【西固法院案例】签订房屋买卖合同后房价波动，继续履行是否“显失公平”？

2025-01-20 14:08

甘肃

星期一

2025年1月

我们都知道，不动产的交付以办理过户登记为准。但现实中，由于种种主客观因素，房屋买卖双方在交易房屋时往往不具备办理过户登记的条件，有时甚至出现买房人已全额支付房款并实际占有使用房屋多年仍无法办理过户登记的情况。而随着经济社会的发展，房屋的价格也是一波三折，很有可能与当时买卖时的房价存在较大落差，此时买方或卖方能否以继续履行合同显失公平为由反悔呢？近日，西固法院就审结了这样一起案件……

2011年8月，李某与张某签订了《房屋买卖合同》，约定张某以4万元的价格将其名下职工经济适用房的房票转让给李某。由于房屋当时不具备房产证办理条件，二人同时约定“甲方（张某）收到房本后，应在一个月内协助乙方（李某）办理过户手续并不得以任何理由推托，所产生的一切费用由乙方承担”。合同签订后，张某依约交付了房票，李某也于2013年入住该房屋。转眼到了2023年底，李某从邻居处得知张某已于不久前取得了房屋的产权证，于是主动联系张某，要求其按照当初的合同约定，将房屋过户至自己名下，但却遭到了张某拒绝，李某出于无奈，一纸诉状将张某起诉至西固法院。

案情介绍到了这里，或许大家会感到奇怪：既然李某与张某已经对案涉房屋的过户事宜作出了明确约定，张某为何违约，拒不配合办理房屋过户手续？受理案件后，办案法官也向被告张某提出了同样的问题，张某表示，这套房屋是单位分给他的福利住房，他转让给李某的价格（4万元）已经低于了当时的市场价格。如今时隔十年，房价与十年前相比已有天壤之别，如果还按照十年前的合同继续履行，明显有失公平；张某同时表示，自己只是一名普通工人，对房地产市场的发展规律毫无了解，是在明显缺乏认识判断能力的情况下才将房屋低价出售，故双方之前的房屋交易行为符合法律规定的撤销条件——显失公平。既然目前合同仍未履行完毕，他愿意将已经收取的4万元房款全额退还给李某。

暂且不论被告张某这番看似有理有据的辩解是否在法律上站得住脚，但既然他提到了“显失公平”这一法律概念，我们先为大家简单介绍。所谓显失公平，是指一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。民法典第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”由此可见，如果李某与张某当初签订的房屋买卖合同真的属于法律规定的“显失公平”，张某的确可以主张撤销该合同，但结果真能如张某所愿吗？

办案法官审理后认为，原告李某与被告张某于2011年8月签订房屋买卖合同，内容不违反法律的强制性规定，且双方均无证据证明在合同订立时一方存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形，故应当认定是双方真实的意思表示，合同合法有效，二人均应依约履行。现被告张某未按照合同约定履行配合办理房屋过户手续的义务，构成违约，应当承担违约责任。

至于被告张某以自己缺乏判断能力为由主张当初签订的房屋买卖合同构成显失公平的辩解，办案法官认为，“缺乏认知能力”虽然是显失公平的构成要件之一，但根据法律和司法解释的规定，缺乏判断能力是指“根据该当事人的年龄、智力、知识、经验并结合交易的复杂程度，能够认定其对合同的性质、合同订立的法律后果或者交易中存在的特定风险缺乏应有的认知能力”。而本案中，被告张某作为具有完全民事行为能力的自然人，应当对合同订立时案涉房屋的价值具有基本的认知和判断能力，其以4万元的价格将房屋出售给原告李某也系其订立合同时的本意，故不存在显失公平的情形。此外，即使张某认为自己对房地产发展规律缺乏认知，其既无证据证明对方（即原告李某）具备明显超越自己的知识、经验等优势条件，亦无证据证明李某利用这些优势条件诱导自己签订合同，而是仅以当时的房屋售价与十年后的市场价格存在落差为由拒绝履行协助过户义务，其行为违背了诚实信用原则，法院不予支持。

最终，西固法院判决支持了原告李某的诉讼请求，判令被告张某继续履行双方此前签订的房屋买卖合同，并于判决生效后一个月内将案涉房屋过户至李某名下。宣判后，被告张某不服一审判决提起上诉，二审法院审理后判决驳回上诉，维持原判，现判决已发生法律效力。