链家房产指南 | 房东“一房多卖”怎么办?房子到底该归谁

2018-08-10 11:06

据相关新闻报道,王先生(化名)买的一套二手房已经缴纳80%房款,却发现卖家把房子又卖给了另外一个人,并且对方购入的价格比自己高很多。此时的王先生已经签订了正式有效的购房合同,房子也走到转移登记的程序,那么这种情况下他该怎么办?房子到底该归谁所有?

“一房多卖”是指房屋所有人就同一房屋,先后与不同的买受人签订房屋买卖合同,而几份买卖合同均合法有效。于是,这套房该归哪个买受人便成为一个难题。一旦在二手房交易中不慎出现这种问题,消费者应该如何保护自己的合法权益?上海链家交易管家为您答疑解惑。

首先,一房多卖在多份合同均合法有效的情况下,应当按照合同履行程度来确定各买受人可请求履行合同的顺序。原则上,已经办理房屋所有权转移登记的买受人可以优先取得房屋。因此在上述案例中,王先生已经办理了过户手续,有优先取得房屋的权利。

但在大部分“一房多卖”的情况下,多个买受人均未办理房屋所有权转移登记,则已经合法占有该房屋的买受人优先履行买卖合同。如果在均未办理房屋所有权登记,又没有一位买受人合法占有房屋的情况下,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素进行针对性判定。

具体该如何确定房屋所有权呢?

根据《合同法》第一百零七条的规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”,所以卖方必须要按照合同的约定履行自己的责任与义务。

一旦消费者遇见了“一房多卖”的情况,上海链家交易管家提醒您,需要按照以下原则来确定房屋所有权:

1、卖方是否实际将房屋交付给买方

如果卖方已经将房屋实际交付给买方,且买方已实际使用了该房屋,表明卖方履行了合同,应考虑支持买方的实际履行请求;

2、买方是否已全额支付房款

如果买方已支付了全部房款,表明买方已全部履行了自己的义务,同样应当考虑买方的实际履行请求;

3、买方是否办理房屋产权过户备案等相关手续

如果买方已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续,根据物权法规定,不动产转让经过登记,则发生效力,因此应考虑买方实际履行请求;

4、买方是否适宜履行合同

如果买方履行合同的成本较低或其适宜履行,应考虑买方的实际履行请求。

遇到“一房多卖”,可以要求卖方赔偿吗?

“一房多卖”主要会产生以下法律后果:

第一,已经办理过户手续的购房人获得商品房的所有权。商品房作为不动产,其所有权的转移必须登记,而且是以登记为生效要件。凡是办理的过户登记的购房人已经合法取得了该商品房的所有权,其他购房人不能对其主张权利。当然,如果办理过户手续的购房人是与房屋出卖人恶意勾结,签订房屋买卖合同并过户的,其他购房人可以主张商品房买卖合同无效,因该合同取得的房屋应当返还。

第二,未办理过户登记的其他购房人依法可以追究商品房出卖人的违约责任。未办理所有权过户手续的商品房买卖,仅仅使买卖合同发生法律效力,但房屋的所有权并没有转移。所以,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致原商品房买卖合同目的不能实现、无法取得房屋的购房人以及出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,导致后来签订商品房买卖合同目的不能实现,不能取得房屋的购房人,均可以要求商品房出卖人承担合同中的违约责任。

消费者该如何规避“一房多卖”的风险?

交易管家建议您,选择正规合规的中介公司,尤其是有此类风险保障的中介公司,可最大程度上规避风险;即使不慎遇到,也可在风险发生时保障自己的利益不受损失。如上海链家推出“八大安心服务承诺”。其作用在于:一是在服务中杜绝或减少风险的发生;二是一旦出现风险,不会让消费者利益受损,从而降低交易风险的存在,为房产交易保驾护航。一旦出现因无法过户或相关原因造成的交易失败,上海链家将履行“交易不成,佣金全退”的承诺。

(注:以上内容仅供参考,相关政策请以官方即时公布为准)

    责任编辑:毛玮静