南案有解 | 续租打水漂，承租人以优先承租权拒不腾房？法院这样判→
不少租房人士或许都听说过“优先承租权”，什么情况下可以获得优先承租权？又该如何合法行使该项权利呢？近日，广东自由贸易区南沙片区人民法院审结了一宗与优先承租权相关的房屋租赁合同纠纷。
基本案情
2021年10月，承租人侯某某与房东王某某签订了《商铺租赁合同》，约定侯某某向王某某承租位于广州天河区的一处商铺用于餐饮经营，租期一年，每月租金标准为侯某某实际销售额或保底销售额（以较高者为准）的12%。鉴于餐饮行业投资回报周期大多较长，侯某某在签订租赁合同前，与商铺招商工作人员多次明确表示一年的租赁期限太短，租这么大的场地做餐饮不可能只做一年。该商铺招商工作人员表示，整栋物业全部统一按照一年一签的方式签署租赁合同，但只要该物业未被拆迁，租户均可继续承租使用物业。
于是，侯某某在签署一年期租赁合同后，投入大量资金用于装饰装修，成立公司经营私房菜。因为处于营业初期等多方面原因，店铺第一年的销售额未达到保底销售额，故侯某某一直按照合同约定的保底销售额的12%如期向王某某交租。2022年6月份开始，侯某某与王某某沟通续签事宜未果，2022年9月1日晚上十二点，王某某对该店铺强行断水断电。侯某某最终被迫停业并遣散了全体员工，但拒不腾退案涉商铺。之后，在公证人员的见证下，王某某组织人员对侯某某遗留在商铺内的食材、桌椅板凳、锅碗瓢盆、字画等全部移至一处库房，另行出租了该商铺。侯某某起诉要求王某某退还租赁保证金、装饰装修损失、食材损失、营业利润损失等；王某某提起反诉要求侯某某支付场地占用费、库房占用费等相关费用。
根据侯某某申请，法院摇珠选定鉴定机构对案涉商铺的装饰装修损失进行了鉴定；根据王某某申请，法院摇珠选定鉴定机构对放置侯某某物品的库房场地占用费进行了评估。
裁判结果广东自由贸易区南沙片区人民法院一审判决：王某某赔偿侯某某经济损失26万元、退还侯某某租赁保证金26万元；侯某某向王某某支付案涉商铺的场地占用费29万元、支付库房占用费直至侯某某将其放置在场内的物品全部清理腾空之日止并支付水电费及利息。
侯某某、王某某均提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判，目前该案已生效。
法官说法
本案中，承租人侯某某基于信赖在签署一年租期租赁合同的情况下，投入大笔资金用于案涉商铺的装修，在一年租期届满后，一直与出租人协商续租事宜。结合侯某某与案涉物业管理处负责人的微信聊天记录，侯某某曾多次争取与王某某联系沟通续约事宜，且表示同意王某某单方面提高案涉租赁场地的承租价格，可以视为侯某某作出行使优先承租权的意思表示。王某某在租赁期限届满后至原场地的新公司开业经营期间，并未告知侯某某其他潜在承租方与其签订后续租赁合同中的各项租赁条件，导致侯某某无法就下一阶段租赁事宜与其进行合理有效的沟通，无法行使优先承租权。王某某虽主张其收回案涉商铺自用经营，但未提供充足证据证明。因此，法院认定出租人王某某侵犯了侯某某对案涉租赁场地的优先承租权，应当赔偿因此给侯某某造成的相应损失。
优先承租权为承租人的一项法定权利，可用以保护承租人的基本生存权利或经营权利，减少如装修费、中介费等交易成本。对于出租人而言，在同等条件下依法保障先期承租人的优先承租权系其应负的一项法定义务。同时，承租人侯某某在租赁期届满、出租人拒绝续租后拒不腾空租赁场地，由此产生的场地占用费属于承租人导致的扩大损失，承租人应承担赔偿责任。
法官提示，商铺租赁事宜关系重大，租赁双方应当以书面形式确定相应权利、义务。
法官说法
《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
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