上海9月2日起执行“认房不用认贷”：实质性降低购房成本，有力支持合理住房消费需求释放

上海“认房不认贷”政策落地。

为更好满足刚性和改善性住房需求，使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，9月1日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发次日起执行。

易居研究院研究总监严跃进表示，认房不认贷政策，通俗来说，就是希望把更多购房群体和购房需求纳入到首套房的认定标准中。纳入到首套房标准，可以实实在在地降低首付比例和房贷利率。

举例来说，当前上海一套新房平均总价大概为500万元。政策前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付款大约需要175万，相当于房价款的35%。

同样，纳入到首套房标准，其房贷利率也会跟着下调。当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万、30年期等额本息计算，其利息总支出约为198万，月供约为11044元/月。若按新的政策，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。

严跃进表示，认房不认贷政策，是优化调整购房政策的重要体现，有力支持了合理住房消费需求的释放。其惠及的群体多、市场反响非常好。上海换房家庭或改善型家庭是最直接的受益群体。因为购房者过去要换房，若名下有贷款记录，哪怕房子已经卖了，那么也会被认定为二套房标准。二套房的信贷要求高，很多购房者可能就出现“够不着”的问题。通过落实认房不认贷政策，其有助于降低首付等条件，实质性降低了购房成本。对引进人才的购房也有助力。在上海等大城市，一些引进人才希望购房安家。但如果其在老家有房子和贷款记录，那么按过去政策，在上海购房可能会被认定为二套房。但按照现在的政策，那么就可以按首套房标准进行。我们认为，对于上海而言，这部分购房需求也非常大。尤其是五大新城和一些新兴产业背后的各类人才，都可以更好享受到这个政策。

对于政策影响，严跃进认为，认房不认贷政策有效地降低了购房者入市成本，也客观上积极引导了市场预期向好发展，其对于市场交易量的活跃或提振将有积极显著的作用。当前正值传统“金九银十”阶段，上海房企在推盘上积极性明显增加，而购房者在政策明朗后，入市意愿明显增强、购房策略也更加清晰。所以供需两端已经释放出非常积极的信号。我们认为，9月份开始上海楼市交易会有积极提振，且交易活跃态势会持续，在一二手房等领域都会有重要的表现。相关银行、中介机构等业务量也有望提振。同时针对购房者关心的房价问题，购房者购房心态更加理性健康，房价将会保持稳定的基础和良好态势。

从一线城市情况来看，上海是继广州、深圳之后第三个落地“认房不认贷”政策的一线城市。中指研究院上海分院高级分析师陈炬兰指出，今年2季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、潜在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下，上海房地产市场整体供求有所回落。据中指监测数据，上海新建商品住宅（不含保障房）已连续两月成交低于5000套，而二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”，7月底以来受政策预期影响，上海二手房市场活跃度有所回升，二手房成交量亦有缓慢恢复。

陈炬兰表示，上海作为在一线城市中房地产市场表现相对稳健的城市，本次全面执行首套住房“认房不认贷”，政策出台超预期，或将为房地产市场情绪带来明显提振效果，预计北京相关政策也将加速推出。