满鑫物业在行动，政策解读零距离 | 物业管理应知应会之维修资金篇（一）

应知应会

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维修资金使用范围

依据《住宅专项维修资金管理办法》第二条和第三条，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

维修资金分摊原则

依据《上海市住宅物业管理规定》第六十八条，物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担：

（一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；

（二）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；

（三）全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

按照本规定设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。

维修资金使用流程

根据《关于印发

（一）方案的制订

物业服务企业编制或委托专业单位编制的方案应当包括工程项目名称、实施范围、预算总金额、分摊范围及面积、施工单位选择方式、决算方式、实施时间等内容，并提交业委会；

（二）方案的完善

业委会应当征求相关业主的意见，完善使用方案；

（三）方案的决定

业委会应当依据本专项规约第三条、第四条、第五条以及业主大会或业主小组表决等程序依法依约作出决定，并在本住宅小区内公告；

（四）施工单位的落实

业委会代表业主大会、业主小组与物业服务企业、施工单位签订物业共用部分维修、更新、改造的施工合同；

（五）工程项目的施工

物业服务企业按照决定的方案组织实施。工程项目施工完成后，物业服务企业向业委会提交物业维修、更新、改造情况的书面报告和列支费用；

（六）施工费用的审核

业委会依据物业服务企业提交的物业维修、更新、改造情况的书面报告和费用列支清单进行审核；符合本专项规约第七条资金审价范围的，还应当经有资质的审价机构审价。审核通过或经审价后，向专户银行发出同意划转专项维修资金通知，并将专项维修资金使用情况在本住宅小区内公告。

使用维修资金的表决比例

依据《上海市住宅物业管理规定》第六十九条，物业部分共用部分的维修、更新和改造，应当由部分共用的业主决定，由部分共用部分专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，其中，涉及筹集专项维修资金或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；其他决定事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

专项维修资金续筹

依据《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定，未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。专项维修资金补建或者再次筹集的方式分为分期交纳和一次性交纳，具体方式及筹集金额、期限、程序、资金入账等事项应当由业主大会作出决定。

专项维修资金管理规约未就补建或者再次筹集专项维修资金进行约定，且业主大会在本条第一款规定的情形发生之日起九十日内未作出决定的，业主委员会应当书面通知专项维修资金开户银行向需要交纳专项维修资金的业主发出交款通知，通知其应交金额和交纳时间。业主应当自收到交款通知之日起九十日内，一次性将专项维修资金账户余额补至首期筹集金额的百分之五十。

原标题：《满鑫物业在行动，政策解读零距离 | 物业管理应知应会之维修资金篇（一）》

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