买房遭延期交付，还被第三方霸占，怎么办？
原创 认真普法的 惠州市惠城区人民法院
拥有一间属于自己的房子
是很美好的事
原本约好一手交钱一手交房
卖家却一再拖延交付
为自己购置新房的阿伟
从满心期待到无可奈何
遇上这种情况怎么办？
别急！惠城法院来支招
*漫画根据真实案例改编案情简介
2023年6月8日，阿伟通过中介公司与阿龙签订《惠州市房地产买卖居间服务合同》，购买了阿龙名下的一套房屋，合同约定阿龙应当自阿伟支付全部总房款当日同步履行房屋交付义务。
8月22日，阿伟向阿龙支付96万元的总房款，并对阿龙进行交付房屋的首次催告。期间阿龙多次以亲戚在此居住、老人情况不妙等理由拖延交付房屋。随后阿伟的多次催告也均以失败告终。
阿伟认为，阿龙的行为已严重侵犯自己的合法权益，遂向惠城法院提起诉讼，要求阿龙立即腾退房屋并将房屋交付，同时向自己支付违约金1.8万元，以及退还已经支付的房屋定金5万元。
阿龙则认为，自己一直都在配合腾房，2024年1月1日已更换房间锁，并把案外人清理了出去，也把钥匙交给阿伟，但阿伟却不愿意交接，拒绝收房，导致房屋被案外人占住，自己并没有违约，阿伟要求支付的违约金没有合法依据。
法院判决
法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一、二款的规定及房屋买卖合同交易的惯例，阿龙作为卖房人应将案涉房屋按照合同约定交付给买方阿伟，同时保证阿伟能行使其作为案涉房屋所有权人的占有、使用等权利而不因阿龙的其他纠纷受到不利的干扰。
01
房屋被案外人占住，阿龙是否应履行腾退房屋的义务？
虽然阿龙曾强行将涉案房屋的人员清理出房屋并更换钥匙，但根据法官现场查看，涉案房屋直至本案判决时仍被案外人实际占用。案外人称与阿龙存在纠纷未解决，拒绝搬离。
至于阿龙主张系因与案外人存在纠纷，案外人拒绝搬离，阿伟应当请求案外人排除妨碍。对此，法院认为，本案中系原告阿伟与被告阿龙签订房屋买卖合同，根据合同的相对性原则，履行腾房义务的应为阿龙。而两人之间的纠纷并不能成为阿龙拒绝履行腾房义务的理由，阿龙应当尽快解决与案外人之间的纠纷，依约交付房屋。故阿伟要求阿龙腾退房屋并将房屋交付，于法有据，法院予以支持。
02
阿龙是否构成违约并应支付违约金？
根据双方签订的《惠州市房地产买卖居间服务合同》约定“卖方应当于收到总房款将该房地产交付买方”，阿伟已按约定向阿龙支付了涉案房屋的购房款，阿龙未按合同约定向阿伟交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。
合同约定：“如买方或卖方不按期履行合同约定义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通知七天仍不履行的：……（2）逾期超过十五天的，守约方有权解除合同并要求违约方按本条第2款承担违约责任，如守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按该房产转让价的万分之五支付违约金。”法院依法支持阿伟请求支付违约金的诉求。
03
房屋定金5万元是否可以退回？
根据双方签订的《惠州市房地产买卖居间服务合同》的约定：“定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为楼款”，阿伟向阿龙支付的定金5万元已转为楼款。故阿伟的该项诉请，于法无据，法院不予支持。
判决如下：
阿龙应于本判决生效之日起三十日内将案涉房屋腾退并交付予以阿伟。
阿龙应于本判决生效之日起15日内向阿伟支付违约金（其中违约金应以96万元为基数，自2023年8月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计至涉案房屋实际交付之日止。）
驳回阿伟的其它诉讼请求。
（本案经中院二审维持原判）
法官说法
小金口法庭法官 陈暹华：
近几年，房屋交易市场出现大量买卖房屋违约现象，广大购房者在签订房屋买卖合同时务必将双方的权利义务约定明确，避免日后发生不必要的纠纷。同时，也提醒卖房者诚信交易，按照约定的交房期间交房，否则应当承担违约的法律后果。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（本文人物名称均为化名）
一根螺丝钉引发的“上下之争”
原标题：《买房遭延期交付，还被第三方霸占，怎么办？》