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外交学人

同观·德国|让德国人住不起房的房租、房价是怎么涨起来的

澎湃新闻特约撰稿 朱苗苗

2018-10-04 08:23  来源:澎湃新闻

【编者按】:本文是同济大学德国研究中心及同济大学中德人文交流研究中心与澎湃新闻国际部合作推出的“同观·德国”专栏的第22篇。房租和房价上涨,使很多德国人租不起、买不起房。如何解决这一问题?德国政府拿出的办法有效吗?
近年来,素以房价稳定著称的德国也出现租金和购房价普遍大幅度上涨的情况。今年,特别是在大城市,“房荒”这个对德国人本来变得陌生的词汇重新出现在公众、媒体和政策制定者的激烈讨论中。
德国是一个租房比率特别高的国家,即使过去五年住房自有率有所提高,但是当前45%的住房自有率相比欧盟70%的平均水平仍居末位。因此,房租的波动对普通德国人的生活影响是巨大的。
房租涨、房价升
今年,在德国多个人口密集地区,例如柏林、慕尼黑和斯图加特等地爆发了抗议房价和房租上涨的游行。过去十年,柏林的房租上涨幅度为100%;法兰克福的新建住宅价格增长了70%,美因茨的新房房价甚至上涨了90%。在租金和房价都最高的城市慕尼黑,居住面积每平米40欧元的租金也只能是非常简陋的落脚之处,即使如此仍然一房难求,排队看房成为常态。
由于房租上涨,越来越多人的租房开支已占其收入的40%到50%。德国普遍的说法是,房租占税后收入三分之一以上即可被视为“住不起房子”了。如今不仅低收入人群,即使中等收入的人群也面临“住不起房子”的压力。按照德国司法部长巴里的说法,住房问题已经成为“当前时期的一个社会问题了”。
9月21日,来自联邦和联邦各州、建筑行业、地方联合会、职业联合会、房东及租户协会等代表参加了在总理府召开的住房峰会。除了会议召集人联邦总理默克尔,还有内政部长泽霍夫(基社盟)、财政部长肖尔茨(社民党)、经济部长阿尔特迈尔(基民盟)以及司法部长巴里(社民党)也出席了会议。会议讨论的核心议题是“如何应对房荒以及持续暴涨的房租和房价”。
什么引发了“房荒”?
德国当前“房荒”的主要症状是:一方面是,大城市普通收入人群能负担得起的住房紧缺;另一方面是,新建住房数量太少。
德国多年以来通过房租管制制度、遏制炒房投机的税收制度以及福利住房保障制度等手段保持德国房价的稳定,为何现在住房问题显著激化呢?归纳起来有以下几个原因:
第一,从城市规划和发展理念以及实践角度看,德国从本世纪初开始呈现较为明显的从郊区化到去郊区化的发展趋势,即“再城市化”。大中城市郊区人口开始减少,而市区人口重新开始增加。规划人员和政策决策者吸取美国城市空心化的教训,重点以让市区恢复活力作为城市发展指导思想。同时,社会经济结构的转型让服务业迅速发展,市区交通和生活便利、工作资源集中、文化娱乐活动丰富,越来越多中青年选择居住在市区。2005年以来,德国人口加速向大城市聚集。德国十大城市私人住户数自2010年以来增加了60万户,而新建住宅总共仅25万套,供应缺口巨大。
第二,本世纪初随着新自由主义的高歌猛进,特别是施罗德时代崇尚市场化和私有化的指导思想,加上之后地方财政出现困难,地方政府大量变卖公共福利房,推动住房市场化。政府福利住房数量从1990年的290万套减少到110万套。例如,柏林公共住房的比例仅为14%,慕尼黑为20%。而且这个趋势仍在继续。对于高度依赖租房的德国人,政府保障性住房体制一直发挥着居者有其屋的稳定锚的作用,特别是对低收入家庭而言。私有化以后的住房被投入到自由市场上或被大型盈利公司掌控,炒房和囤积居奇明显增多。另外,地方政府将公共住宅变卖后,虽然一次性获得很多资金,但是政府失去了持久收入来源,实际上进一步削弱了长期扶持低收入群体的能力。
