掏空钱包买的房，装修如何避坑？丨松法·说
原创 落实普法责任的 上海松江法院 收录于合集 #松法·说 33个
文字来源：民事审判庭 暨秉恒
暨秉恒
民事审判庭二级法官
上海社科院
民商法学硕士
本期话题
#装修避坑指南
XIAN JING YI
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阱
一
冒用资质
目前，市面上装修公司良莠不齐，虚假的荣誉证书、资质证书等不在少数，没做两年就倒闭跑路的公司也是频频出现，因此找到一家具备装修资质的正规公司是不少业主的愿望。
基于此，很多装修公司也屡屡有冒用资质的动机。购买资质、挂靠施工、伪造资质、谎称有资质等行为屡见不鲜。
在签订合同前，业主可以通过什么方式规避风险呢？
一看营业执照和资质证书
签约前，一定要多考察几家装修公司，通过多种渠道了解装修公司的口碑。有签约意向后，记得在签约前审核对方的公司营业执照和资质证书。记住，公司的经营范围不等同于装修资质！很多公司会以其工商登记的经营范围标榜自己具备装修资质，但那只是公司在工商登记处的备案信息而已。业主可以借助企业信息登记公示平台核实资质证书的真实性，目前市面上很多提供企业信息查询服务的第三方APP上已经具备查询资质证书的功能。
二看签约对象和收款账户
为了避免假公司冒名的情况，业主在签约和付款时还应该注意审查签约对象和收款账户。首先，确认签约对象是否为公司的法定代表人，如非法定代表人，要求其出示公司授权委托书、劳动关系凭证和公司公章。业主只需要对相关文件作形式上的审查，就算是尽到了合理的注意义务。其次，业主在与公司签订合同时，应当约定公司账户为收款账户。在实际履行合同的过程中，也应当注意将所有装修款打入公司账户，不要随意按相关人员的指示打入个人账户。
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XIAN JING ER
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二
低价诱饵
一些装修公司以显著低于市场价的价格招揽生意，打着“120㎡的房子59800拎包入住”等广告，在给予巨额优惠的同时却要求业主提前一次性支付大额款项，事后却可能在装修到一半的时候突然停工，人间蒸发，玩了一手“庞氏骗局”。
还有些装修公司在签订合同时为了促成成交，可能在报价单中刻意遗漏很多项目，或者做低某些项目的预估工程量，以达到做低合同总价、获取市场竞争力的目的，最后在后期施工过程中提出大量装修增项，或在工程结算时要求按实结算工程量，获取明显超出合同金额的装修款。
业主在签约前，应当提前通过各种渠道了解装修公司的口碑。
一定要多考察几家装修公司，获取相应的报价单，了解装修项目和市场报价。
比较相近装修方案的市场报价，不要盲目选择报价显著较低的装修公司，尤其要警惕要求业主预先支付大比例装修款的装修公司。一般装修款的付款进度可以分成3至4期，在开工时支付30%左右，在水电工程或泥瓦工程验收时支付30%左右，在木工验收支付30%左右，最后留存5%-10%左右的尾款在竣工后付清。
装修公司提供的报价单是事后结算工程款的主要依据，因此在决定签约前，确保审核每一个项目上标明的主材、辅材、人工费的单价是否符合市场价，审核预估数量是否与室内实际测量结果基本一致，并且由双方共同在报价单上签字确认。
如果担心在事后增加不必要的费用，也可以和装修公司签署装修款原则上不做调整的固定总价合同，即我们常说的“闭口价”合同。但必须要注意的是，“闭口价”也仅仅是针对报价单上已经列明的项目，如果后期出现报价单上没有的项目，仍然可能需要增加费用。因此在签署“闭口价”合同前，业主应该仔细审核装修公司提供的报价单，确保所有必要的装修项目都已经在上面体现。
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三
选材迷局
一些装修公司在提供给业主的报价单中，仅泛泛地约定了特定部位的施工内容，但是对材料的类目、型号和等级、品牌和施工工艺等都没有写明，或者约定模糊。
甚至还有一些装修公司在合同中载明“装修中乙方可临时更换相同型号的材料”等条款，留给装修公司偷梁换柱的机会。业主在事后发现并提出异议时，就可能因为约定不明而无法维护自身的合法权益。
多了解装修知识，提前了解市面上的品牌、材料规格、施工工艺和市场报价等。
