槐法案例丨暂未取得商品房预售许可证明，出卖人能否起诉要求确认预售合同无效？

济南市槐荫区人民法院济南市槐荫区人民法院官方澎湃号

2023-05-30 19:02

山东

以案说“典”

槐法案例【2023】90

买了房子已经入住，但开发商尚未取得商品房预售许可证明，此时，如果开发商起诉要求确认商品房预售合同无效，买受人不同意，法院将如何判决？本期以案说“典”，通过槐荫法院张斌法官审理的一起确认合同无效纠纷案件，共同了解相关法律问题。

案情回顾

2008年，张三作为乙公司职工与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订《乙公司职工订房协议书》一份，约定张三向甲公司订购某小区A栋楼101室房屋。由于甲公司经营等问题，该小区直至2016年才在多方共同努力下完成建设。张三支付了相应的续建费用并于2017年接收了涉案房屋，实际占有使用至今。但涉案房屋因甲公司的原因暂无法办理商品房预售许可证，故甲公司向槐荫区法院起诉张三，要求确认涉案合同无效。

张三辩称，涉案合同系双方真实意思表示，其已实际占有使用涉案房屋5年有余并交付了全部的购房款，请求驳回甲公司的诉讼请求。

争议焦点

本案的争议焦点是：《乙公司职工订房协议书》是否应当在本案中被确认无效？

法院审理

槐荫法院经审理认为，涉案合同系在房屋正在建设时签订，该合同有关涉案房屋买卖的权利义务关系约定具体明确，应当认定为商品房预售合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，未取得商品房预售许可证的商品房预售合同并不必然属于无效合同。如果在“起诉前”取得预售许可证明，预售合同可以认定有效。而司法解释并未明确规定，以买受人起诉还是出卖人起诉的时间点，来认定该条件成立。但设立商品房预售许可证制度的主要目的在于维护购房人的合法权益，而非赋予开发商随意要求确认合同无效的权利。在开发商自身未按照商品房预售许可制度进行合法规范建设时，如果允许其不当地利用该制度，将进一步损害购房人的合法权益。本案中，现涉案房屋已经建成，不再属于预售房屋的属性。张三也已付清购房款并在涉案房屋中居住多年，形成了稳定的生活环境。甲公司作为侵害购房人合法权益的一方合同当事人，起诉要求确认双方商品房预售合同关系无效，打破已经稳定的交易关系，阻断通过各方努力，合法、合理解决该房屋后续产权等问题的可能性，其应当举证存在确认合同无效的现实必要性，而甲公司无证据证明该合同存在损害或可能损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实。且作为买受人的张三，尚未因其权益受损而主张涉案商品房预售合同无效。

综上，甲公司在本案中诉请确认合同无效，不具备正当的诉的利益，属于违反诚实信用原则、滥用权利的行为。因此，法院对甲公司的诉讼请求，不予支持。

最终，槐荫法院依法判决驳回了甲公司的诉讼请求。判决作出后，双方均未上诉，现该判决已生效。

法官说法

商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。相较于现房销售，预售商品房对于购房人而言，存在着更大的交易风险。因此，为防范“烂尾”风险，监管开发商合法规范地进行预售房屋的建设，维护购房人的合法权益，保障购房人的资金安全，只有取得预售许可证的房屋，方可进行预售交易。由此可见，设立商品房预售许可证制度的主要目的在于维护买受人的权益。故本案倾向于认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条中规定的“起诉前”系买受人的“起诉”，而非出卖人的“起诉”。根据该解释规定，当事人要实现合同目的，依赖于开发商取得预售许可证，使合同效力完备。购房者对取得房屋的足够合理信赖，开发商是明知的，基于诚实信用和保护合理信赖的原则，开发商负有积极申请预售许可证的义务。

在开发商以自身未取得商品房预售许可证明为由，起诉要求确认商品房预售合同无效时，法院应结合涉案房屋未取得预售许可证明的原因、续办预售许可证明的可能性、房屋是否已由预售房屋转化为现房、权利行使的正当性、确认无效后的法律后果等具体情况进行综合判断。对于因开发商自身原因导致暂时无法取得商品房预售许可证，其对合同确认无效又无合法正当利益的情况下，应当认定开发商的行为违反诚实信用原则，属恶意诉讼，应不予支持。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第七条

民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。