第三,不断增长的地价也抬高了新建住宅的成本和价格。地价上扬的主要原因是,2008年金融危机开始后,德国较为稳定的房地产市场成为国际投资青睐的目标,加上贷款利息近乎零,因此房地产开发走热,地皮紧俏。并且,很多住宅开发项目都交给由保险公司、银行参与的房地产基金或者其它基金进行运作,目标就是盈利。
第四,德国经济东西部经济发展极为不平衡,东部经济萎缩地区有明显房屋空置现象,而西部的空房资源已经耗竭,房屋供给极为紧张。根据2018年公布的最新统计,除开柏林,2016年东部联邦州租房空置率为7.1%,大约有30万套空房,并且这一趋势将持续,有些东部城市如什未林的租房空置率高达8.9%。而恰恰是房屋需求最大的西部以及经济发达地区,空置率仅为2.0%,慕尼黑租房空置率为0.2%。
第五,2015年开始的上百万人涌入的难民潮也对德国房屋供应紧张、房租飞涨起到推波助澜的作用。
“房荒”能否“刹车”?
早在2015年,为了抑制租金过快上涨,德国就制定了《房租刹车法》。该法主要通过规定房租涨幅及其上限,防止房东坐地涨价来保护租客权益,例如新签订的住房合同中的房租不允许超过“当地常见比较房租”的10%。显然,该项房租管制的法律实施三年多来收效甚微。
2018年3月,默克尔领导下的新一任联邦政府由于房荒的紧迫性和重要性在《联合执政协议》中承诺新建150万套住宅。5月,默克尔发起了所谓的“住房攻势”,确定在四年任期投入60多亿欧元用于新建住宅的目标,其中20亿用于福利性住宅的建设,联邦政府还提供低价的地皮。目前已经实施的具体措施有“住房儿童金”,年收入低于规定的有孩家庭,购买自住房或建房时每个小孩每年可获得1200欧元,总共补贴10年。此外,新政府还进一步严格了《房租刹车法》、设立转嫁给租客的房屋翻新费的上限、为鼓励私人修建廉价住房提供税收优惠。9月21日的住房峰会上,德国政府又将至2021年的福利建房的资金提高到50亿欧元。
但是专家和业内人士普遍对默克尔政府目前采取的措施是否能真正改变房荒的现状存疑。理由有:
1. 据研究,必须每年新建35万-40万套住房,其中福利房8万套,方可能缓解当前住房紧张问题。当前政府目标与这个需求存在差距。
2. 在新政府职权分配中,原本归环境部负责的住房和建筑领域被划给了内政部,内政部长泽霍夫到目前对住房建筑的兴趣和投入的精力都乏善可陈,真正善于在社会住房建设着力的社民党目前的能力不足以带来更多改变;
3. 德国住房问题的解决除了在短期内依赖增加供应和刺激供应,还需要进行长期的制度性改变,包括调整规划用地、简化建房审批环节等,特别要做的是纠正过度市场化带来的负面后果。需要通过修改相应的法律法规,让房屋市场实现市场与政府调控合理的平衡。
最后还需要指出的是,联盟党和社民党联合执政的大联合政府自从3月份执政以来暴露出诸多执政能力弱的问题,危机不断,疲于应付,默克尔作为总理的权力也明显削弱。这一新联合政府在多大程度上能履行执政协议的责任、完成指定建房和抑制房价目标还有待进一步观察。
(作者系同济大学德国研究中心/中德人文交流研究中心研究员)
责任编辑:朱郑勇 澎湃新闻,未经授权不得转载。新闻报料:4009-20-4009
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