一起房屋租赁纠纷的多年诉争：租下整栋楼后，共有面积归谁支配？
租下了整栋楼的建筑面积，房东还能不能将楼内的公摊部分另租他人？
承租人周炎鑫近日向澎湃新闻反映，2016年11月他从两家房东处租下西安市东关南街39号楼整栋楼，准备开一家酒店，但因该楼一层过道及大厅部分被其中一家房东出租给其他商户，引发纠纷，遂将两家房东诉至法院。
此案相关判决书显示，周炎鑫起诉房东后，原一审、二审均支持了他的主要诉请。而房东申请再审后，陕西高院指令西安中院再审，西安中院又将案件发回西安市碑林区法院重审，重审一审驳回了周炎鑫的全部诉请。周炎鑫上诉后，西安中院以重审一审程序违法为由，再次将案件发回重审。
近日，该案在碑林区法院再次开庭审理，目前尚未判决。
租下整栋楼却不能使用一楼的走道和大厅
西安市东关南街39号楼原属一家印染厂，该楼共5层，其中1-3层有合法产权。2010年10月，西安市房产测量事务所出具的《房产测绘成果报告》显示，该楼竣工于2001年，规划用途为商业，层数为3层，总建筑面积5090.55平方米。
2018年，西安市房产测量事务所出具《情况说明》称，该楼中一层的走道、大厅为该楼一至二层各户室服务，是一至二层各户室的共有分摊部位。后几经变迁，39号楼现产权属卢、马夫妇及陈某某所有。
西安房产测量事务所出具的情况说明
2016年11月，周炎鑫先后与卢某、陈某某签订房屋租赁协议，租下39号楼准备开酒店。周炎鑫介绍：“卢某的房屋是一层部分，房产证建筑面积991.14平方米。陈某某的房屋是一层其余部分及二三层，房产证面积4099.38平方米。我是向上取整租的，所以租赁合同中显示租赁卢某的房屋面积为992平方米，陈某某的房屋面积为4101平方米。两者相加为5093平方米，超过了该楼总建筑面积2.45平方米。”
周炎鑫与卢某签订的租赁合同
租赁合同显示，周炎鑫与卢某的租期暂定为6年，租期为2017年2月1日至2023年1月30日。其与陈某某的租期为10年，合同生效日为2017年5月27日。
不过，租赁合同生效后，周炎鑫并未如愿开起酒店。据其介绍，2017年6月，卢某将一楼走道及大厅部分租给了一家药店。2019年7月，卢某又将大厅其余部分租给了一家百货店。
几番拉锯后，周炎鑫将卢某马某夫妇二人、陈某某及药店、百货店诉至法院，请求法院判令被告腾退39号楼一层走道及大厅并交付给原告使用，并判令被告赔偿原告租金损失。
西安市碑林区法院审理查明，2016年11月，周炎鑫先后与卢某、陈某某签订租赁合同，租下39号楼（租赁面积共计5093平方米）。2017年6月，卢某将一层200平方米的房屋租给一家药店，租期5年。2019年7月，卢某将一层另一房屋租给一百货店，租期6年。
此外，法院审理确认了前述西安市房产测量事务所出具的《房产测绘成果报告》，及该所于2018年出具的《情况说明》。
碑林区法院认为，租赁合同是出租人将约定的租赁物交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。原告周炎鑫与被告签订的租赁合同为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利和义务。周炎鑫与被告租赁合同约定的涉案房屋租赁面积为5093平方米，而被告名下涉案房屋建筑面积（包含公摊面积）为5090.55平方米。据上，碑林区法院认定原告完整享有涉案房屋的全部占有、使用、收益权利。
碑林区法院还认为，西安市房产测量事务所出具的情况说明，说明该楼中一层的走道、大厅为该楼一至二层各户室的共有分摊部位，按照法律规定，业主对共有分摊部位享有权利、承担义务。该楼一至三层的业主即被告，按照产权登记的面积与原告签订租赁合同，将一至三层先后全部出租给原告，则应当将房屋专有部分和共有部分的权利义务一并让予原告。但租赁合同签订后，被告仅向原告交付了涉案房屋套内建筑面积，而将涉案房屋一层走道、大厅共有分摊部位租予药店和百货店并收取租金，被告卢某夫妇、陈某某属于未全面履行合同交付义务，现原告依据租赁合同约定，要求被告腾交一层走道、大厅的主张，于法有据，法院予以支持。
2022年3月1日，碑林区法院作出一审判决，判令被告卢某马某夫妇、陈某某于判决生效起二十天内，将涉案房屋一层走道、大厅全部交付原告占有、使用、收益，并判令卢某夫妇赔付周炎鑫租金损失1072000元等。
陕西高院：涉案房屋共有部分已变为商业经营使用
一审宣判后，一审被告中除陈某某外，其余卢某马某夫妇及药店、百货店均提起上诉。周炎鑫因对一审判赔的租金损失不服，亦提起上诉。
卢某马某夫妇上诉主要理由包括，涉案房屋登记在马某名下，卢某系受马某委托对外出租房屋，实际出租人为马某，合同相对人也为马某，原审法院以涉案房屋为二人共同出租为由，判决卢某履行交付义务、承担赔偿责任，与事实不符，于法无据；涉案房屋现状已经发生变化，原审法院不能依据原分户测量图纸作出认定，故原审法院判令其交付面积、赔偿损失没有事实依据等。
