人口变动与城乡发展｜城市规模与流动移民的购房意愿

未获得户籍的外来人口，是否愿意在城市买房？这与哪些因素有关？随着城市规模的不同，买房意愿呈怎样的分布？本文试图解答以上问题，整理自作者在2018年复旦大学人口研究所主办的“人口变动与城乡发展”论坛上的发言。

本研究的第一个背景就是，我们国家的常住户籍城镇化率要远低于常住人口城镇化率，其中有2200多万人口居住在城市但没有户籍。我们的研究正是聚焦于这一群体。

我们采用的数据是卫计委牵头做的“中国流动人口动态监测调查数据”。这部分群体都是居住在城市但没有户籍，属于漂泊状态的人。我们想看这部分人群今后怎么在城市落脚，可能购买住房是比较直接的方式。

第二个背景是，虽然近年来各个城市都在想办法吸引人才进入，尤其是在住房方面，积极推进“购租同权”等供给侧改革，但现有的城市住房政策更强调为中高层次人才提供住房保障，往往忽视了流动群体的住房需求；同时，又不断提高大城市的居住门槛，比如大中城市购房限制更加严格，包括对户籍和社保缴纳时间的限制等，导致你想买也买不了，这也是一个事实。

第三个背景是，大城市严格控制土地的供给，特别是住宅用地的供给，使得在旺盛的住房需求下，房价更高。

基于以上背景，我们的研究主要着眼于这些从农村到城市的移民，在不同规模的城市，购房意愿是不是存在差异？这些差异又是由哪些因素决定的？因为，购房意愿决定他们要在城市居住多久，能否为城市提供持久的人力资源。

我们研究的总体假设是，居住在不同规模城市里的移民对购房行为有异质性的偏好，基本理论是城市经济学常用的Rosen-Roback模型，它基于这样一个假说：不同城市所提供的公共服务和居住成本是一个权衡（trade-off）关系。也就是说，不同规模的城市（如大、中、小城市），它们所提供的公共服务水平依次降低，但房价也依次降低，每个人都会在可负担的房价和享受的公共服务之间做出权衡。

而对于中国来说，城市的公共服务往往是与户籍绑定的。户籍制度可能会限制劳动力自由迁移。因而，相比传统的城市经济学研究，我们引入了“社会融合”这一因素。在调查数据当中，与“社会融合”有关的变量主要包括：移民是否享受社保，子女能否享受本地教育等公共服务，移民的居住类型以及自我认同等。

研究的主要发现是，关于不同城市规模和购房意愿的一般化规律，即两者之间呈“倒U型”关系，不是所有移民都愿意在大城市购房，也不是说都愿意去小城市定居，而是存在一个最优的城市规模。此外，研究也发现，除了所考虑到的几类影响移民购房意愿的因素之外，城市本身的制度性以及我们未观察到的因素也会影响到移民对居住地或购房目的地的选择。

研究使用了2014年中国流动人口动态监测调查数据，共涵盖8个城市，依次为北京、青岛、厦门、嘉兴、深圳、中山、郑州和成都，最终样本是1.5万户。其中，“购房意愿”主要指是否会在工作地购房；“城市规模”用了城市的建成区人口而不是行政区的人口。其他控制变量包括经济因素、家庭个人特征变量和社会融合因素；此外还考虑了受访者到移民城市的工作年限，移民类型（是跨省移民、省内移民还是城市内移民等）；以及与居住情况有关的变量，如在老家是否有房屋以及多大面积、所在城市的房价、租金以及户籍地的房价等。

从简单的描述性统计来看，移民的购房意愿平均较高（66%），但方差较大。移民在工作地城市居住的平均时间接近5年（4.62年），但只有11%的人缴纳“五险一金”，即到现在为止，绝大部分人在城市没有享受到正规的保障性待遇；而社会融合层面，移民在城市里的自我认同普遍较低（均值为1.36，1到3分别为认为自己是外地人、不清楚和本地人），而居住融合情况相对较好（均值为1.82，1到3分别为与外地人住在一起、混合居住、与本地人住在一起）。

