昔日城中村谋变：内中环巨无霸地块上市

一则招拍挂公告再次将真如推向沪上关注的焦点。10月11日，上海市普陀区四幅地块即将开拍，总出让面积约7万平方米，起始价共计约93.99亿元。

比高昂的起拍价更值得关注的是两块艳惊四座的纯宅地，众所周知，内中环区域已鲜有纯宅地推出，搭配超高标准的商业配套，正式吹响了真如城市副中心加速升级的号角。

钻石级地块

这四幅地块位于真如副中心核心区位，紧邻地铁11号线、14号线（在建中）真如站，与李嘉诚真如巨无霸综合体隔街对望。其中，两幅纯住宅用地预计将建设约16万平方米的住宅。上海市内已许久未推出纯宅地，尤其是内中环区域更是凤毛麟角，这两幅宅地无疑是市场上难得的钻石级地块。

优质地块必然有着高昂的附加条件——开发商应参与承担红旗村“城中村”改造地块范围内集中配置的租赁房、保障房、广场、公共设施、社区配套设施等的相应建设费用。换句话说，接盘者喜得纯宅地的同时，这些附加任务也不容小觑。

与两幅宅地一同推出的还有一幅商办类地块，它将蜕变为一座重量级综合体，其中有一座涵盖全业态消费体验的大型购物中心，而在办公部分的产业导入方面，该地块则建议引入企业总部、研发中心、科技创新、现代商贸、金融、互联网、文化服务等产业。

4幅地块旁的真如E03-03地块也已完成招拍挂用地审批，为办公、商场用途，地上建筑面积超过29万㎡，将建设高达230米的地标建筑，与李嘉诚真如巨无霸综合体（最高建筑305米）共同组成真如全新的天际线，并共同组成真如的商业核心与上海新的城市地标。

截至目前，5幅地块的总地价预计超过200亿元，总投资则将超300亿元，成为继徐家汇地王、董家渡地王、龙阳路地王、新天地地王后上海投资规模最大的综合开发之一。业内人士透露，该区域后续还将有若干地块入市，届时整个区域总地价将超300亿，总投资超500亿。“这将是一个史诗级项目。”该人士表示。

一个西上海优质生活圈即将成型。总体看来，即将出让的四幅地块涵盖了高品质住宅、大型购物中心、高标准写字楼等。这里将是一处能级超越长风生态商务区的综合性商业+高标准住宅的城市中心。

大手笔“腾笼换鸟”

意想不到的是，这一优质生活圈的前身竟是一座城中村。

新近出让的四幅地块均属于上海市区著名的城中村改造项目“红旗村”。普陀区红旗村曾经被称为上海中心城区最复杂的“城中村”地块，约36.2万平方米建筑中，80%是违法建筑，人口密度大且结构复杂，整治难度可谓空前。

在普陀区委、区政府的大力推进下，红旗村迅速将违建基本拆平。红旗村扬眉吐气脱下“市中心最大城中村”的帽子，杂乱无章的违法建筑被夷为平地，大片平整后的土地上，罩上了绿色的防止扬尘织网。

自此，“红旗村”时代彻底翻篇，成为普陀区版图上的历史记忆点。

“红旗村”的改造背后，是基于上海市城市总体规划（2017-2035年）（下称“上海2035”规划）中对真如城市副中心的战略定位。招拍挂文件中要求竞标者承接一系列公共配套的建设，也恰是迎合了城市副中心的“全球城市的专业中心职能”。

值得关注的是，与虹桥等其他新晋城市副中心不同，真如作为老牌城市副中心之一，在“上海2035”规划中多了“提升功能”的要求。换句话说，是上海对真如寄予厚望。

为达成“腾笼换鸟”的宏愿，真如区域除了整治“红旗村”，还拆除大型水果批发市场——山华果品市场、搬迁存在20年、建筑面积约16万方的铜川路水产市场等。

在最新版真如副中心规划中，区域内规划了长达6公里，总占地面积高达21.5万㎡的真如绿廊，铜川路水产市场地块则新规划了体育场馆和文化博览中心以及4栋150米高写字楼和1栋220米高写字楼，在真华路桃浦路则新规划了一所12年一贯制学校。

同时，火车站和轨道交通的兴建，使真如有望成为核心城区内唯一能与虹桥分庭抗礼的交通枢纽。自2010年起，位于真如的上海西站正式投入运营，进一步加强了上海与周边城市的联系。在轨道交通方面，目前真如已经拥有4号线、7号线及11号线三条线路，未来14号线、15号线、16号线也将落户真如。届时这个坐拥多轨和一座火车站的城市副中心将与其他各区域的连接更加紧密。

压轴大戏花落谁家？

真如城市副中心是继徐家汇、五角场、花木三大城市副中心之后最晚启动建设的一个老牌城市副中心，在三大城市副中心的华丽转身之后，真如的快速崛起不得不说是上海近年来一出超有看点的压轴大戏。四幅优质地块的出现再次将真如推向舆论焦点——谁将与城市副中心一起笑到最后？

根据上海土地市场的交易日历安排，这四幅地块将于10月11日完成出让。直到10月9日，竞买申请人数刚刚达到1。这唯一的神秘卖家又是谁？

若说近水楼台先得月，会是李嘉诚的长江实业吗？众所周知，近年来李嘉诚家族在内地投资意愿明显降低，不仅频频出售位于内地的物业项目，也几乎没有拿地动作，李嘉诚家族的投资重心更偏重于欧洲。作为李嘉诚家族麾下的长实集团，自然也采取了这一投资策略。长江实业的拿地可能性不大。

一则公众号的推送为中海打上了“高光”。9月中旬，中海商务在其官微中提到，十三五计划内，中海集中商业将伴随着轻资产管理输出、标准化产品复制，在包括上海真如副中心、成都天府新区、沈阳、苏州、宁波等优质城市地段再现“造一方热土、创一地繁华”的盛景。

然而截至目前，中海尚未获取真如的商业项目，业内纷纷猜测中海对真如地块志在必得。

相信在不远的未来，真如将是后发制人的一片区域中心，也是上海西北区域的一颗“明珠”，这颗明珠将花落谁家？让我们拭目以待。