西安中院审理后，确认了一审法院认定的事实。
西安中院认为，根据租赁合同及涉案楼栋相关产权登记证书，可以认定周炎鑫实际承租了涉案楼栋一至三层楼包含套内面积及共有部分在内的全部面积。但合同签订后，卢某马某夫妇、陈某某并未将涉案楼栋共有部分交付给周炎鑫使用，涉案楼栋共有部分由卢某马某夫妇对外出租，已构成违约。
最终，西安中院二审判决驳回上诉，维持原判。
之后，卢某夫妇不服二审判决，申诉至陕西高院。
陕西高院审查后认为，涉案楼栋一层整体原由民生家乐公司承租，2013年民生家乐公司将该一层10102 室交付于马某。2016年11月1日周炎鑫在与马某签订《房屋租赁协议》时，涉案房屋的共有部分仍由民生家乐公司承租并使用。
该协议未对涉案房屋共有部分租赁权利进行约定，且马某将10102室按套内建筑面积交付周炎鑫时,周炎鑫亦对交付范围未提出异议。2017年5月26日，民生家乐公司将东关南街39号1号楼一、二、三层房屋交还给陈某某、马某后，二人将涉案楼栋一层共有部分作为商铺分别对外出租。
陕西高院由此认为，涉案房屋共有部分已并非用于通行的公摊面积，其实际用途已变更为商业经营使用，该商业部分的租赁价格亦远高于10102室套内建筑面积租赁价格。依照法律规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，该房屋共有部分因变更用途而增加的收益归业主所有。
该楼一层2003年时的结构示意图，马某卢某夫妇房屋为10102室，阴影部分为涉案公摊面积。
陕西高院认为，原审法院认定马某在与周炎鑫签订的《房屋租赁协议》中租赁场地包含共有部分，且应当承担租金损失，缺乏证据证明。综上，马某、卢某的再审申请符合《民事诉讼法》规定的再审情形。
2023年4月10日，陕西高院作出裁定，指令西安中院再审本案。
2023年6月30日，西安中院作出再审裁定，以原一审、二审判决认定事实不清为由，撤销原判，将本案发回碑林区法院重审。
西安中院再审认为，民生家乐公司于2017年5月将房屋共有部分退还陈某某、马某后，二人仍将其作为临街商铺对外出租，该商铺的租赁价格明显高于马某房屋套内面积的租赁价格，但按照一审判决酌定的金额扣除周炎鑫的租金损失后，马某实际获得的租金收益远低于双方租赁合同所约定的每年40万元左右的租金价款。
故原一、二审判决认定事实缺乏依据支持，处理结果亦明显失衡。本案宜结合审查马某与周炎鑫双方所签租赁协议的具体约定，房屋交付和租约履行情况，马某在共有部分中的实际受益面积等相关事实，依法合理确定租金损失的承担问题。
重审一审驳回租户起诉，中院又发回重审
兜兜转转，案件又回到了碑林区法院。碑林区法院重审时，确定的本案争议焦点之一是关于共有面积收益归属问题。
碑林区法院认为，原告周炎鑫要求被告腾退涉案楼栋一层走道、大厅并交付使用之请求，因双方在协议中约定租赁期限自2017年2月1日至2023年1月30日止，现双方合同已因履行期限届满而终止，不具备履行之可能，对该请求依法不予支持。
此外，对于周炎鑫要求马某、卢某共同赔偿其租金损失 1147500元之请求，碑林区法院认为，该租金损失实则对应的为药店和百货店使用面积的租赁费。
经审查，原告周炎鑫从被告卢某处租赁房产时，被告马某、卢某系现状交付，双方对房产大小、边界系明知的，该二被告将其从民生家乐交接的全部房产均交付予原告周炎鑫，且在原告周炎鑫租赁之前其他承租人从马某、卢某处租赁房产面积与周炎鑫租赁面积亦系一致。
另查明，自周炎鑫2016年11月承租房产至2021年2月马某、卢某起诉其支付租金之日前，双方一直按约履行租赁协议，周炎鑫并未就面积问题提出异议；被告马某、卢某直至2017年6月5日和2019年7月14日才接管药店和百货店使用面积，晚于和周炎鑫之间的房屋租赁合同签订时间。
药店和百货店使用的房产虽系大厅共有部分，但周炎鑫与被告卢某之间的《房屋租赁协议》未涉及房屋共有部分租赁权利，被告马某、卢某在签订合同之时亦未占有、使用大厅、过道面积，协议中亦约定为整租价格，而非按照面积计算，应为特定房屋出租；业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，该房屋共有部分因变更用途而增加的收益归业主所有。本案中，药店和百货店使用的系大厅面积，原告周炎鑫现无证据证明马某使用过道面积。
综上，碑林区法院认为，涉案楼栋共有面积部分应属于业主支配，与原告周炎鑫无关。2024年4月12日，碑林区法院作出判决，驳回周炎鑫的全部诉讼请求。
周炎鑫以“一审法院既存在认定的主要事实错误，又存在认定主要事实无证据证明的情形”等理由，再次上诉至西安中院。
2024年10月21日，西安中院以碑林区法院上述判决程序违法为由，撤销该判决，发回重审。于是，本案第三次来到碑林区法院。目前，碑林区法院已开庭审理本案，尚未作出判决。