【法官说法】对物业服务不满意，可以少交物业费吗
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（图源网络 侵删）法官说法【2025】08
物业经理刘先生，2023年5月1日，我们签订了物业服务协议，你只交了前两个月的物业管理费及垃圾处理费，请把拖欠一年的物业费用交上。
王经理，你们把我从业主群踢出去，不给我充电卡，卫生、绿化、保安巡逻也不到位，电梯还频繁出故障，就冲这服务，我这物业费是不是得少交点？
刘某
物业经理刘先生，你反映的情况我们会核实，确有此事我们将立即予以整改，但物业费是不能少的，否则对其他业主来说不公平。
要这么说，这物业费，就一直拖着吧!
刘某
物业经理我们已经通知你很多次了，如果你还是拒不缴费，我们将去沂水法院起诉，让法院判决你支付拖欠费用和滞纳金，你考虑考虑吧！
慢走不送!
刘某不日，物业公司将刘某告上了法庭......
基本案情
小编：法官，这个案子是如何审理的呢？
法官：本案争议的焦点为：被告刘某是否有权少交物业费？根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
法院经审理，最终判决刘某向物业公司支付物业管理费、垃圾处理费共计1611元，驳回了物业公司要求刘某支付滞纳金的请求。
小编：法官，能给我们具体讲解一下判决的理由吗？
一、从物业费的性质和功能来看，应考虑全体业主的共同及长远利益。物业服务合同具有特殊性、持久性，物业公司向业主收取物业费既是其生存、发展的前提，也是其按照物业服务合同向全体业主提供正常服务的经济保障，物业服务的提供具有持续性和复杂性，其用途和功能主要体现在全体业主的整体利益和长远利益，至于以偶发性、单个性和短期性表现出来的各种状况应纳入长期性和整体性中予以考量服务是否合理、是否符合一般人的正常期望；同时也要考虑物业服务行业在当地的发展进程状况是受各种因素制约和影响的。根据合同的相对性原则，只有在物业服务企业不履行物业服务合同，造成业主特定性利益损害，业主才能拒交或少交物业费。否则就会影响物业服务企业的正常运转，无法维持正常的物业服务水平，进而导致小区物业服务质量下降。同时，少部分业主拖欠物业费对按时足额交纳物业费的业主也不公平，从长远来讲对业主个人的正常生活秩序也会带来影响。二、从物业纠纷的合适性解决来看，双方均需在各自的责任、义务、权利范围内依法适度承担、履行及维权。本案中刘某并没有切实证据证实物业公司存在不履行物业服务合同的行为，至于其称自己被踢出业主群造成利益损害，可待证据充足后另行主张。鉴于本案中刘某拒交物业费与物业公司将其踢出群聊和拒绝代缴电费的行为有密切关系，物业公司在处理与业主之间纠纷过程中措施不当，存在过错，因此对于物业公司要求刘某支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
法官说法
小编：物业服务在居民的日常生活中已成为不可缺少的一部分。业主在小区生活居住，物业服务与业主之间也会因各种原因产生纠纷。通常情况下，业主在与物业服务公司产生矛盾后，采用不交纳物业费的方式与物业公司进行对抗，然而这种方式不仅解决不了双方之间的矛盾，甚至涉嫌违法。遇到这种情况应该怎么办？
法官：首先，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。物业服务公司应当在物业服务的过程中，严格履行物业服务义务，为业主提供必要的物业服务。
其次，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。业主在接受物业服务公司的服务后，应当按时支付物业费。物业服务公司提供物业服务针对的全体业主，具有公共性，不能因为个别业主对物业服务不满意而拒绝支付物业费，否则就会影响物业服务企业的正常运转，无法维持正常的物业服务水平，进而导致小区物业服务质量下降。同时，少部分业主拖欠物业费对按时足额交纳物业费的业主也不公平，从长远来讲对业主个人的正常生活秩序也会带来影响。
最后，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。如果大部分业主对物业服务公司提供的物业服务不满意，业主有权通过投票选举的方式选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。
供稿：庞燕、赵钰
原标题：《【法官说法】对物业服务不满意，可以少交物业费吗》