不要首付 还能拿50万装修钱?多地出现“负首付”买房!还有楼盘买房就送两头猪

2023-05-25 07:45
问政

没想到,房产界还有“负首付”这个词儿。

近期,重庆、深圳等多地出现房产中介声称买房可以做到“负首付”。例如,房产价格520万元,但可以向银行贷款570万元,这样购房人不仅无需付首付,还能拿到50万元作为装修款。

据中国证券报,记者多方了解到,通过开发商返首付、做高合同价等方法,一些房产看似可以做到“零首付”“低首付”乃至“负首付”,但也面临财务和法律风险。如果楼盘不“满五唯一”,则购房人还要承担较高的税费。

针对“低首付”“零首付”“返首付”等营销乱象,监管部门也积极出手。日前,广东省惠州市惠阳区住建局印发通知称,将在全区范围严查首付贷、返首付、零首付,以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

“负首付50万元买房”可签“阴阳合同”

“首付负1万元!没错,不需要首付还能再拿1万元”……这是重庆巴南区一位房产中介的推荐语。

近日,在多个社交平台上,出现了类似的营销话术。

“这套房子评估价是570万元,但是业主低价卖,卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子,还剩下50万元装修。”房产中介王女士表示,其代理的一套深圳市罗湖区的房产可以做到“负首付”。

“这套房是回迁房。业主现在不要那么多房了,拿出来低价卖,很划算。从业这么多年也很少见能‘负首付’的房子。”王女士补充道。同为房贷中介的钟先生也声称,自己代理的某楼盘可以做到“负首付”。房产中介赵先生声称,自己已售出一套“负首付”的房产。

那么,“负首付”需要什么资格,又是如何实现的呢?王女士却避而不谈。“570万元银行会分批次放款。你把资料递上来,全部由我们的按揭部门帮你。除非你是黑征信(不能做)。”

据业内人士介绍,“负首付”与“零首付”“低首付”的操作方法类似,一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力,二是开发商通过做高合同价格,帮助购房人获取更高额度的银行贷款。若开发商返还的资金超过首付款,或银行贷款金额超过房产原价,“负首付”便“实现”了。

钟先生向记者透露,实现“负首付”有时还需要借助经营贷的力量。“经营贷比房贷便宜,深圳房贷首套利率是4.6%,经营贷利率是3.5%到3.8%。购房人需要提前准备征信报告和银行流水、收入证明等材料。名下如果没公司的话,需要配合注册个公司。”

据中国证券报,日前,苏州市某楼盘也打出“零首付、拎包入住”的广告。

据了解,这个所谓“零首付”,也是开发商通过做高合同价格的方式,增加购房者可贷出的按揭贷款额度,并建议购房者申请“装修贷”等消费类贷款获取资金支付首付款。

该楼盘销售经理举例说明:“例如,房子的实际价款为100万元,按照七成贷款比例,首付款需要30万元,贷款为70万元。开发商可以为购房者做高合同价,将合同价提高至140万元,这样购房者就可以从银行贷出98万元,在实际支付中,首付款仅为2万元。对于这部分首付款,购房者还可通过申请‘装修贷’进行覆盖。”

面对购房者对虚假合同的担忧,上述销售人员说:“可以签订两份合同,一份以实际房价签订,是购房者的真实购房价格,并开具发票;另一份以较高房价签订,是购房者向银行申请按揭贷款时提供的证明材料。”

此外,还有另一种“0首付”,由于多地限制楼盘降价销售,部分开发商以“0首付”“首付补贴”等方式变相降价。

据界面新闻,“0首付、准现房、置业大合肥”,日前合肥长丰的楼盘上坤晶萃四季打出的广告引起当地楼市躁动。在链家app上,该项目销售均价1.2万/平,总价97-118万/套,有95折优惠。根据当地中介的介绍,买房人只需交2万定金,首付0元,差额首付款由开发商上坤全额补贴。中介还举例说明,比如意向房源原总价130万,正常首付2成起需要26万,开发商补贴24万,仅需支付定金2万,具体一房一价,以售楼部为准。

