某与甲公司签订的《写字楼租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于2023年4月甲公司法定代表人边某通过微信向汪某发送“协议”的效力问题。微信聊天记录中的相关内容构成以数据电文形式订立的合同，边某在微信中作出了关于房租如何结算、何时结清的明确意思表示，符合合同的签订形式，属于对案涉租赁合同终止后债权债务的处理约定，本院确认“协议”真实有效。另，债务免除是单方法律行为，根据债权人的意思表示即可产生债务消灭的法律效果，无论其债务免除的原因是否成立，均不影响免除的效力。即使汪某应承担提前解除合同违约金、逾期支付租金违约金，但因边某在该“协议”中已经予以免除，仅提出“房租加保证金扣除一个月房租和实际房租后尾款退还给汪某”，即其仅要求汪某承担相当于一个月租金的违约金。根据上述“协议”内容及双方微信聊天内容，双方签订的《写字楼租赁合同》于2023年4月终止，房租及物业费、水电费等也应截止计算，此后不再由汪某继续支付。

根据审查的情况，2022年7月14日、7月16日汪某合计向甲公司支付11万余元(包含房屋保证金及电费押金15000元，2022年7月至2023年1月六个月期间的电费300余元、物业费 1万余元、房租8万余元)，其中，电费300余元属于汪某应负担的部分；物业费按合同约定应由汪某负担，其需向物业公司支付，该6个月的物业费甲公司代收后也需转交给物业公司，故属于汪某应负担的部分；房租部分，汪某原主张租金应扣除疫情优惠1000元，在庭审过程中其明确表示不再要求扣除疫情优惠1000元，故上述合计费用，除房屋保证金及电费押金15000元外，不存在甲公司应向汪某退款的问题。2022 年 12 月底汪某向甲公司支付房租4万余元,系支付的2023年1月至 2023年4月的房租，亦不存在甲公司应向汪某退款的问题；2023年2月汪某向甲公司支付房租30000元，因双方合同于 2023年4月终止，房租截止计算，故存在甲公司应向汪某退款的问题，应退数额30000元。

汪某应向甲公司缴纳的费用：第一，甲公司要求汪某支付 2022 年7月14日至2022 年 7月20日期间的房租3000余元，汪某主张甲公司于 2022 年7月17日实际交付房屋，仅同意支付7月17日至7月20日四天的租金1000余元，本院认为合同约定在2022年7月15日前房屋交付使用，双方7月16日的聊天中也可以看出汪某已接收了房屋，甲公司在帮忙打扫卫生，故汪某违约提前解除合同应支付2022年7月14日至2022年7月 20日期间的房租3000余元; 第二，汪某主张应向甲公司支付一个月租金的违约金1万余元，甲公司已经在“协议”中作出仅扣除一个月租金作为违约金的明确表示，故对汪某的主张，本院予以支持；第三，汪某主张其应支付墙面维修费 500元，甲公司辩称其清理墙面花费 1000元，汪某仅承担500元不足以弥补损失，并提供了维修支付转账记录。汪某主张其与甲公司面对面商量好的就是500元，但其未提供证据予以证明，故汪某应支付墙面维修费 1000元。综合上述三项，汪某应向甲公司缴纳的费用合计 1万余元。关于汪某要求甲公司返还剩余电费200余元的问题。因汪某未提交剩余电费结算明细，仅于2023年4月22日在微信中向边某发送了电费还剩 200余元的信息，边某没有回复，双方没有确认一致，故对于汪某的该项主张，本院不予支持。关于汪某要求甲公司退还其预缴租房费用的剩余款项问题。甲公司应向汪某退还房租30000 元，加上其已支付的房屋保证金及电费押金 15000元，扣除其应向甲公司支付的上述房租、违约金、墙面维修费合计1万余元后，甲公司应退还剩余款项2万余元。汪某超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于汪某要求甲公司按合同第 11 条约定支付日千分之五的违约金至实际给付之日 (以3万余元为基数，自2023年 4月 20日起，按日千分之五计算至实际给付之日止，暂计算至2023 年6月20日为9千余元) 的诉讼请求。案涉合同第11条第1款约定，付款方未按约定付款，每逾期一日，应按逾期金额的5‰向收款方支付违约金。案涉合同系租赁合同，故合同约定的付款方为承租人汪某，而非指可能出现退款情况而负有退款义务的甲公司。故汪某的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。

综上，槐荫法院依法判决：甲公司向汪某退还剩余租房款项2万余元；驳回汪某的其他诉讼请求。

债务免除是单方法律行为、无因行为，根据债权人的意思表示即可产生债务消灭的法律效果。《中华人民共和国民法典》第五百五十七条规定：有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行；（二）债务相互抵消；（三）债务人依法将标的物提存；（四）债务人免除债务；（五）债权债务同归于一人；（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。在本案中，甲公司法定代表人边某通过微信“协议”免除了汪某的部分债务，这一行为符合法律规定，且意思表示清晰明确，不存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情形，应当受到法律保护。同时，对于此类债务免除行为，相关的证据至关重要。在本案中，微信“协议”就是证明债务免除的关键证据。这也提醒了在日常的经济交往中，当事人应当注意保存好能够证明双方意思表示的各类证据，以维护自身的合法权益。