证券时报：一线城市“认房不认贷”满月，楼市成交冲高回落

数据来源：Wind 图虫创意/供图

8月30日，广州率先官宣“认房不认贷”。而今，距离一线城市落地执行“认房不认贷”政策已届1个月，政策效果如何备受关注。

近日，证券时报记者多方采访了解到，新政落地后第一周效果较为明显，9月下旬楼市成交开始冲高回落，政策效应在逐步减弱。其中，北京二手房市场近期成交平淡，成交量已基本恢复到新政前水平；深圳周成交量虽未明显下降，但从委买需求量看已呈下降趋势。与此同时，新政后一线城市二手房挂牌量持续增加，供大于求矛盾凸显。

接受证券时报记者采访的业内人士认为，楼市复苏的大方向不变，成交有所回落是正常波动。后续仍需出台一系列新的宽松政策来持续推动库存去化。

二手房成交冲高回落

与新政刚落地时楼市热度明显大涨相比，9月下旬成交开始冲高回落。

“新政后，市场就火了一小阵儿，现在基本没有成交，店里有几个人都休息了。”北京一家大型房产中介东城区某门店的小刘对证券时报记者说，现在约客户都约不出来，大家都在观望，上周末很多店面都没有带看。

北京某大型中介在丰台区某门店的小李也告诉记者，最近市场一般，没有想象那么火了，现在虽然有人看房，但成交不多，上周成交量跟新政后前两周比周均至少下降了50%。

北京另一家中介丰台区某门店的小张同样对记者表示，最近市场成交趋于平淡了。“我们这个区域9月成交了近100单，但是有40多单是新政后第一周成交完的，后面陆陆续续每周成交10多单。”他说，最近店里成交的客户，都是外地有贷款记录的，以前在北京买房只能算二套，首付款不够，新政后可以算首套了，这类人群比较受益。

除了成交量冲高回落，多个中介人员向证券时报记者表示，现在的一个问题是库存量在不断增加，新政后北京二手房挂牌量比新政前增加了近2万套，但去化的没有增加的多，现在还是买方市场。

实际上，不只北京，深圳、上海、广州等其他一线城市新政落地一个月的市场变化也有类似情况。

据深圳市房地产中介行业协会统计，继9月4日～10日全市二手房周交易量环比增长26.4%后，9月18日～24日周交易量环比小幅下降0.4%，上升态势中止。同时，二手房在售量持续上升，9月25日突破5.7万套，较上周增加945套。深房中协认为，“认房不认贷”政策效应在逐步减弱，周成交量虽未明显下降，但从委买需求量看已呈下降趋势。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受证券时报记者采访时也表示，虽然从整个月看，政策效果还是很明显的，9月成交数据肯定比8月好，但一线城市“认房不认贷”政策效力在逐周减弱，从万得数据看，第三周新房成交就开始回到新政前的局面。

政策效力开始减弱

多位接受证券时报记者采访的业内人士表示，政策效力在落地后第一周较为明显，现在开始逐渐减弱了。

中原地产首席分析师张大伟指出，经过接近一个月的政策消化，北京二手房新增挂牌量接近2万套，总价500万元以内的刚需房源井喷。针对500万元以下的主流购房群体的政策没有变化，所以使得“认房不认贷”政策影响逐渐递减，市场在9月最后几天，已经基本恢复到新政前的成交量水平，估计北京9月二手房住宅网签量将在1.35万套，如果近期不出新政，10月可能又不到1万套了。

“从新房市场看，其实政策效力最明显的是前三天。”合硕机构首席分析师郭毅在接受证券时报记者采访时说，9月1日至3日，北京全市新房住宅成交量大概是2800～3000套，之后的一周时间政策效力出现了衰减，但成交量也是以往正常工作周的两倍以上。现在来看，政策效力已经基本消耗殆尽，因为“认房不认贷”政策本身也就是挖掘北京的一些存量购房需求，即本身就已经在市场上看房选房、但迟迟没有落定的一类购房人群。

郭毅进一步指出，从“认房不认贷”对新增购房需求的拉动效果来看，还需要一定时间的消化。因为对于存量客户来讲，大多数其实已经完成了二手房的成交或者网签，只是在市场上寻找新房源的过程中有所犹豫，而当下的增量客户可能面临的核心问题是，手里的二手房还没有处置出去，还不具备“二套变首套”的资格变化，所以他们虽然在市场上看房，但是真正由看房到认购的时间周期会拉得比较长，取决于其手里的二手房什么时候真正能够成交。

“所以我们看到，9月26日北京链家响应此前住建部号召把二手房中介费率由过去的最高2.7%降到了2%，同时买卖双方各自承担1%，其实也是为了促进二手房市场更好地流通。”郭毅说。

仍待增量政策疏解

据贝壳研究院统计，政策出台后的三个周末均值与8月周末均值相比，一线城市二手房成交量整体增加超四成，京沪分别增加55%、41%；带看量整体增加20%，京沪持续提升；新增挂牌量整体增加，京沪增加明显；成交价格止跌回稳，预计9月京沪房价回升约1%。近期挂牌及卖房成交客户中，换房需求成为主流，占比较高，其中京沪超过80%，广深超过60%。

“当然，也要关注的新问题是，一线城市二手房挂牌量继续增加，供大于求矛盾凸显。”易居研究院研究总监严跃进对记者说，这些新增挂牌主要还是希望“卖旧换新”，但很多二手房卖不掉就没法去换新房，后续还是要有一些新的政策来推进。

郭毅也认为，房地产市场的健康良性循环需要打通新房和二手房之间的堵点，北京中介费的调整虽有助于堵点的打通，但是力度远远不够，北京接下来还需要给予刚需和改善人群一定的政策放宽，才能够形成对市场可持续性推动力的真正效果。

严跃进建议，可以对二手房率先放松，以更好促进此类房源的流通。同时，普通住宅标准有必要加快调整和更新，因为激活改善型住房消费是新一轮住房需求提振的重要抓手，无论是普通家庭的换房需求还是多孩家庭需求，都需要对普通住宅标准进行优化调整。

郭毅也建议，北京后续能调整普通住宅标准，执行首套房二成首付、利率LPR（贷款市场报价利率）-20BP 的优惠，让刚需刚改家庭真正享受低首付和应有的契税减免。

中指研究院市场研究总监陈文静也认为，在房地产市场供求关系已发生重大变化的当下，不合理的限制性政策均有望逐渐优化调整。建议一线城市因区施策优化限购政策，同时通过降首付、降利率、降交易税费、调整普宅认定标准等方式支持住房消费。