不过,0首付买房只是开发商用来宣传的噱头。上述中介对界面新闻记者表示,开发商只是推出了几套房源用来宣传,现在活动已经结束。目前项目优惠之后的房价是1万/平米。合肥一位市场人士表示,“合肥明面上最多能95折卖房,想降价只能通过分销来,最多也是做特价房、返佣”。

广东惠州:严禁首付贷、零首付、返首付等

据21世纪经济报道,此前,包括惠州在内的部分地区房地产中介在销售阶段拿“零首付”作为噱头吸引客户就曾引发热议。彼时,多位业内人士向记者表示,“0首付”更多是一种促销手段,其实对购房者并没有实际优惠,反而还会加重购房者的负担。而且,此类营销行为涉嫌违法违规。

就在几天前,5月21日,广东省惠州市惠阳区房地产中介行业协会在其官微发布消息显示,惠阳区住房和城乡建设局于5月20日印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》(下称《通知》)。

惠阳区住建局在《通知》中表示,近期,该区个别商品房项目涉嫌违规销售,造成不良影响,为强化房地产市场监管,规范销售行为,维护购房人合法权益,严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

同时,《通知》要求,严格执行注销制度,对中介机构(中介人员)发布不实等违法违规销售信息的、协助房地产开发企业违规销售的,惠阳区住建局将注销其房地产经纪机构备案证书。

《通知》还指出,要严厉倒查因违规销售行为引发群访群诉事件,对造成不良影响的企业,关停网上交易系统(锁盘),一经查实存在违规销售行为的,依法追究责任。

对此,广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,近期惠州地区部分房地产项目的中介机构在销售阶段开展违规宣传,扰乱了正常的市场秩序,这是《通知》出台的根本出发点。

据了解,日前网传惠州大亚湾海伦堡·臻悦府楼盘低至4.8折销售。惠州大亚湾开发区管委会城乡建设和综合执法局相关负责人在接受媒体问询时表示,相关企业销售人员在介绍项目时未清晰说明交付标准从精装修调整为毛坯,价格相应做出调整这一关键信息。“尽管低折扣确实带来了高关注度,但是这种制造噱头的方式不可行,扰乱市场的正常秩序。”

律师:存在违规“最终还是自己出,早和晚的区别而已”

据中国证券报,谈及“零首付”“负首付”现象的出现,北京金诉律师事务所主任王玉臣认为,这与一些开发商为了尽快销售楼盘,实现资金回笼有关,所以使用一系列花式营销手段进行促销。但是这些促销宣传有不少套路,很多属于虚假宣传。

“看起来似乎是帮购房人缓解了压力,但是实际上,往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为,同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求,违反按揭贷款相关规定。”王玉臣说。

钟先生称,“负首付”出现,和部分区域一二手房价格出现倒挂有关,使得购房人可以以低价买一手房,但以较高的市场价作为评估价,从而做高了贷款合同金额。“‘负首付’其实是打擦边球,只是目前有空间(可以钻),银行可以做高贷款金额。正常情况下,购房人是要三成首付款的。”

针对“负首付”等首付模式,工行深圳分行一名房贷经理也向记者回应,“首付款如果不是自有资金,我们是不会批贷款的。购房人自己要小心。”

此外,需要注意的是,“负首付”不仅违规,而且后期资金压力将加大。

“有的房子是回迁房,房本还没有下来,不满足‘满五唯一’,需要缴纳个人所得税和增值税,划下来购房人需要负担二三十万元税费。”房产中介冯女士向记者表示。

“首付和贷款最终还是自己出,早和晚的区别而已。”王玉臣提示,所谓零首付、首付分期看起来似乎没有手续费,但是为了及时支付剩余的首付款,有些人通过消费贷、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等筹措资金,既会产生新的成本,又会产生更多的融资风险。

