存量首套房贷利率今起自动下调！@新会人：你的月供能降多少？
“我的房贷利率下调了！”今天上午9点，市民刘女士在查询了房贷利率后，高兴地说道。刘女士2021年买了首套房，商业贷款26万元，房贷利率为5.55%。此次存量房贷利率下调后，她的利率下调至4.1%，下降了145个基点，每月还款额可以少200多元。
根据中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的通知，9月25日起，银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。记者从江门多家银行了解到，今日起，各家银行开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率。为方便客户查询以及申请，目前多家银行在手机银行App上线了“存量房贷利率调整”服务。
首套房贷利率不需要申请
银行自动调整
此次调整范围为首套住房贷款、二套转首套，以及公积金组合贷中的商业性个人住房贷款。业内人士表示，对于首套房贷利率调整，客户不需要任何操作，银行将主动批量调整。
以50万元房贷，等额本息为例，购房者当初按5.6%左右购房，若此次调整后房贷利率下调为4%，50万元30年期限的房贷，月供可从每月约2870元降至2387元，下调500元左右。
“对于很多有房贷的居民来说，存量房贷利率下调是一个非常利好的消息，能切实减轻居民的月供压力。”江门市房地产中介服务行业协会会长杨东卉表示，相信随着还贷压力的降低，大家对房地产市场的信心会有所增强。
美智地产市场研究中心总监张镇兰认为，首套住房存量房贷利率下调真正的影响在于促进经济、促进消费，而对房地产而言，更多是促进部分置换客户将原计划提前还款的资金，投入到改善置业需求上。
“二套转首套”房贷利率调整
于9月25日起受理申请
对于贷款时为非首套房但现在已符合所在城市首套政策的购房家庭，也就是“二套转首套”的房贷利率调整，则需要借款人主动向银行提出申请。
对于“二套转首套”的房贷利率申请，多家银行表示，由于“因城施策”原因，各城市二套房认定的情形复杂多样，无法通过银行系统直接识别，所以需要借款人向银行提供首套房贷款相关证明资料。
●借款人可以从9月25日起向银行提出申请并提供证明材料。
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●收到申请后，银行将对调整申请逐笔进行人工审核，并于10月25日对审核通过的业务进行统一批量调整。
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●如果错过了10月25日之前的集中申请期，之后还能申请吗？对此，多家国有大行表示，集中申请期后，借款人仍可以继续提交利率调整申请。
是否提前还贷
主要取决于自身资金情况
原计划本月要提前还部分房贷的市民林小姐，在得知存量房贷利率下调的政策后，终止了原来的计划。“提前还贷的初衷是因为利率太高。”林小姐告诉记者，自己的房贷年化利率超过5%，手头资金理财的收益远达不到这个水平，为此，想将手头的资金提前还部分房贷。“下调后，我的房贷利率变为4.3%，与投资收益的利差不算太大，想着手里有点资金也可备不时之需，所以就终止提前还贷计划。”林小姐说。而市民黄先生则有点犹豫：本来已计划提前还贷，资金也准备好了，如今贷款利率下调，不知道还要不要提前还呢？
“整体而言，存量房贷下调之后，多数人提前还贷的必要性已经大为减少，之前社会上出现的‘提前还贷热’也会随之退潮。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓如是说。
肖文晓表示，存量房贷利率下调之后，新旧房贷的利差不再明显，对于市民而言，是否仍有必要提前还贷，主要还是看自身的钱袋子，像之前那样一些人因为“利差”而不惜“借新还旧”就没有什么必要。但如果市民手头有充裕的现金又无好的理财去处，在存款利率下调的背景下，则仍有提前还贷的可能。
“一般而言，提前还贷都只有在贷款的早期才有节省利息的意义。”肖文晓提醒，当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，这个时候剩余要付的利息都已经所剩不多，提前还贷意义不大。此外，公积金贷款执行的是市面上最为优惠的购房利率，这种廉价而又长期的借贷资金是市民不容易获取的，一般也不建议提前还贷。
常见问答汇总
1.什么是首套房贷？
答：首套住房贷款包括两种情况：一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款；另一种是贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。
2.这次调整需要借款人主动申请吗？
答：对于原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的浮动利率的房贷，银行将于2023年9月25日起主动批量调整，无需借款人单独提出申请。需要借款人提出申请主要有以下三种情况：一是贷款发放时不符合首套住房标准，但当前实际住房情况已符合所在城市首套住房标准。二是当前执行固定利率的存量住房贷款。三是当前执行贷款基准利率定价的存量房贷。如贷款当前存在逾期的暂不调整，须借款人归还积欠本息后再申请；如贷款当前处于不良状态的暂不调整，借款人需在贷款状态变为正常后再向银行申请。
3.我的贷款发放时是二套，但当前实际住房情况已符合所在城市首套住房标准，需要提供什么证明材料？
答：需要提供身份证、婚姻状态证明、住房套数查询结果或认定证明等。住房套数查询渠道包括：侨都之窗、粤省事、行政服务中心等。
4.“二套转首套”房贷利率调整如何申请？
答：可于9月25日起到原贷款服务行提交申请，银行业务人员收集并核实资料，对于符合调整范围的贷款经审批通过后进行利率调整。
5.线下方式如何办理利率调整？
答：可到原贷款服务行办理利率调整。办理时，如属于“二套转首套”情况的，还需要提供婚姻证明、首套住房贷款证明材料等。
6.集中申请期后还能办理利率调整吗？
答：集中申请期后，可继续向银行提交利率调整申请。银行将逐笔进行人工审核，审批通过后T+1日起按新的利率水平执行。
7.“二套转首套”房贷为什么不能和首套房贷一样直接调整？
答：二套房认定的情形复杂多样，无法通过银行系统直接识别。根据相关部门意见要求，对符合“二套转首套”房贷，要求进行审核，因此需要向银行提供首套房贷款相关佐证资料。
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