第一批原拆原建的房子，已经拿出来卖了
原创 真叫卢俊团队 真叫卢俊
这两年我们一直在关注这件事
从区委街道到每一户的面积如何公平分配，再到交付后的生活配套怎么样
背后的逻辑基本都给大家盘得差不多了
但没想到的是，此时此刻这件事竟然还能有一些新变化
首先最让我意想不到的，就是竟然有原拆原建后的房东开始出来卖房了
各位知道此前一些特殊的房子在二手市场都是有一定限制的，那么原拆原建后的房子可以随意买卖吗？
这些房子流通到市场上后，房东又是如何定价的？
包括原拆原建这件事本身，真的有我们想象的那么顺利吗？
所以今天这篇文章，带着这些疑团，我实地走访了几个原拆原建项目，看看拆建之后的小区真实情况到底怎么样？
01
第一批原拆原建的房子已经拿出来卖了，于是我约中介去看了看
目前已交付的原拆原建小区中，二手平台上稳定交易的有2个
一个很多朋友都比较熟悉，新静安的彭三小区；另一个稍远些，在浦东的周浦镇，小区名字是溢泽华庭
真正看过后我才发现，拆建后的老小区已经和从前的老公房完全不搭噶了
比如彭三的小户型房源，虽然面积不大，但样子都很新
尤其这套2023年的，原拆原建后交房时就是这样子
而且连阳台推拉门的玻璃都给装好了
哪怕2010年原拆原建的一套房子，简单的一室户也能做到南北通透，并有了独立明亮的厨卫空间
彭三小区实拍
整个居住品质确实比之前提升了一大截，再加上社区食堂、停车场、图书馆这些配套能级也很高，生活体验基本不输商品房了
那么开头提到的关键问题也就来了
原拆原建后的房子流入市场后，价格到底高还是低？
以彭三小区来说，对比周边看，确实卖得最贵
小区套均单价5.7万/平，而周边小区的价格，链家网的实时截图是这样的
图源：上海链家
几乎是肉眼可见的遥遥领先了
我连看了3套房源，分别对应小区原拆原建的其中三个时期
最新的一套去年刚刚建成交付，单价53165元/平
哪怕是比较早期的2010年拆建的房源，而且没电梯，单价也来到了55033元/平
这里还存在和市场完全相反的一种情绪
就是房东的心态普遍较高，也不怎么着急，所以几套看下来谈价空间都不是很大，顶多就意思意思
我问中介为什么？
他说因为周边的小区更老，基本是80-90年代的老公房
图源：上海链家
以彭浦新村地铁站为板块圆心，除了彭三小区外，2000年后的房子屈指可数
而彭三小区这十几年陆续拆旧换新，甚至还有五期的几栋楼，明年也要和对面的彭一小区同期交付
小区房龄基本是新的，最低也是2010年，都在15年之内
所以它比周围房价高，是板上钉钉的
中介跟我说了一句听起来略夸张的话，“整个上海中环线上，彭三无竞品”
惊讶之余，我迅速在脑海内整理了几个关键词：房龄新、好上车、对口学校、地铁口......
如此看来中介的话倒也不是完全夸张，彭三小区确实存在它的独特性
而另一个小区是周浦的溢泽华庭
2017年原拆原建，距今已经交付6、7年了
图源：上海链家
不出意料，也比周边房价高出很多，目前挂牌均价为4.7w/平
而周边小区，撇开莫奈庄园等别墅项目，基本在3w-4.5w/平
情况和彭三小区类似，价格落差很明显
那么是否所有的原拆原建小区房价都会比周围高呢？
说实话我们无法确定，不过按照今年上海拆建的力度和速度，这个答案过两年就会逐渐清晰了
其次就是是否有交易限制的问题
原拆原建房的二手交易，和普通商品房到底有哪些不一样？
一个最基本的前提就是必须要拿到产权
中介告诉我只要办好产权证就可以在市场上进行交易了，之后和二手商品房流程区别不大，我特意问了下，原拆原建房也适用这次最新的契税政策
交易门槛没有想象的高，但说实话，这部分市场体量不是很大
彭三小区这几年挂牌量一直不高，链家目前挂牌房源18套，今年公开成交共5套，除掉过年月份，平均近两个月成交一套
我拉取了小区近5年的公开历史成交量
截至2024年11月15日，数据来源：链家
因为原拆原建，小区里大部分都是老年人回迁，少部分有能力的才会置换出去，不过这样的存在并不多
所以整体房源算得上稀少
中介说之前市场好的时候出一套卖一套，都很抢手
包括前面提到的周浦溢泽华庭，一期交付7年后历史成交仅5套，目前在售房源仅有4套
看到这里，我也理解了为什么彭三的房东心态都比较高了
02
不只如此，上海还有更多的原拆原建房正在路上...