此外,“零首付”“首付贷”等方式在本质上违规,购房者还面临被银行拒贷、断贷的资金风险和信用风险。

王玉臣警告称:“签订虚假合同是违法行为。一方面违反了商品房销售的相关规定,没有如实备案;另一方面,通过这种方式骗取高额贷款,违反了银行按揭贷款的相关规定,涉嫌骗贷,一经发现,银行不会进行放贷,即使已经放贷,往往也会直接解除按揭贷款合同,要求提前偿还全部贷款。”

据21世纪经济报道,广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,低首付、垫首付等市场行为,涉嫌突破差别化住房信贷政策,放大了杠杆,可能会导致未来出现断供和其他金融风险。

“‘0首付’的宣传涉嫌虚假宣传,可能违反了《广告法》的规定。” 德恒律师事务所律师王帅曾向记者表示,宣传的“0首付”实际上并不是真的0首付,而是购房人首付款资金来源可以不来自于自有资金,该首付款是由第三方为购房人提供的借贷资金。“2016年住建部等部门发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。国家是不允许中介机构为购房人提供首付融资、首付分期和变相首付垫资的违法行为。”

王帅进一步表示,如果购房人的首付款来自于借贷融资,从侧面也说明房价超过了购房人的能力承担范围,易造成购房人后续还款的逾期,不仅对购房人的个人信用造成不良影响,购房人还可能既没了房子又要承担后续购房款的偿还。而且这种影响也将传导至资金出借人,造成其放贷资金的不良。“购房人在面对‘零首付’购房的诱惑时应保持冷静,购房时应根据自己的实际情况量力而行。”

据中国证券报,针对近期零首付、低首付、送首付、首付贷、返首付等首付模式的出现,上海易居房地产研究院研究总监严跃进说,这是营销领域乱象的体现。各地应关注此类新情况,要从合规的角度解决首付的问题,以防范各类打擦边球的违法乱象事件出现。

厦门惊现“买房送两头猪”除了“零首付”“首付贷”“负首付”等方式,有的开发商们为了为了开拓客户,还纷纷进村,各种营销手段轮番上阵,一场拆迁户争夺战正在打响。

“恭喜郭先生,喜提特房新玥公馆”,在鞭炮声中,一支由12个人组成的贺喜队伍,抬着两头戴着大红花的猪,挑着扁担,浩浩荡荡地走进位于厦门市同安区的郭山村。

近日,厦门本土国企特房集团“买房送猪”的视频在当地走红,视频中,贺喜队伍将两头猪抬到了村民的家门口,大红板桌左右两侧的桌脚边,各摆着2个装满贺礼的箩筐,工作人员向村民道贺一声“恭喜发财”,随即拉响礼花炮,场面十分喜庆。

《海峡导报》援引现场一位工作人员的说法称,郭山村的村民最近在特房新玥公馆购买了16套商品房,而这是楼盘为了回馈客户而进行的一个活动。

村民俨然成为支撑同安楼市的一股重要力量。5月中旬,同安的多个楼盘陆续传出成交喜报,卖得最好的楼盘一周成交了一个多亿,拆迁客户累计成交45套。

郭山村是同安第一个使用房票进行房屋征收补偿的整村搬迁项目,也是目前厦门房票规模最大的一个。4月底,厦门的第一张房票在翔安区开出,正式开启厦门拆迁户使用房票购房的时代,随后,各地的被征收人陆续拿到房票,郭山村的房票也在近期到位后开始进入楼市。

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5月24日,北京朝阳区潘家园弘善家园一套72平方米、两室一厅的二手房源报价从410万元下调到了390万元,经纪人刘丽告诉《每日经济新闻》记者:“价格可以再商量,再谈个几万不成问题。”

根据诸葛找房官网,仅5月24日当天,有1986套二手房源选择降价,平均降价幅度在16.95万元/套;涨价的房源仅150套,不过平均涨价幅度达到了20.14万元。

近段时间,北京二手房挂牌量一路高升,买方的议价能力有所提高,但交易量没有几个月前那般火爆了。

二手房越卖越多?

