民法典宣传月│因未支付工程价款签订的以物抵债协议能否对抗法院的强制执行
甲方拖欠工程款以房屋、商铺抵债
签订以物抵债协议却未能办理过户手续
现该房屋、商铺被另案依法查封
乙方能否享有排除法院强制执行的权利
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案情简介2012年5月30日，卿某华与A公司签订《项目承包合同书》，约定A公司将某房地产开发项目地下室工程以包工包料的方式发包给卿某华。工程完工后，因A公司不能足额向卿某华支付工程款，双方签订以物抵债协议，约定A公司将部分房屋、商铺交付给卿某华，用于抵扣A公司应支付的工程款。
孙某红、廖某锋与A公司房屋买卖合同纠纷一案，孙某红、廖某锋向新邵县人民法院申请强制执行，新邵县人民法院于2023年5月24日、5月29日向新邵县不动产登记中心发出协助执行通知书，查封A公司的部分房屋、商铺，被查封的房屋、商铺包含在A公司用于抵扣工程款的房屋、商铺内。在新邵县人民法院采取查封措施前，A公司与卿某华并未签订商品房买卖合同。
卿某华认为其基于与A公司签订的以物抵债协议已实际占有、使用案涉房屋，因A公司的原因未能办理房屋过户手续，其享有足以排除法院强制执行的权利，故向新邵县人民法院提取案外人执行异议之诉。
法院判决法院经审理认为：本案的争议焦点为卿某华对案涉房产是否享有足以阻却人民法院强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于适用
<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条规定，案外人执行异议之诉的标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制执行措施。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。”由此可知，足以排除强制执行的权益范围，应当为“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”。《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定的建设工程优先受偿权是债权优先得到清偿的权利，该权利并非所有权等实体权利，其本质是以建设工程的交换价值担保工程款债权的实现，也就是说，建设工程优先受偿权只是一种顺位权，不能达到阻却执行的效果。
卿某华虽与A公司签订以物抵债协议，双方之间成立以房抵债法律关系，但在法院采取查封措施之前，卿某华与A公司之间并不存在合法有效的商品房买卖合同，且被查封房屋的设计用途均为商业而非用于居住，卿某华的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。综上，新邵县人民法院依法判决驳回卿某华的诉讼请求。
新邵县人民法院判决后，卿某华不服一审判决，上诉至邵阳市中级人民法院，邵阳市中级人民法院判决维持新邵县人民法院作出的一审判决。
法官说法案外人执行异议之诉的目的在于保障案外人的实体权益，完善司法救济制度，确保案外人的合法权益在执行过程中得到充分保护，具有阻却法院强制执行的法律效果，在具体适用中，应当对案外人主张的权利性质进行严格审查。
根据《最高人民法院关于适用
<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条规定，足以排除强制执行的权益范围，应当为“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”，而建设工程优先受偿权只是一种顺位权，只能在执行程序中向执行法院提出优先受偿的主张，不能达到阻却法院强制执行的效果。即便案外人与被执行人之间因建设工程价款签订以房抵债协议，但案外人是否享有阻却法院强制执行的民事权益，仍然需要依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定进行审查。第二十八条适用的前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，第二十九条适用的前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议”，本案被执行房产登记在房地产开发企业名下，故本案应当适用第二十九条的规定。
卿某华与A公司之间未签订合法有效的书面买卖合同，且案涉被执行房屋并非用于居住，案外人卿某华不享有排除强制执行的民事权益。
且不论是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条，均鼓励、引导买受人及时与房地产开发企业办理权属变更登记，如果赋予因未支付工程款签订的“以物抵债”协议排除法院强制执行的效力，将使不动产所有权长期处于不确定状态，不利于维护交易安全。
✍ 法条链接：《最高人民法院关于适用
<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用
<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
作者：邓可继续滑动看下一个轻触阅读原文
新邵法院向上滑动看下一个原标题：《民法典宣传月│因未支付工程价款签订的以物抵债协议能否对抗法院的强制执行》