对于有特别要求的品牌、规格、型号、工艺，以及各自对应的施工部位，在合同或报价单中应当作明确的约定，作为事后维权的依据。必要时，业主也可以选择将相应的内容从装修范围中剔除，自行向第三方公司购买安装。
在签约时，仔细审核装修公司是否加入了可任意更换材料的条款。对于一些装修公司找第三方公司安装的材料和设备，可以在合同中约定以实际价格为准，并要求装修公司提供相应的付款凭证和发票。
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四
工期之殇
装修公司进场以后，多久能够装完是所有业主关心的问题。但业主们经常遇到装修公司说好两个月完工，结果一拖拖大半年的情况。工人没有到岗、各种定制材料未及时到场、因为质量不合格返工等等状况层出不穷。
而结算时业主找装修公司理论，装修公司往往会找到各种理由推脱。例如双休日是否应该计算在内、变更设计和施工的时间需要扣除、因为业主原因或客观因素导致停、窝工等等。
在合同上要写明工期起止时间，建议特别注明是按照自然日计算或是工作日计算。
明确约定逾期竣工的违约责任（一般约定每天赔付的标准，按实际逾期天数计算），作为后期维权的依据。
在施工过程中：
▸ 如果出现需要变更设计和发生增、减项的情况，应当和装修公司书面确认因此需要发生的工期变化时间；
▸ 如果出现局部返修等情况，应当和装修公司书面确认返修的发生应归责于哪方，以及相应的工期变化时间；
▸ 如果遇到天气等妨碍施工的客观因素，也应当和装修公司书面确认可能造成的工期变化时间。
通过全程留痕，避免装修公司事后泛泛地以各类情况的出现作为拖延工期的合理理由。
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五
增项疑云
所谓工程增项，就是在原始的报价单中并未包含，在施工过程中临时增加的项目。
“这里不做个幕墙可不行，效果定会大打折扣”“吊顶必须采用这种特殊工艺，与其他部位的风格会更加和谐”……很多装修公司都希望通过工程增项在施工过程中进一步扩大利润，因此业主在装修工程中往往会听到类似的劝诱。
合理的工程增项虽然花了钱，至少物有所值。但也有少数无良的装修公司向业主宣传不必要的增项，或将原本合同中已包含的内容作为增项向业主提出，甚至还有未经业主同意擅自施工增项、在结算时以既成事实倒逼业主同意的情况出现。
在装修公司建议增加施工内容时，一定要预先评估增项内容的必要性，了解增项内容的合理价格。
如果确定要进行增项施工，应当与装修公司签订书面的签证单，载明施工内容、用材和价格计算方式，避免事后出现不必要的争议。
对于装修公司擅自施工增项的情况，业主有权拒绝接受并要求装修公司恢复原状，不过如果业主同意利用，仍然需要按实向装修公司支付相应的工程款。为了扼制装修公司擅自施工增项的可能，建议在装饰装修合同中直接约定：未经业主同意，工程增项不得超出工程总价的特定比例，否则业主有权拒绝支付超出部分的装修款并可无偿利用。
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六
质量保修
工程完工不代表万事大吉。很多装修工程会存在或多或少的小瑕疵。业主在验收时如不注意，就可能在不知情的情况下接收了房屋。即便向装修公司提出，装修公司也往往会以房屋本身的质量问题等作为抗辩的理由。
同时，即便在装修结束时仔细验收，也很难保证业主入住后不会出现各种问题。业主在事后联系装修公司上门维修时，很多装修公司往往会一再推诿，或者虽然上门，但是要求向业主收取相应的维修费用。
在工程完工验收时，如果发现有质量问题，应当暂缓接收房屋，通过视频、照片等形式留存证据并向装修公司提出。
如果发生争议，建议及时诉讼处理，由法院委托专业的鉴定机构判定责任。
同时，即便有一些问题不属于装修质量问题，也并不能免除装修公司的保修义务，在保修期内，业主有权随时要求装修公司上门维修。业主可以和装修公司在合同中明确约定保修期的长度，根据相关规定，室内装修工程的保修期为2年，水电、防水等隐蔽工程保修期为5年，法律不排斥当事人对保修期作出更长的约定，但如果约定期限短于法定期限，业主仍然可以获得法律的保护。
对于保修的范围和方式，原则上与合同保持一致。例如合同约定为清包工，则装修公司仅承担人工费用，不承担维修材料费用；合同约定为包工包料的价格，则装修公司应自行承担全部费用。
ZHUANG XIU BI KENG ZHI NAN
*本文内容仅为作者个人观点
不代表本单位立场，特此说明
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