根据诸葛找房统计,2023年第21周(05月15日-05月21日),北京存量房成交3581套,环比下降1%。从近10周成交走势来看,周均成交套数为4190套,第21周低于平均水平14.5%。

从调价房源来看,第21周北京涨价房源1677套,较第20周下降16.9%;涨价房源占比回落2.86个百分点,诸葛找房认为:“业主信心小幅波动,购房者可择需入市。”

据刘丽观察:“近期北京二手房源在逐渐增加,我接触到的很多业主都希望抓紧变现,所以价格上是可以商量的。”

根据贝壳官网,2022年11月北京二手房挂牌量超过了10万套,当时有人直呼震惊,毕竟这是历史新高。但如今,这个数据已经来到了119106套,诸如“北京二手房越卖越多”之声也开始出现。

“现在换房需求比较高,很多人想要换个更大的房子来改善,还有的孩子大了想换到学区,这些都是促使房主卖房的动力,毕竟大部分都要把手里的房子卖了才能凑够钱买下一套。”

今年4月,北京二手住宅成交13928套,环比下降34.65%,同比下降1.2%。从月均成交水平来看,2023年前4月北京二手住宅平均成交14716套,较2022年同期上升15.46%。但月均成交水平赶超去年,主要是依靠了3月份成交强劲的拉高。

诸葛找房认为:“不可否认的是,4月二手房市场交易回落确实展现出了当前购房需求的释放有所减弱,短期内仍需要政策端的持续支持,如进一步优化‘带押过户’业务等,以助力二手房市场交易维持稳中有升态势。”

3月31日,北京宣布启动二手房交易“带押过户”,但从目前的情况看,政策效果还待观察。

据北京日报此前报道,关于“带押过户”,除了经纪人热情不高外,多数银行的办理流程尚不明晰。唐女士近期在丰台区购入了一套二手房,由于卖家需要先解抵押再过户,房屋买卖周期相对较长,她与卖方曾向中介提出加快交易速度的需求,但中介却从未提及可以办理“带押过户”。后来,当她了解到这一新政并向中介打听时,中介表示:“不推荐,流程比较复杂。”

5月11日,丰台区宋家庄区域某中介机构门店经纪人表示,他们还没有遇到过“带押过户”的案例。

很多二手房业主倾向买新房

今年3月北京二手房成交的活跃还历历在目,单月成交规模时隔23个月再次突破20000套,创近6年同期成交新高。

诸葛数据研究中心监测数据显示,3月北京二手住宅成交22192套,环比上升44.9%,同比上升31.14%,单月成交同环比实现“二连升”。

2023年一季度,北京二手住宅成交45815套,较去年第四季度上升49.08%,较去年同期上升24.21%。

但此后行情突变。

刘丽认为,目前很多二手房业主倾向买新房:“很多业主愿意把自己手里的老破小换成新房,再说现在北京也能‘带押过户’了,换房也方便了。”

刘丽向记者列了几个新房项目,分别在朝阳和亦庄:“这些新房都是精装交付,价格也不高,现在不出手,将来可能价格又要涨上来了。”

刘丽认为,新房价格相对较低也是北京二手房挂牌量持续上涨的原因之一。

相比于二手房市场,北京的新房交易相对活跃。从月均成交水平来看,2023年前4月,北京新房平均成交5936套,较2022年同期上升18.54%,月均成交水平赶超去年。

诸葛找房认为:“北京新房市场延续上涨行情,既向市场传递了一定的积极信号,也反映出北京楼市具一定韧性,市场需求相对稳健。展望后市,当前购房政策较为宽松,加之临近6月房企年中业绩冲刺节点,预计5月新房成交将以稳为主,二季度新房整体成交规模有望迈上新台阶。”

来源:每日经济新闻

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原标题:《不要首付 还能拿50万装修钱?多地出现“负首付”买房!还有楼盘买房就送两头猪》

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