对城市规模的定义，参考国务院2014年发布的《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》，我们将样本城市中人口大于1000万的城市定义为特大城市，人口在100-500万的城市定义为大城市，人口在50万以下的城市为中小城市。根据2014年的调查数据，我们将移民的购房意愿分为三类：在家乡购房、在家乡所在省购房和在当前城市购房。可以发现，虽然同为特大城市，北京的移民中64.07%的家庭倾向于回家乡购房，而深圳有过半的移民倾向于在当前城市购房，这可能与北京和深圳户籍政策严格程度不同有关。

而在大城市中，移民在工作城市的购房意愿普遍较高，其中青岛的移民在工作城市的购房意愿高达84.59%，这可能和青岛的移民主要来自省内有关。但中小城市的移民购房意愿却并未像想象的那么高，比如中山、嘉兴等城市的移民在城市中的购房意愿低于一些大城市的移民在工作城市的购房意愿。

对城市规模和购房意愿做简单的回归分析，得出了下图所示的城市规模与购房意愿的“倒U型”关系。其中，横轴为城市规模，纵轴为移民在工作地城市的购房意愿。加入影响移民购房决策行为的经济因素、家庭个人特征变量和社会融合因素后，两者之间的“倒U型”关系仍然是稳健的；进一步加入移民所在城市的房价和房租，以及移民家乡所在城市的房价后，这一结论仍然稳健，并且发现移民工作城市的房价和房租对他们的购房意愿影响都是显著的负效应，即工作地的房价越高，他们购房意愿越低，而其家乡所在城市的房价对移民在工作地的购房决策行为影响并不显著。

在对不同规模城市分类回归后发现，城市规模与移民购房意愿的“倒U型”关系仍然显著存在，但居住融合等社会融合因素对移民购房意愿的影响只是在大城市和中小城市中显著，在特大城市中并不显著；而以移民所在工作地房价和租金为衡量的居住成本对移民购房意愿的影响只是在大城市显著，在特大城市和中小城市都不显著；这在一定程度上验证了我们的理论假设，大城市移民的购房意愿是居住成本和公共服务之间的权衡。

为什么移民倾向于选择在大城市购房而不是特大城市和中小城市？虽然以上分析在一定程度上验证了理论假说，但对于像户籍这些城市本身的制度因素在模型中却没有办法解释。为此，我们进一步就特大城市、大城市和中小城市之间做了因素分解分析。我们发现，除了上文提到的经济、个人家庭特征以及社会融合特征外，城市特性或城市制度也可以部分解释移民偏好在大城市定居的原因。

基于上述分析，我们的研究主要发现，不同规模城市移民的购房意愿是异质的，是一种在负担购房成本和享受城市公共服务之间的权衡。相比以往研究城市间个人选择行为主要考虑经济因素和家庭特征因素，我们发现，社会融合因素可以补充解释移民的购房选择行为，而城市特性或制度也是影响移民选择大城市购房的重要因素。

因此，我们认为，针对不同规模的城市，城市治理政策的选择，总体上应当“因城施策”而不是“一刀切”；而考虑到不同规模的城市移民购房偏好的差异性，应当给予不同的住房支持政策尤其是支持移民在大城市定居；而对于农村移民中没有土地或无房的群体，在住房保障等政策上应当给予关心。此外，考虑到调查数据只涵盖8个城市，在样本选择上还存在一些不足，目前只是我们的一些很初步的研究，该研究论文由我与华东师范大学宋艳姣博士一起合作完成，恳请各位专家批评指正。

（注：研究中提到的特大城市、大城市和中小城市，是按照国务院城市规模划分标准依据而得，近似于口头的一线城市、二线城市和三线城市。）