租赁权能按下执行的“暂停键”？——文昌法院依法审判一起案外人执行异议之诉案

原创 文昌市人民法院 文昌法院

在法律的框架内行动，不仅是对社会秩序的尊重，更是对个人价值的提升。守法之人，以法律为准绳，行事有度，心怀敬畏，他们深知，真正的自由不是无拘无束，而是在规则中舞蹈，享受法治带来的安宁与尊严。

——“麦文”致读者

近年来，随着执行案件的“爆发式”增长，执行异议案件也呈现显著上升趋势。不动产作为法院强制执行程序中的重要财产形式，在执行时需要谨慎处置，更好平衡各方利益。近日，文昌法院在对租赁关系进行全面审查、综合认定后，依法审判一起案外人基于租赁权提出的执行异议案件。

执行房产涉租赁

应否“暂停”

原告A银行诉被告B公司等金融借款合同纠纷一案，海南省第一中级人民法院于2014年6月作出判决：被告B公司应偿还A银行借款本息，原告A银行对被告B公司的抵押财产可优先受偿。判决生效后，因B公司等怠于履行债务，A银行申请强制执行，在执行过程中，法院对被执行人名下案涉房产进行价值评估。李某作为案外人提出异议，认为B公司在无法向其偿还债务的情况下，已将上述资产向其出租并以租金抵债，要求在评估及处置B公司的上述财产时保护其承租权。

综合分析租赁权

排除“干扰”

文昌法院经审理认为，本案争议焦点在于案外人主张对被执行人名下房屋享有租赁权能否排除房屋强制执行的问题，即李某以其与B公司签订的厂房租赁合同排除执行。

首先，从租赁合同本身来看，该合同签订于法院判决B公司承担债务之后，且合同对租金折抵货款的数额、每年的租金额度均约定不明，李某未提交其他证据与之佐证，合同真实性与合法性无法确认。

其次，李某签订租赁合同后上述厂房及场地闲置至今，不合常理。

最后，B公司在债务未清偿前，不以消灭债务为目的将抵押的房产及土地租赁给李某，恶意逃避债务的意图明显，仅依据厂房租赁合同，并不能证明双方存在真实的租赁关系。

因此，李某依据租赁合同主张其对执行标的享有承租权，但提交的证据不足以证明其主张的成立，故该项诉讼请求，法院不予支持。

承租房产“睁大眼”

切忌糊涂

执行程序应坚持“效率优先，兼顾公平”原则，如何进一步提升涉租赁房产的司法处置效率、更好兼顾相关权利主体的利益？一方面，承租人在租赁房屋时选择有正规房源渠道的租房平台，同时在积极对房屋租赁进行登记备案，并保留交付租金、水电煤气等生活费用的凭证，减少因租赁带来的法律风险。另一方面，被执行人应积极履行生效法律文书确定的义务，若企图通过与案外人恶意串通、签订虚假租赁合同逃避强制执行，一经查实将面临拘留、罚款处罚，符合拒不履行判决裁定罪的，依法追究刑事责任。

撰稿：巩英超

原标题：《租赁权能按下执行的“暂停键”？——文昌法院依法审判一起案外人执行异议之诉案》

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