“法院+住建部门”联合化解物业费退费纠纷
转自：安徽高院
2025年1月，最高人民法院建设的“多元解纷案例库”正式上线并向社会公众开放。安徽法院数案被收录，“安徽高院”微信公众号现开设专栏予以推介，更好为各类社会主体开展纠纷化解工作提供参考，为人民群众选择调解等解纷方式提供指引。
王某等207位业主与某物业公司物业服务合同纠纷调解案
——“法院+住建部门”联合化解物业费退费纠纷
入库编号
D2025-161-1-121-277
关键词
民事 物业服务合同纠纷 提前撤场 物业费退费 分期退款 住建部门参与化解
基本案情
某物业公司为某小区业主提供物业服务，合同约定服务期限为2022年6月1日至2023年5月31日。某物业公司进场时，王某等207户业主预交了一年的物业费。2023年3月，某物业公司表示不再提供物业服务，并于当月月底撤场，但未退还业主多缴的物业费。多次协商无果后，王某等207户业主诉至法院，要求某物业公司退还物业费共计2万余元。
处理方式方法
法院收到起诉材料后，考虑到该批纠纷涉及人数众多且标的额不大，征得当事人同意后，委托特邀人民调解员进行调解。调解员在法官的指导下，迅速开展调解工作。
一是前期沟通，了解实际情况。调解员通过电话沟通、面对面交流等方式与双方当事人沟通，了解案件基本情况，并细数调解对双方的益处，引导当事人积极参与调解工作。同时，指导法官及时与当地住建部门联系，核实该小区物业服务合同备案、物业费收取、物业公司退场等情况，并进行实地走访调查，以便深入了解案情，找准争议焦点。
二是梳理案情，深挖双方诉求。在前期准备工作基础上，调解员组织“面对面”调解，听取双方诉求。业主代表表示某物业公司进驻小区时，业主们基于对某物业公司的信任，与其签订了为期一年的物业服务合同并预先缴纳一年的物业费，希望其能够为小区提供更加优质的服务，提升小区环境质量。然而，某物业公司未遵守合同约定，提前退场，给小区的日常维护带来一系列问题。某物业公司负责人则表示公司在提供物业服务期间一直处于亏损状态，无法继续为该小区提供服务，提前退场实属无奈之举。
三是联合调解，开展释法说理。鉴于双方争议较大，法院与住建部门联合组织调解会议，双方单位的调解员邀请某物业公司负责人和业主代表参会，就物业费退还问题展开交流。调解员从情、理、法多角度对此案进行分析，积极疏导双方对立情绪，引导双方换位思考、理性沟通。调解员首先肯定了双方当事人的履约行为。就某物业公司而言，其在提供服务期间，小区环境质量得到显著提升。就业主方来说，王某等207户业主按时足额缴纳物业费不仅是对某物业公司的信任，也为某物业公司持续优化服务质量提供了经济保障。随后，调解员对某物业公司负责人进行释法说理，向其普及物业服务有关法律法规，引导其自觉自愿退还物业费。
四是多轮调解，达成退费方案。经过多次调解，某物业公司意识到其提前退场未退还物业费的行为欠妥。双方就退费事宜达成调解方案，某物业公司根据未服务天数比例分期退还物业费，并安排专员负责退费，王某等207户业主持物业费收据及相关缴费凭证进行退费。最终，207户业主均成功退费，该起物业纠纷得到圆满化解。
处理结果
双方当事人达成调解协议，某物业公司向王某等207户业主退还多收的物业费，并已全部履行完毕。
解纷依据
《中华人民共和国民法典》第 509 条、第 577 条、第 937条、第 942 条、第 949 条
解纷要旨
物业服务合同纠纷通常具有涉及人数多、波及范围广的特点，若不能及时妥善化解，易进一步激化矛盾，影响小区和谐稳定。本案系因某物业公司提前撤场引发的纠纷，依托“法院+住建部门”多元解纷机制，法院及时与住建部门联合开展调处工作，住建部门发挥行业监管优势，及时核实小区物业服务相关情况，并通过“面对面”调解、联合调解等形式深入了解案情，疏导对立情绪，充分释法说理，通过物业服务问题共商共治，最终促成双方达成分期退费方案，不仅维护了业主合法利益，也充分保障了物业公司正常经营，实现批量物业纠纷高效化解。此外，通过以案释法、联合化解，进一步促推提升物业服务水平、增强监管效能，从源头上预防潜在纠纷，实现“调解一案、化解一片”的效果。
推荐部门：
全椒县人民法院
化解单位（调解组织）：
全椒县人民法院 全椒县住房和城乡建设局
原标题：《“法院+住建部门”联合化解物业费退费纠纷》