年初我们统计过中心城区部分老小区的9个项目，涉及近万户居民
但按照今年上海在城市更新上加大的力度，目前的数量远远不止这些
于是我又做了一次统计，顺便更新了下它们的最近进度
第一批就是目前已经交付的，共4个原拆原建小区
据公开信息整理
除了前面提到的彭三小区和溢泽华庭，还有徐汇的康健路341弄7-8号，以及徐泾的泾悦雅苑
另外，其余的一些老小区也在加快速度
篇幅有限仅更新了部分小区的进度，但数量已然可观了
据公开信息整理
而且这十几个老小区同时在建设当中，基本上不用走近就能看到塔吊林立的场面
比如徐汇的漕溪三村，就是热火朝天的施工现场
虽然不是整个小区拆建，规模比较小一点，且我去的当天还在下大雨，但工地的热闹程度丝毫不减
漕溪三村实拍
看下来一片如火如荼，整个城市都在积极迎接新面貌
不过也有几个例外
实际走访下来，我发现这件事其实非常难，要知道拆除重建一个老小区，和开发商买地盖房子不一样
首先，这件事的周期很长
彭一小区从推倒到选房，跨度达到了我肉眼见证的5年，明年才能真正交房
其次，旧改涉及的人情关系一直很复杂，推进很难
比如天山五村，我去现场时还在征询期内，小区里一切平静，除了挂满的横幅标语以及电子屏幕上不断滚动播放的公示，完全看不出一点要拆建的迹象
天山五村实拍
当天刚好临近征询截止日期，同意率为71%左右
而3天后的11月17日长宁房管局就发了公告，项目最终签约同意率仅有72.89%，远达不到98%的启动条件
不只这一个小区，这几年上海终止改造的各类项目还有很多
据公开信息整理
不只一些老小区，还包括零星旧改项目，都会在意想不到的进度条上卡住
但难就不去做了吗，当然不是
而且，这件事显然已经是大势所趋
03
所以，上海为什么要大力做这件事
抛开市场和价值不谈，拆除重建这个旧改方式，其实是上海方案的最好呈现
而所有的方案，都是为了让居民能选择另一种更好的生活
就说我每天路过的彭一小区，从最早围挡后破败杂乱的工地，到如今完全不输商品房的外立面
彭一小区实拍
5年来看着它一点点堆高焕新，小区未来的生活图景在眼前一步步落为现实，很难不有所感触
但这次实地看了这么多原拆原建项目，体感上来说彭一小区也只是一个最基础的样本呈现
关于原拆原建，这座城市里还有更多的可能
我想先给大家看一个画面
这个场景也是我这次踩盘最为震撼的画面
康健路341弄7-8号实拍
猛地一看各位第一反应是什么，这大概是某个高档住宅小区？
我第一眼也有点不敢相信，这个高档灰格外墙，抓眼程度放在千万级住宅群里也完全不突兀吧
但实际上它的前身是这样的
图源：网络
上世纪50年代颓败陈旧的“红砖楼”，晴天落灰雨天积水，进厨房炒菜都要先打一把伞
如今华丽变身，通过原拆原建的方式变成了一栋11层的现代住宅
楼前挨着小马路布置了一片屏栅小花园，旁边就是一车一档的门禁，美观和隐私性都有了
一楼没有入口，但设计成了开放式的邻里大厅，有工作人员在里面喝茶休息
整个就是非常现代感，从高层阳台晾晒的衣物看，楼里已经有不少居民回搬居住下来，生活氛围直线上升
对比隔壁同一条马路上还是旧模样的红房子，仿佛路过了两个年代，视觉冲击感的确很强
所以康健路341弄的改造，不仅是一种对居民生活的重塑，更是土地和城市界面的重塑
而当前的城市，无疑是需要这种新面貌的
04
通过近两年详细的跟踪记录，我们发现老小区拆除重建，对于上海来说似乎还只是一个开始
从早前十四五明确下来的目标数字
图源：上海市人民政府官网
到4月底我们整理的再到这次，通过这一遭实地探查，各位大概也能看到钱花在了什么地方
有政策在前，有资金到位，所以今年动迁数据达到一个小高峰也是水到渠成
到今年10月底，上海已完成旧区改造8万平方米、2672户，占全年目标任务67%
旧住房成套改造（也包含这次我们亲眼看的几个老小区）已完成25.09万平方米，占全年目标的80.9%
城中村改造已认定项目14个，占计划的67%
无论是这些数据，还是我们现场看到的画面，都证明了一个事实：
上海城市更新的大幕已经彻底拉开
越来越多的老小区即将迎来新生，数以万计的居民也正在等待他们的新生活
甚至有些人根本不必等很久
彭一小区实拍
在我走访当天，彭一小区刚好有居民在现场选房，明年春天就能正式回新家了
正如很多待拆老小区里悬挂的标语，这是一件同时利在当下和后代的事情
所以上海要做这件事的决心无疑是很大的
相信明年伴随几个新项目的交付，原拆原建这件事的价值也会更快浮出水面
以上为正文，来自余奔雷
这是真叫卢俊公众号的第5694篇原创文章
原标题：《第一批原拆原建的房子，已经拿出来卖了》